Grundstück erschließen: Was bedeutet das und wie hoch sind die Erschließungskosten?

Was bedeutet Erschließung?

Erschließung bezeichnet die Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur, um ein Grundstück nutzbar und bebaubar zu machen. Sie umfasst die Anbindung des Grundstücks an öffentliche Versorgungsnetze wie Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telekommunikation und an das Verkehrsnetz, also Zufahrtsstraßen und Gehwege. Bei der Erschließung wird zwischen öffentlicher Erschließung, die von der Grundstücksgrenze bis zum Haus geht, oder innerer Erschließung, der Erschließung innerhalb des Grundstücks, unterschieden.

Eine Erschließung wird in der Regel im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht. Sie ist Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Wollen Sie also ein Haus auf einem Grundstück bauen, so muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein. Wollen Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, bedarf es keiner erneuten Erschließung.

Was gehört zu einer Erschließung?

Erschließung kann sowohl technische als auch verkehrstechnische Maßnahmen umfassen.

Verkehrsmäßige Erschließung:
Diese beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also die Arbeiten, die gemacht werden, damit Sie überhaupt zu Ihrem Grundstück hinkommen. Dazu gehörenDie verkehrsmäßige Erschließung umfasst unter anderem folgende Arbeiten:

• Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege und Straßen
• Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen

Technische Erschließung:
Hiermit ist der Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint, wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen.

• Anschluss an die Energieversorgung (Strom, Gas, Erdwärme, Fernwärme)
• Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Kabelfernsehen)
• Anschluss an die Kanalisation, die Ableitungssysteme von Regenwasser oder an die öffentlichen Versickerungsanlagen
• Anschluss an die örtliche Trink- und Löschwasserversorgung
• Ggf. Vermessung und Bodenwertgutachten

Wann und wie kann ein Grundstück erschlossen werden?

Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Nach der Erschließung ist das Grundstück baureif und Sie dürfen mit den Bauarbeiten beginnen. Eigentlich ist die Erschließung vor Baubeginn logisch, denn auf einer Baustelle benötigen Handwerke meist Strom und auch Wasser. Erst, wenn diese Infrastruktur vorhanden ist, kann der Bau beginnen.

Die öffentliche Erschließung ist eine Angelegenheit der Gemeinde. Sie als Grundstückseigentümer beantragen die Erschließung bei der Kommune, die Arbeiten werden aber von ihr organisiert und in Auftrag gegeben. Mit dem positiven Bescheid auf den Antrag gilt die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks gesichert. Als zukünftiger Bauherr sind Sie bei der öffentlichen Erschließung nur Antragsteller und Rechnungsempfänger.

Die private Erschließung müssen Sie, anders als bei der öffentlichen Erschließung, selbst organisieren. Dafür müssen Sie bei den kommunalen Versorgern die Erschließung beantragen. Häufig ist das bereits online auf den Webseiten der Versorgungswerke möglich. Das zuständige Bauamt hilft Ihnen sicher dabei, die richtigen Unternehmen für Ihre Region zu finden.

Wer trägt die Kosten einer Erschließung?

Die Erschließungskosten werden in der Regel hauptsächlich von den Grundstückseigentümern getragen, die von den Erschließungsmaßnahmen profitieren. Die Kosten werden durch die Gemeinde oder die Stadtverwaltung festgelegt und den Eigentümern in Rechnung gestellt. Einen Teil der Kosten für die Erschließung übernimmt die Gemeinde oder Stadt, insbesondere für öffentliche Infrastrukturmaßnahmen, die nicht nur den Eigentümern, sondern der Allgemeinheit zugutekommen.

Rechtlich gesehen kann die Kommune Sie als Grundstücksbesitzer an bis zu 90 Prozent der technischen Erschließungskosten (§ 129 BauGB) und 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließungskosten beteiligen. Wie genau die Verteilung der öffentlichen Erschließungskosten zwischen Kommune und Grundstücksbesitzer geregelt ist, entnehmen Sie der entsprechenden Gemeindesatzung beziehungsweise der Erschließungskostenverordnungen.

Es gibt bestimmte Fälle, in denen Bauherren keine Erschließungskosten zahlen müssen. Ob das auf Sie zutrifft, können Sie vor dem Grundstückskauf direkt aus den Angaben des Bodenrichtwertes erkennen. Steht dort die Abkürzung „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) müssen Sie nichts zahlen. Die Abkürzung „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) ist hingegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. Den Bodenrichtwert können Sie der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde entnehmen.

Wie hoch sind Erschließungskosten?

Im Schnitt kostet eine vollständige Erschließung von Rohbauland zu Bauland zwischen 15.550 bis 20.320 Euro. Die Erschließungskosten für ein Grundstück variieren jedoch stark und sind besonders von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen abhängig. Die präzise Lage Ihres Grundstücks – ob verkehrsgünstig oder abgelegen – hat ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Erschließungskosten. Liegt Ihr Grundstück beispielsweise weit abgeschieden und ist vielleicht noch nicht einmal an das Straßennetz angeschlossen, werden die Erschließungskosten deutlich höher ausfallen als bei einem Grundstück am gut befahrenen Ortsrand. Je näher ein Grundstück zudem an den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke steht, desto besser. Denn dadurch müssen keine besonders langen Zu- und Ableitungen gelegt werden. 

Öffentliche Erschließungskosten

Da die Erschließungskosten von vielen individuellen Faktoren abhängig sind, ist es uns nicht möglich, die exakten Kosten für Ihre Erschließung aufzuschlüsseln. Je nachdem, wo Sie leben, kann es zudem sein, dass einige Anschlüsse gar nicht nötig oder möglich sind. Allerdings gibt es durchschnittliche Werte, mit denen wir Ihnen einen Überblick über die öffentlichen, technischen Erschließungskosten geben können:

• Anschluss ans Stromnetz: 2.000 bis 3.000 Euro
• Anschluss an Wasser: 2.000 bis 5.000 Euro
• Anschluss an Gasleitung: 2.000 Euro. Es ist durchaus möglich, dass Sie diesen Anschluss gar nicht brauchen, oder er gar nicht möglich ist. In diesem Fall kosten die Installationen eines Öl-Brennwertkessels für ein Einfamilienhaus rund 4.000 bis 7.000 Euro, ein Kessel für eine moderne Pelletheizung kostet zwischen 3.000 und 12.000 Euro.
• Anschluss ans Telekommunikationsnetz: in etwa 1.000 Euro
• Nebenkosten: Nicht zu vergessen sind Kosten für die Vermessung des Grundstücks und das Baugrundgutachten. Diese schlagen nochmals mit 2.500 bis 3.800 Euro zu Buche.

Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung eines Grundstücks liegen damit zwischen 9.500 und 14.800 Euro. Beteiligt die Kommune Sie zu 90 Prozent an diesen Kosten, können Sie mit einer Rechnung in Höhe von 8.550 und 13.320 Euro kosten. Sie sehen, dass die Spanne dieser Durchschnittswerte sehr groß ist. Das verdeutlicht nochmals wie sehr die Kosten von den regionalen Gegebenheiten abhängen. Die Gemeinde hat übrigens vier Jahre Zeit, Ihnen die Rechnung für die Erschließungskosten auszustellen. Das kommt allerdings in den seltensten Fällen vor.

Innere oder private Erschließungskosten im Überblick

Die gerade genannten Kosten fallen nur für die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze an. Zu dieser Summe kommen dann noch die Kosten für die private Erschließung zwischen Grundstücksgrenze und Haus.

Für das Verlegen der Leitungen und Rohe innerhalb Ihres Grundstücks können Sie mit rund 1.000 Euro pro Meter rechnen. Diese Kosten beinhalten die Tiefbauarbeiten und die Verlegungsarbeiten der Leitungen und Rohre. Je weiter Ihr Haus also von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher werden die Kosten für die innere Erschließung. Das Bauunternehmen oder auch der Architekt werden Sie jedoch über diese Kosten informieren. So sind Sie vor überraschenden Zahlungen gefeit. Steht Ihr Haus hypothetischer Weise sieben Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, fallen beispielsweise rund 7.000 Euro für die private Erschließung an. 

Wie lange dauert eine Erschließung?

So wie Rom nicht an einem Tag erbaut wurde, lässt sich ein Grundstück auch nicht an einem Tag erschließen. Eine verlässliche Zeitspanne zu nennen, ist nahezu unmöglich, da Sie beispielsweise keinerlei Einfluss auf die öffentliche Erschließung haben. Nachdem Sie den Antrag auf Erschließung bei der Gemeinde gestellt haben, müssen Sie sich auf die Kommune verlassen und darauf, dass sie die Arbeiten schnellstmöglich veranlasst. In Foren tauschen sich öfter Besitzer von unerschlossenen Grundstücken aus und die Zeit, die hier häufig für die öffentliche und private Erschließung zusammen genannt wird, ist ein halbes Jahr.

Erkundigen Sie sich am besten vorab beim Bauamt, wie lange die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks voraussichtlich dauern wird und wann die Bauarbeiten beginnen werden. So können Sie halbwegs mit der Planung der Erschließung innerhalb des Grundstücks beginnen.

Welche Grundstücke müssen erschlossen werden?

Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken, die in den kommunalen Flächennutzungsplänen benannt und ausgewiesen sind. Sie unterscheiden sich in der gesetzlichen Nutzbarkeit und damit auch nach dem Status der Erschließung. Noch nicht erschlossene Grundstücke sind im Nutzungsplan als Ackerland, Bauerwartungsland oder Rohbauland ausgeschrieben.

Unerschlossene Grundstücke sind noch nicht für die Bebauung nutzbar und es liegt noch kein Bebauungsplan für sie vor. Das gilt vor allem für Ackerland und Bauerwartungsland. Diese beiden Grundstücksarten werden auch in Zukunft nicht mit Sicherheit zu Bauland. Rohbauland ist hingegen im Flächennutzungsplan schon als Bauland ausgewiesen, muss aber eben noch erschlossen werden.

Ist es sinnvoll, Bauerwartungsland zu kaufen?

Häufig sind die günstigen Grundstückspreise der Grund für einen Kauf von Bauerwartungsland. Doch der Kauf ist risikoreich. Denn bei Bauerwartungsland kann Ihnen niemand einen genauen Zeitpunkt nennen, an dem es zu Bauland wird. Das kann innerhalb weniger Monate oder vieler Jahre passieren. Bauerwartungsland ist also eher ein Spekulationsobjekt, das auch noch eine weitere Tücke mit sich bringt.

Parallel dazu können Sie Grundstücke, die kein Bauland sind, auch nicht mit einer Baufinanzierung finanzieren. Denn eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der Ihnen günstige Zinskonditionen bietet, wenn Sie sich ein Haus bauen oder kaufen. Da eine Bebauung bei Bauerwartungsland nicht sicher ist, entfällt der Zweck. Wenn Sie also unbedingt Bauerwartungsland kaufen wollen, dann von Ihrem eigenen Geld oder mit einem normalen Ratenkredit.

Unsere dringende Empfehlung lautet also: Kaufen Sie mindestens Rohbauland, lassen Sie sich die die Erschließungskosten genau aufzeigen und teilen Sie diese, wenn möglich, mit der Kommune. Sind die Kosten für das Rohbauland und die Kosten günstiger als die Kosten für ein erschlossenes, baureifes Land, dann machen Sie ein Schnäppchen.

Das leistet Dr. Klein

Ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen, lohnt sich also nur, wenn die Gesamtkosten niedriger ausfallen als der Preis für ein bereits erschlossenes Grundstück. Im Schnitt kostet eine vollständige Erschließung von Rohbauland zu Bauland zwischen 15.550 bis 20.320 Euro. Doch bedenken Sie, dass eine Erschließung nicht nur ein Kosten- sondern auch ein Zeitfaktor ist. Sie müssen die Erschließung beantragen und müssen auf die Durchführung der Arbeiten durch die Kommune warten. Vom Erwerb von Bauerwartungsland raten wir Ihnen dringend ab, denn eine Bebauung ist hier noch gar nicht klar.

Bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks können wir Sie leider nicht gänzlich unterstützen. Da Erschließungskosten aber zu den Baunebenkosten gehören und damit in den Baukredit integriert werden können, sind wir Ihr Spezialist für Baufinanzierung. Gemeinsam mit Ihnen finden wir in unserem Netzwerk aus über 400 namhaften Bankpartnern den Besten für Ihre Finanzierung.