Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?

Was ist die Inflation?

Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter Inflation eine allgemeine Erhöhung des Preisniveaus. Bei einer Inflation verliert das Geld an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden. So misst beispielsweise das Statistische Bundesamt jeden Monat den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI).

In einem imaginären Warenkorb werden die Preisveränderungen für Waren und Dienstleistungen erfasst, die der durchschnittliche private Haushalt in Deutschland konsumiert. Um die Inflation zu messen, verwendet man die Inflationsrate. Sie gibt an, um wie viel Prozent die Preise gestiegen oder gefallen sind.

Steigen mit der Inflation zwangsläufig die Bauzinsen?

Zwischen der Inflation und der Entwicklung der Bauzinsen gibt es einen direkten Zusammenhang. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, bringt es auf den Punkt: „Wenn die Inflation zunimmt, steigen die Bauzinsen entsprechend.“

Wie hängt das zusammen? Schauen wir uns dazu die aktuellen Zahlen zur Inflation und den Bauzinsen an. Laut einer Schnellschätzung des Statistischen Bundesamts wird die hiesige Inflationsrate im November 2024 2,2 % betragen. Gemessen wird sie als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat. Zur Einordnung: In 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2023 gegenüber 2022 um 5,9 % erhöht.

Seit 2022 haben sich die Bauzinsen mehr als verdreifacht. Wesentliche Treiber dafür waren die hohe Inflation und die straffere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Ein weiterer Grund für den Zinsanstieg lässt sich auf die Energiekrise zurückführen, die die Staats- und Privathaushalte belastet. Die Banken gehen daher von einem höheren Ausfallrisiko bei den Kreditrückzahlungen aus und passen ihre Bauzinsen entsprechend an. Wenn Sie fundiert wissen wollen, wohin sich die Bauzinsen entwickeln, empfehlen wir Ihnen unseren monatlichen Zinskommentar.

Wie hoch ist aktuell die Inflationsrate in Deutschland?

Die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – beträgt im November 2024 wahrscheinlich 2,2 %, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Die endgültigen Ergebnisse für November 2024 werden am 10. Dezember 2024 veröffentlicht.

Hintergrund: Die Inflationsrate ist in Deutschland in den letzten drei Jahren deutlich gestiegen. Im Januar 2021 lag sie noch bei 1 %. Danach ging es steil bergauf. Im Oktober 2022 erreichte die Inflationsrate mit 10,4 % den vorläufigen Höchstwert. In 2023 sank sie wieder auf durchschnittlich 5,9 %.

Prognose: In 2024 wird sich der Rückgang wahrscheinlich fortsetzen. So rechnet beispielsweise die Deutsche Bundesbank damit, dass die Inflationsrate sich fast halbiert. Im Schnitt soll sie 2,7 % betragen. In diesem Zuge könnten dann die Bauzinsen auch etwas nachgeben. Lesen Sie unsere aktuelle Zinsprognose und bleiben Sie auf dem Laufenden.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf meine bestehende Baufinanzierung?

Als Immobilienkreditnehmer profitieren Sie allgemein von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt. Wie stark sich der positive Einfluss auf Ihre Baufinanzierung auswirkt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Variables Darlehen: Bauzinsen reagieren auf die Inflation

Haben Sie für Ihren Immobilienkredit ein variables Darlehen abgeschlossen, bei dem der Zinssatz im Jahr mehrmals angepasst wird, profitieren Sie nicht von einer steigenden Inflation. Denn die finanzierende Bank wird die Bauzinsen in der Regel an die Inflationsrate anpassen.

Immobilie für den Eigenbedarf: Inflation hat positiven Einfluss auf die Baufinanzierung

Haben Sie sich dagegen für ein Annuitätendarlehen entschieden, um eine Immobilie für den Eigenbedarf zu finanzieren, sieht es schon anders aus. In der Regel läuft ein Annuitätendarlehen zwischen 5 und 30 Jahren. Bei der Berechnung des Zinssatzes lässt die finanzierende Bank auch die erwartete Entwicklung der Inflation miteinfließen. Steigt die Inflation nun höher und länger als angenommen, werden Ihre Schulden stärker entwertet. Insofern hat eine hohe und andauernde Inflation einen positiven Einfluss auf Ihre Baufinanzierung.

Der positive Einfluss hängt allerdings stark von Ihren Einnahmen ab. Sollte Ihr Gehalt beziehungsweise Lohn nicht zügig an die steigende und nachhaltige Inflation angeglichen werden, müssen Sie mehr Geld für den Lebensunterhalt ausgeben. Daher ist es am Ende wahrscheinlich, dass sich der positive Effekt in „Luft auflöst“: Sprich: Es gibt keine finanzielle Entlastung.

Immobilie als Kapitalanlage: Kreditschulden schrumpfen durch die Inflation

Haben Sie sich dagegen für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden, profitieren Sie stärker von einer steigenden und nachhaltigen Inflation. Denn oft schließen Sie einen Indexmietvertrag mit Ihren Mietern ab. Dabei orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex. Steigt der VPI, steigt im selben Verhältnis die Miete. Allerdings dürfen Sie nur eine Mieterhöhung pro Jahr vornehmen.

Im Endeffekt steigen damit Ihre Einnahmen und gleichzeitig werden Ihre Schulden durch die Inflation entwertet. Von daher profitieren Sie als Kapitalanleger stärker von einer anziehenden Inflation: Ihre Baufinanzierung wird also günstiger.

Lohnt sich bei einer hohen Inflation ein Immobilienkauf?

Ein Immobilienkauf kann sich auch bei einer hohen Inflationsrate lohnen. Allerdings ist es wichtig, seine finanziellen Grenzen genau zu kennen und nicht zu überschätzen. Beachten Sie deshalb diese 3 Punkte:

1. Beobachten Sie täglich die Zinsentwicklung und nutzen Sie kurzfristige Schwankungen nach unten. Orientieren Sie sich an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Denn wohin diese Anlage tendiert, dahin entwickeln sich auch die Bauzinsen. Besser noch: Abonnieren Sie dazu unseren Dr. Klein Newsletter.
2. Haben Sie eine geeignete Immobilie zu einem akzeptablen Preis gefunden, schieben Sie den Immobilienkauf nicht auf die lange Bank. Denn in 2024 können die Immobilienpreise in manchen Segmenten wieder steigen.
3. Lassen Sie sich zu Ihrem Gesamtbudget beraten und holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein. Mit einem Vergleich können Sie oft einen halben bis über einen Prozentpunkte sparen und so Ihre Gesamtkosten reduzieren.

Auch auf die Immobilienpreise wirkt sich die aktuelle Zinsentwicklung aus. „Verkäufer sind vermehrt verhandlungsbereit. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer schlechten Energieeffizienz müssen sie Interessenten mittlerweile preislich deutlich entgegenkommen“, so Michael Neumann.

Dient eine Immobilie als Inflationsschutz?

Wer eine Immobilie selbst nutzt, der macht sich unabhängig von Mieterhöhungen und sorgt zugleich für das Alter vor. Der Inflationsschutz ist also in diesem Fall nicht das leitende Motiv für die Baufinanzierung.

Anders sieht das bei einem Kapitalanleger aus, der die Immobilie vermieten möchte. Denn allgemein gelten Immobilien als wertbeständig und als inflationssichere Anlage. Allerdings gilt es bei dieser Form des Immobilien-Investments eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen, damit die Immobilie wirklich als Inflationsschutz dienen und mit ihr eine entsprechende Rendite erzielt werden kann. Welche Objekte sich dafür anbieten, fassen wir für Sie in unserem Artikel: Wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren zusammen.

Hohe Inflation: Kurze oder lange Sollzinsbindung wählen?

Ist eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll, um beispielsweise in 5 Jahren einen dann eventuell gesunkenen Zins nutzen zu können? Das wäre zu riskant, meint Michael Neumann: „In einem kurzen Zeitraum ist in der Regel nur wenig getilgt und das Anschlussdarlehen entsprechend hoch. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.“

Empfehlenswerter sind daher längere Sollzinsbindungen, beispielsweise 12 oder 15 Jahre, auch wenn diese tendenziell etwas teurer sind. Denn noch sind die Aufschläge für eine sehr lange Sollzinsbindung von beispielsweise 30 Jahren relativ gering. Zusätzlich erhalten Sie Planungssicherheit. Lassen Sie sich am besten verschiedene Varianten ausrechnen und ziehen Sie eventuell auch ein Volltilgerdarlehen in Betracht. Damit sichern Sie sich den jetzigen Zinssatz für die gesamte Laufzeit und schließen jegliches Zinsänderungsrisiko aus.

Erwarten Sie, dass die Inflation wieder abnimmt und die Bauzinsen nachhaltig fallen, dann könnte sich eine kurze Sollzinsbindung lohnen. In diesem Fall würden Sie für die zweite Finanzierungsrunde wahrscheinlich einen noch günstigeren Bauzins erhalten. Lassen Sie sich daher ausführlich und kompetent beraten. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen gerne weiter.