Immobilienrente: Was steckt hinter Umkehrhypothek und Teilverkauf?

Was versteht man unter Immobilienrente?

Die Immobilienrente ist zusätzlicher Rentenbaustein sowie eine besondere Form des Immobilienverkaufs, bei der das Eigenheim als Altersvorsorge genutzt wird. Die eigene Immobilie wird verkauft, im Gegenzug erhalten Sie regelmäßige Rentenzahlungen sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Wer also als Immobilienbesitzer im eigenen Heim wohnen bleiben möchte, sich aber mehr finanzielle Freiheit wünscht, kann über eine Immobilienrente nachdenken.

Welche Arten der Immobilienrente gibt es?

Wer sich für die Immobilienverrentung interessiert, kann zwischen 3 Modellen wählen:

1. Leibrente
2. Umkehrhypothek
3. Teilverkauf

1. Leibrente

Bei der Leibrente handelt sich um die klassische Form der Immobilienverrentung: Das Haus wird gegen eine Rentenzahlung verkauft. Üblicherweise bleibt der Verkäufer im Gegensatz zum herkömmlichen Verkauf dennoch in der Immobilie wohnen. Er behält also das Wohnrecht an seinem Haus, ist aber gleichzeitig liquider.

2. Umkehrhypothek

Im Unterschied zur Leibrente ist die Umkehrhypothek ein Kreditprodukt. Die Immobilie wird beliehen, im Gegenzug erhält der Eigentümer eine Einmalzahlung oder regelmäßige monatliche Zahlungen. Es fallen weder Zins- noch Tilgungszahlungen an.

3. Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie veräußert, dafür zahlt der Käufer einen vereinbarten Preis an den Eigentümer. Das Geld kann frei verwendet werden. Für den verkauften Teil muss der Eigentümer wiederum ein Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Der veräußerte Immobilienteil kann später zurückgekauft werden.

Alle 3 Modelle der Immobilienrente haben die Gemeinsamkeit des lebenslangen Wohnrechts. Das heißt, dass der (bisherige) Eigentümer der Immobilie diese weiter bewohnen und nutzen kann. Dazu erhält er regelmäßige Zahlungen, die je nach Vereinbarung monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich ausgezahlt werden. Auch eine Einmalzahlung ist möglich. Die Höhe der Rentenzahlung kalkuliert sich unterschiedlich, je nachdem welches Prinzip der Immobilienverrentung gewählt wird.

An wen richtet sich die Immobilienrente?

Die Immobilienverrentung richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die Kapital benötigen, aber gern in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten. Meist beträgt das Mindestalter 60 bis 70 Jahre. Infrage kommen Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Das Grundstück sollte lastenfrei oder nur geringfügig belastet sein.

Was ist die Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek, auch Rückwärtshypothek genannt, ist ein Kreditprodukt, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Der Eigentümer erhält von der Bank ein Darlehen, welches als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Dieser Kredit wird in monatlichen Raten ausgezahlt. Allerdings wird das Darlehen im Gegensatz zu einem herkömmlichen Hauskredit nicht kleiner, sondern größer. Das liegt daran, dass keine monatlichen Zinsen gezahlt werden müssen, sondern diese bis zum Laufzeitende aufgeschoben und auf das Darlehen aufgeschlagen werden. 

Bei dieser Form der Immobilienverrentung findet kein Eigentümerwechsel statt. Alle Pflichten rund um die Immobilie bleiben beim aktuellen Eigentümer, der lediglich ein ganz normaler Kreditnehmer ist. Anbieter für Umkehrhypotheken sind unter anderem wenige Sparkassen, Banken oder Versicherungen. Häufig werden diese Produkte in Kombination mit einer privaten Rentenversicherung angeboten.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek funktioniert nach einem einfachen Prinzip: Immobilieneigentümer nehmen bei der Bank einen Kredit auf. Die Immobilie wird mit einer hohen Grundschuld belastet, die als Sicherheit in das Grundbuch eingetragen, wird. Im Gegenzug erhält der Kreditnehmer entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente. Auf die Rentenzahlung fallen weder Steuern noch Zinsen an. Die Zinsen werden stattdessen gestundet und auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen. Zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt muss das Darlehen samt Zinsen vom Eigentümer wieder getilgt werden – entweder aus eigenen Mitteln oder durch den Verkauf der Immobilie.

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek als Immobilienrente ist in Deutschland bisher noch nicht so bekannt, kann jedoch für Eigentümer eine Lösung sein, um finanziell liquider zu werden. Dennoch sollten die Risiken einer Umkehrhypothek nicht außer Acht gelassen werden:

Voraussetzungen für eine Umkehrhypothek

Die Voraussetzungen, um eine Umkehrhypothek zu erhalten, sind nicht bei allen Anbietern gleich. Häufig werden aber folgende Bedingungen gestellt:

• Die Immobilie sollte vollständig abbezahlt sein.
• Die Immobilie darf nur in geringem Maß belastet sein.
• Der Kreditnehmer sollte mindestens 65 Jahre alt sein.
• Der Immobilienwert beträgt mindestens 100.000 €.

Wichtig ist auch eine ausreichende Liquidität des Kreditnehmers: „Die Banken nehmen eine umfassende Bonitätsprüfung vor, bei der die gesamte Haushaltsrechnung auf den Prüfstand kommt. Unter dem Strich muss der Haushalt mit der Rente den Lebensunterhalt und die Annuität der Hypothek bedienen können.“, erklärt Dr. Klein Berater Sven Günther aus Köln.

Welche Auszahlungsmöglichkeiten gibt es?

Es gibt verschiedene Auszahlungsmodelle, für die sich Kreditnehmer einer Umkehrhypothek entscheiden können:

1. Einmalzahlung: Hierbei wird das gesamte Darlehen mit einer Summe ausgezahlt. Die Tilgung des Kreditbetrages plus Zinsen erfolgt zu einem vertraglich fixierten Zeitpunkt.
    
2. Monatliche Rente über einen bestimmten Zeitraum: Die Immobilienbesitzer erhalten jeden Monat bis zu einem festgelegten Enddatum eine fixe Rentenzahlung. Der Darlehensbetrag einschließlich Zinsen wird dann vom Kreditnehmer getilgt.
    
3. Lebenslange monatliche Rente: Bei dieser Variante wird die Darlehensrate monatlich ausgezahlt, bis der Kreditnehmer verstirbt. Die Darlehenstilgung erfolgt durch die Erben oder den Verkauf der Immobilie.

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Entscheidend für den Auszahlungsbetrag des Darlehens ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie. Von diesem errechnet die Bank den individuellen Beleihungswert. Grob gerechnet liegt der Kreditbetrag der Umkehrhypothek am Ende zwischen 50 und 80 % des Beleihungswerts.

Ein Rechenbeispiel: Ein 70-jähriger Immobilienbesitzer möchte eine Umkehrhypothek abschließen. Der Wert seiner Immobilie beträgt 350.000 €. Abzüglich der Risikoabschläge der Bank von beispielsweise 30 % ergibt sich ein Beleihungswert von 245.000 €. Diese Summe erhält er jedoch nicht als Kreditbetrag, da bei der Rückzahlung auch die angehäuften Zinszahlungen einzukalkulieren sind. Diese werden daher vom Beleihungswert abgezogen, so dass der gesamte Rückzahlungsbetrag insgesamt nicht mehr als 245.000 € beträgt. Bei einem Zinssatz von 5 % und einer Laufzeit von 15 Jahren erhält der Immobilieneigentümer somit entweder eine einmalige Zahlung von 110.000 € oder eine monatliche Rentenzahlung von rund 878 €. 

Verkehrswert der Immobilie	350.000 €
Beleihungswert der Immobilie	245.000 €
Laufzeit der Umkehrhypothek	15 Jahre
Zinssatz	5 %
Rentenzahlung pro Monat (oder Einmalzahlung)	878 € (110.000 €)

Zusätzliche Gebühren können den Auszahlungsbetrag noch einmal schmälern. Diese fallen beispielsweise für die Kreditabwicklung der Bank, den Gutachter, die Grundbucheintragung sowie den Notar an.

Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Im Unterschied zur Leibrente handelt es sich bei der Umkehrhypothek um einen Kredit. Sie bleiben weiterhin Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Den gesamten Kredit zahlen Sie endfällig – also am Ende der Darlehenslaufzeit – samt Zinsen an die Bank zurück. Bei der Leibrente verkaufen Sie dagegen Ihre Immobilie, sind also kein Eigentümer mehr. Im Gegenzug erhalten Sie den Kaufpreis als lebenslange Rente ausgezahlt. Der Verkäufer gewährt Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht und ist für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. 

Für wen lohnt sich die Umkehrhypothek?

Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen, sondern ist von Ihrer individuellen Situation abhängig. Infrage kommt die Umkehrhypothek in folgenden Fällen:

• Sie befinden sich im Rentenalter.
• Sie haben keine Erben.
• Sie möchten Ihre Rente aufbessern.
• Sie möchten weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen, aber finanziell liquider sein.

Die Umkehrhypothek eignet sich dagegen nicht, um kurzfristige finanzielle Engpässe auszugleichen. Zudem ist diese Variante der Immobilienrente mit Kosten und Risiken behaftet, deshalb sollten Sie sich in jedem Fall von einem Experten beraten lassen.

Was ist ein Teilverkauf?

Teilverkauf bedeutet, dass Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen. Dieser verkaufte Teil darf höchstens 50 % betragen, damit Sie Haupteigentümer der Immobilie bleiben. Im Gegenzug können Sie die Immobilie weiter nutzen oder auch vermieten. Dafür zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Sie erhalten bei diesem Modell der Immobilienrente also keine Rente, sondern eine Einmalzahlung, die Sie nach eigenen Wünschen verwenden können.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Der Teilverkauf funktioniert so: Ein Teil des Eigenheims wird an einen Anbieter verkauft. Dieser zahlt für den Kauf einen vorher vereinbarten Kaufpreis. Das Geld ist frei verwendbar und kann beispielsweise für eine Modernisierung der Immobilie oder aber auch für eine Urlaubsreise eingesetzt werden. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht, kann also in der Immobilie wohnen bleiben und diese weiter so nutzen, wie er möchte. Für den verkauften Teil der Immobilie muss der Eigentümer ein Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen.

Da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, bleiben Sie Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Nach einer vereinbarten Laufzeit kann der Teilverkauf wieder rückgängig gemacht werden. Dies kann allerdings unter Umständen teurer sein, wenn beispielsweise die Immobilie im Wert gestiegen ist.

Teilverkauf: Die Vor- und Nachteile

Ein Teilverkauf ist risikobehaftet. Welche Vor- und Nachteile ein Teilverkauf hat, sehen Sie hier im Überblick:

Voraussetzungen für einen Teilverkauf

Für einen Teilverkauf müssen Voraussetzungen wie ein gewisses Alter oder ein Mindestimmobilienpreis erfüllt werden. Konkret sind folgende Bedingungen üblich:

• Die Immobilie muss einen Wert von mindestens 200.000 € haben.
• Der Auszahlungsbetrag liegt bei mindestens 100.000 €.
• Das Mindestalter des Teilverkäufers beträgt 65 Jahre.
• Die Immobilie sollte möglichst lastenfrei sein, einige Anbieter tolerieren aber auch eine geringe Belastung. 

Zudem sollten Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, da Sie nicht nur weiterhin alle Neben- und Instandhaltungskosten, sondern auch das Nutzungsentgelt für den Teilverkauf tragen müssen.

Welche Kosten fallen für den Teilverkauf an?

Für die weitere Nutzung und das Wohnrecht des beim Teilverkauf veräußerten Anteils der Immobilie wird ein Nutzungsentgelt berechnet. Dessen Höhe variiert je nach Anbieter, in der Regel liegt das Nutzungsentgelt jedoch zwischen 3 % und 7 % im Jahr. Die Laufzeit für das Nutzungsentgelt kann individuell festgelegt werden und beträgt in den meisten Fällen zwischen 5 und 15 Jahren. Danach wird es neu festgelegt. Bei einigen Anbietern fällt zudem eine Servicegebühr an, die anteilig vom Kaufpreis berechnet wird.

Alle anfallenden Kosten im Überblick:

Nutzungsentgelt	Das Nutzungsentgelt orientiert sich am Immobilienwert und wird für das weitere Nießbrauchrecht im verkauften Immobilienteil berechnet.
Instandhaltung	Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie weiterhin für Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten aufkommen.
Grundsteuer	Obwohl es durch den Teilverkauf einen Miteigentümer gibt, sind Sie weiterhin für die Zahlung der Grundsteuer allein zuständig.
Wertsicherungsklausel	In der Regel wird eine Wertsicherungsklausel von bis zu 17 % in den Vertrag mit aufgenommen. Ist der Immobilienwert in der Laufzeit nicht gestiegen, muss der Eigentümer die vereinbarte Wertsteigerung ausgleichen.
Kosten für den Weiterverkauf	Für den Weiterverkauf berechnet der Anbieter ein Durchführungsentgelt von 2,25 bis 5 %.

Berechnungsbeispiel für einen Teilverkauf

Grundlage für unsere Beispielrechnung ist eine Immobilie im Wert von 500.000 €. Benötigt werden 100.000 €, es soll also ein Immobilienanteil von 20 % verkauft werden.

Immobilienwert	500.000 €
Teilverkauf	20 %
Ausgezahlter Betrag	100.000 €
Nutzungsgebühr	5 %
Monatliches Nutzungsentgelt	416,66 €

Für den Teilverkauf fällt monatlich ein Entgelt von rund 417 € an. Bei einer angenommenen Laufzeit von 10 Jahren werden demnach circa 50.000 € an den Anbieter gezahlt. Diese werden aber nicht auf den Rückkaufspreis angerechnet. 

Möchten Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen, erhalten Sie nur den Erlös aus dem nicht verkauften Teil der Immobilie. In unserem Beispiel sind es 80 %. Da der Teilkäufer am Verkauf beteiligt ist, werden Durchführungskosten fällig. 

Verkaufspreis	550.000 €
Anteil Immobilieneigentümer	440.000 € (80%)
Durchführungsentgelt	22.000 € (5 %)
Verkaufserlös	418.000 €

Der Teilkäufer erhält in diesem Fall den Verkaufspreis für seinen Anteil von 20 % zuzüglich der Durchführungskosten, insgesamt also 132.000 €.

Was passiert, wenn der Eigentümer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?

Kommt der Immobilieneigentümer mit der Zahlung in Verzug, erlischt das Nießbrauchrecht an seiner Immobilie und der Teilkäufer kann die Immobilie weiterverkaufen. Zugrunde gelegt wird bei den meisten Anbietern ein Zahlungsverzug von mehr als 3 Monaten plus einer Mahnzeit von 90 Bankarbeitstagen. Der ehemalige Eigentümer erhält dann den Verkaufserlös anteilig an seiner Immobilie und abzüglich des Durchführungsentgeltes ausgezahlt.

Wer bietet einen Teilverkauf an?

Der Teilverkauf ist ein noch relativ junges Modell der Immobilienverrentung, das sich aber rasch entwickelt. Inzwischen gibt es einige Unternehmen, die einen Teilverkauf anbieten. Unter anderem sind das:

• Engel & Völkers Liquid Home
• Deutsche Teilkauf
• Wertfaktor 
• Volksbank Teilverkauf
• Heimkapital

Lohnt sich ein Teilverkauf als Immobilienrente?

Der Teilverkauf kann eine Lösung für ältere Immobilienbesitzer sein, die kurzfristig Liquidität brauchen. Eigentümer behalten weiterhin die volle Entscheidungshoheit über ihre Immobilie, dennoch sollten die nicht unerheblichen Kosten bedacht werden. Zudem ist der Rückkauf in den meisten Fällen teurer als der Teilverkaufspreis, den Sie erhalten haben.

Vergleichen Sie deshalb unbedingt verschiedene Angebote, denn die Bedingungen und Kosten unterscheiden sich oft von Anbieter zu Anbieter erheblich. Lassen Sie sich sachkundig beraten und ziehen Sie auch Alternativen in Betracht. Planen Sie Ihre Immobilie irgendwann zu verkaufen, kann eine Leibrente die passende Option sein. Ebenso sollten Sie einen Bankkredit prüfen. Oft können Sie mit der Beleihung Ihrer Immobilie bessere Zinsen erhalten.