Kapitalbeschaffung: Das eigene Haus beleihen

Was versteht man unter Kapitalbeschaffung?

In der Baufinanzierung wird unter Kapitalbeschaffung eine spezielle Form des Immobilienkredits verstanden. Immobilienbesitzer können mit einem so genannten Hypothekendarlehen ihre Immobilie beleihen und sich so Kapital zu den aktuellen Bauzinsen beschaffen. Die Besonderheit bei der Kapitalbeschaffung in der Baufinanzierung ist, dass die Verwendung des Kredites nicht zweckgebunden ist.

Wie funktioniert die Kapitalbeschaffung durch Beleihung der Immobilie?

Im Grunde funktioniert die Beleihung des Hauses wie eine Baufinanzierung. Es wird ein Kredit aufgenommen, bei dem die eigene Immobilie als Sicherheit dient. Für die Beleihung wird eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Sie dient als Sicherheit für die Bank: Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann die Bank das Haus zwangsversteigern und so ihre Forderungen ausgleichen. Im Gegenzug erhalten Sie ein Darlehen mit günstigen Zinsen, die sich an den aktuellen Baukonditionen orientieren.

Wofür kann ich die Immobilie beleihen?

Bei der Kapitalbeschaffung über die Beleihung der Immobilie können Sie grundsätzlich frei über den Verwendungszweck entscheiden. Möglichkeiten sind beispielweise:

• Autokauf
• Reisen
• Renovierung
• Umschuldung von Ratenkrediten
• Eigenkapital für Zweitimmobilie
• Ausbildung der Kinder
• Auszahlung von Miterben

Einschränkungen kann es jedoch durch die jeweilige Bank geben, denn nicht jede Bank finanziert jeden Verwendungszweck. Wird der Kredit für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt, gefällt dies der Bank, weil mit dem Geld das Haus oder die Wohnung aufgewertet oder es zur Finanzierung einer neuen Immobilie genutzt wird. Bei Darlehen mit diesen Verwendungszwecken gibt es daher eine große Auswahl an möglichen Banken.

Wird das Geld jedoch beispielweise für eine Reise benötigt oder um eine Ferienimmobilie im Ausland zu kaufen, ist die Auswahl an möglichen Finanzierungspartner kleiner, da die Bank hier nicht von einer eventuellen Wertsteigerung der Immobilie profitieren kann. Dennoch gibt es auch hier Banken, die diese Pläne möglich machen. Unsere Berater vor Ort beraten Sie dazu gern. 

Wie hoch kann ich mein Haus beleihen?

Wie viel Kredit Ihnen die Bank bei der Kapitalbeschaffung gibt, hängt von 2 Dingen ab: 

• dem Wert der Immobilie 
• der Haushaltsrechnung bzw. Höhe der monatlichen Rate

Beide Faktoren müssen zusammenpassen, wenn Sie das Haus beleihen wollen. 

Beim Immobilienwert ist vor allem der Beleihungswert wichtig. Mit diesem schätzt die Bank ein, wie viel sie dafür bekommen würde, wenn sie das Haus oder die Wohnung verwerten müsste. Der Beleihungswert orientiert sich am Verkehrswert, von dem seitens der Bank ein Risikoabschlag abgezogen wird. Von diesem Beleihungswert legt die Bank die Beleihungsgrenze fest, welche für die Kapitalbeschaffung bei maximal 80 % liegt. Liegt noch eine Restschuld auf der Immobilie, wird diese zusätzlich von der Beleihungsgrenze abgezogen.

Hier ein Berechnungsbeispiel:

Eine lastenfreie Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 €. Der Risikoabschlag der Bank beträgt 20 %, die Beleihungsgrenze 80 %.

Die Bank würde in diesem Fall also eine maximale Kapitalbeschaffung von 320.000 € bewilligen.

Was sind die Voraussetzungen für die Beleihung der Immobilie?

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung beleihen, ist dies an folgende Bedingungen geknüpft:

• Besitz einer eigenen Immobilie
• Regelmäßiges Einkommen
• Lastenfreie oder nur gering belastete Immobilie

Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, wird die Beleihung nachrangig im Grundbuch eingetragen. Dies geht meist mit einem Zinsaufschlag einher. Steht noch ein Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch, verlangen einige Banken zudem eine Rangrücktrittserklärung, um den 1. Rang im Grundbuch belegen zu können und somit das Erstverwertungsrecht der Immobilie zu haben.

Welche Immobilien und Grundstücke beleiht die Bank?

Generell gilt: Für die Beleihung kommen das eigene Haus, die Eigentumswohnung und das eigene Grundstück infrage. Dabei ist es unwichtig, ob es sich um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus handelt, die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird oder das Grundstück leer oder bebaut ist. Allerdings muss sich die Immobilie in Deutschland befinden und Grundstücke sollten als Bauland ausgezeichnet sein.

Vor- und Nachteile der Kapitalbeschaffung

Die Beleihung einer Immobilie zur Kapitalbeschaffung hat den Vorteil, dass diese Immobilien- oder Grundschulddarlehen zinsgünstig sind, weil mit der Immobilie ein Wert zur Absicherung dahintersteht. Die Finanzierung kann auch im höheren Lebensalter aufgenommen werden und es sind hohe Kreditsummen von mehr als 50.000 € möglich. Voraussetzung ist, dass die Immobilie entsprechend hochwertig ist und die Monatsrate im finanziellen Rahmen bleibt. Der Nachteil: Es ist etwas umständlicher, die Finanzierung zu beantragen. Denn wie bei jedem anderen Immobilienkredit auch, verlangt die Bank verschiedene Unterlagen zur Immobilie und zur Einkommenssituation. Außerdem wird eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eingetragen, was wiederum mit Kosten verbunden ist.

Kapitalbeschaffung: Haus beleihen oder Ratenkredit aufnehmen?

Ein Ratenkredit kann manchmal die passendere Alternative zur Beleihung sein: „Vor allem, wenn das Geld zügig gebraucht wird, wenn es sich um einen kleineren Betrag handelt oder das Darlehen nur als kurzzeitige Überbrückung gebraucht wird, spielt der Ratenkredit seine Vorteile aus“, erklärt Dr. Klein-Berater Udo Zimmermann. Wir haben Ihnen einmal die Vor- und Nachteile eines Ratenkredits im Vergleich zu einer Immobilienbeleihung aufgeführt:

Kann ich mein Haus auch mehrfach beleihen?

Grundsätzlich kann eine Immobilie auch mehrfach beliehen werden. Allerdings erhalten Sie für die weitere Beleihungen zur Kapitalbeschaffung nicht mehr so günstige Zinsen wie für die erste Finanzierung, da die Grundschulden weiterer Darlehen nachrangig im Grundbuch eingetragen werden. Der Rang im Grundbuch gibt dabei an, welcher Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung vorrangig Geld erhält. Reicht das Geld aus der Zwangsversteigerung nicht aus, muss die Bank, die an zweiter Stelle im Grundbuch steht, damit rechnen, ihr Geld nicht wiederzubekommen. Dieses Risiko lässt sie sich mit einem Zinsaufschlag bezahlen – Sie müssen also höhere Zinsen für die zweite Beleihung Ihrer Immobilie bezahlen.

So gehen Sie bei der Kapitalbeschaffung am besten vor

Kennen Sie bereits den Zweck der Kapitalbeschaffung, können Sie schon einmal den groben Kreditrahmen für die Beleihung Ihres Hauses bestimmen. Ebenso wichtig ist es zu wissen, wie viel Geld Sie monatlich für die Tilgung des Kredites aufbringen können. Stellen Sie deshalb in einer Haushaltsrechnung am besten alle Eingaben und Ausgaben gegenüber. Daraus ergibt sich dann Ihr monatliches Budget und Sie sehen, in welcher Höhe Sie das Darlehen bedienen können.

Empfehlenswert ist es, sich anschließend fachkundig beraten zu lassen. „Ich finde als erstes einmal heraus, was denn das Ziel ist, wofür das Geld gebraucht wird und wie die individuellen Rahmenbedingungen sind. Erst dann mache ich unterschiedliche Lösungsvorschläge und wäge sie gemeinsam mit dem Kunden ab.“, so die Vorgehensweise von Dr. Klein-Berater Udo Zimmermann.

Lohnt sich die Kapitalbeschaffung durch Beleihung der Immobilie?

Interessant ist eine Beleihung der Immobilie als Kapitalbeschaffung vor allem für Eigentümer, die einen hohen Betrag benötigen und dabei von günstigen Zinsen profitieren möchten. Ob es sich in Ihrem Fall lohnt, die Immobilie zu beleihen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Gewünschte Kreditsumme: Benötigen Sie viel Kapital und wünschen eine hohe Auszahlung, bietet sich eine Beleihung der Immobilie an. Benötigen Sie weniger als 50.000 €, kann auch ein Ratenkredit die passende Wahl sein.
• Verschuldung der Immobilie: Ist die Immobilie unbelastet, erhalten Sie in der Regel eine höhere Kreditsumme als bei belasteten Immobilien. Generell gilt: Je mehr Schulden auf Ihrer Immobilie lasten, desto weniger Kapital erhalten Sie.
• Kreditkonditionen: Auch hier hängt die Höhe von der Belastung der Immobilie ab. Ist sie unbelastet, kann die Bank als erstrangig im Grundbuch eingetragen werden und vergibt dafür günstigere Zinsen.

Lohnen kann sich eine Beleihung auch für Immobilienbesitzer, die eine Zweitimmobilie im Ausland finanzieren möchten. Die meisten deutschen Banken vergeben hierfür keine Darlehen. Um nicht im Ausland finanzieren zu müssen, kann die Immobilie in Deutschland beliehen und das Kapital in die ausländische Immobilie investiert werden.

Alternativen zur Beleihung von Immobilien

Die Kapitalbeschaffung durch Beleihung der Immobilie ist nur eine Möglichkeit, sein Haus zu Geld zu machen. Je nach Verwendungszweck des Geldes kommen weitere Alternativen in Betracht:

Modernisierungskredit: Brauchen Sie beispielsweise eine höhere Summe für eine Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie, können Sie einen günstigen Modernisierungskredit abschließen.

Leibrente: Sind Sie bereits etwas älter und möchten Ihre Rente aufstocken, kann eine Leibrente interessant sein. Hierbei wird die Immobilie an einen Anbieter verkauft, dafür erhalten Sie eine lebenslange Rente und können Ihr Haus weiter bewohnen. 

Teilverkauf: Ein Teilverkauf kommt ebenfalls für ältere Immobilieneigentümer infrage. Es wird nur ein Teil der Immobilie verkauft, den Sie weiter nutzen und auch später zurückkaufen können. Sie erhalten eine Einmalzahlung, müssen aber für den verkauften Immobilienteil ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen.

Umkehrhypothek: Eine Variante der Kapitalbeschaffung durch Beleihung der Immobilie ist die Umkehrhypothek, die ebenfalls nur ältere Immobilienbesitzer erhalten können. Auch hier beleihen Sie Ihre Immobilie und erhalten ein Darlehen, welches durch eine Grundschuld abgesichert wird. Die Kreditauszahlung erfolgt monatlich, das Darlehen muss am Ende der Laufzeit inklusive aller Zinsen zurückgezahlt werden.