Leibrente Immobilie: Vorteile, Nachteile, Berechnung, Alternativen
- Die Leibrente ist eine Form der Immobilienrente und wird als Teil der Altersvorsorge genutzt.
- Der Rentenempfänger erhält bis zum Tod regelmäßige Zahlungen im Austausch für den Verkauf seiner Immobilie.
- Der Käufer erwirbt das Eigentum an der Immobilie, während der Verkäufer weiter darin wohnen darf.
- In der Regel enden die Zahlungen zur Leibrente mit dem Tod des Rentenempfängers, es gibt aber Ausnahme-Modelle.
- Was ist die Leibrente für Immobilien?
- Vor- und Nachteile der Leibrente
- Wie wird die Leibrente berechnet?
- Muss die Leibrente versteuert werden?
- Voraussetzungen für die Leibrente
- Was muss im Vertrag stehen?
- Wer zahlt die Leibrente?
- Varianten der Leibrente
- Wie kann ich die Leibrente absichern?
- Für wen lohnt sich die Leibrente?
- Welche Alternativen gibt es?
- Immobilienverkauf oder Leibrente?
Was ist die Leibrente für Immobilien?
Die Leibrente ist eine Form der Immobilienrente. Dabei verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und erhält dafür ein lebenslanges Wohnrecht. Der Wert für das Wohnrecht wird vom Kaufpreis abgezogen. Der Käufer zahlt dem Verkäufer im Gegenzug eine lebenslange Rente und kommt für Instandhaltungen und öffentliche Abgaben, wie die Grundsteuer, auf.
Die Leibrente ermöglicht also dem Rentenempfänger, während seines Lebens von den finanziellen Mitteln der Immobilie zu profitieren, während der Rentenzahler im Gegenzug das Eigentum an der Immobilie erwirbt. Die Leibrente ist somit auch eine Form der Altersvorsorge. Sie wird zusätzlich zur Altersrente bezogen und nicht darauf angerechnet.
Was sind die Vor- und Nachteile der Leibrente?
Je nachdem, ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, ergeben sich unterschiedliche Vor- und Nachteile bei der Leibrente für die Immobilie:
Vor- und Nachteile für den Verkäufer:
- Monatliche Rentenzahlung, zusätzlich zur Altersrente
- Lebenslanges Wohnrecht
- Instandhaltungskosten übernimmt der Käufer
- Finanzieller Vorteil bei langer Lebensdauer
- Mit Einmalauszahlung können eventuelle Schulden abbezahlt werden
- Rentengarantiezeit kann festgelegt werden, so dass Erben die Restzahlungen erhalten
- Immobilie ist nicht mehr Eigentum des Käufers und kann nicht vererbt werden
- Immobilie kann nicht vermietet werden
- Wohnrecht erlischt, wenn Verkäufer auszieht
- Deutlich geringerer Kaufpreis, da Instandhaltungskosten abgezogen werden
- Mögliche Wertsteigerung kommt nur dem Käufer zugute
- Monatliche Rentenzahlungen müssen versteuert werden
Vor- und Nachteile für den Käufer:
- Kauf oft ohne Immobilienkredit möglich
- Grunderwerbsteuer fällt geringer aus
- Finanzieller Vorteil, sollte der Verkäufer früher versterben
- Immobilie kann vorerst nicht selbst genutzt werden
- Ab wann die Immobilie genutzt werden kann, ist unklar
- Finanzieller Nachteil, sollte der Verkäufer länger leben als erwartet
- Minderung des Immobilienwertes durch das Wohnrecht
Wie wird die Leibrente berechnet?
Für die Berechnung der Leibrente gibt es 3 zentrale Faktoren:
- Immobilienwert: Wird über einen Gutachter ermittelt. Je höher der Immobilienwert ist, desto mehr Rente darf der Verkäufer erwarten.
- Erwartete Lebensdauer: Richtet sich zum Beispiel nach den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Bei höherer Lebensdauer verteilt sich die Rentenzahlung auf einen längeren Zeitraum und fällt deshalb niedriger aus. Auch die Dauer des Wohnrechts verlängert sich dann.
- Mögliche Abschläge: Diese fallen zum einen für das Wohnrecht und zum anderen für die Instandhaltung, Modernisierung und öffentliche Abgaben an.
Formeln zur Leibrentenberechnung
Um nun die Immobilienrente für das Haus oder die Wohnung zu berechnen, sind mehrere Schritte nötig:
1. Berechnung des Wohnwerts
Zuerst muss der Wert des Wohnrechts ermittelt werden. Dafür wird die Jahresnettokaltmiete errechnet, die die Immobilie bei einer Vermietung erzielen würde. Der errechnete Wert wird mit dem Kapitalwert multipliziert. Dieser ist mit der statistischen Lebenserwartung verknüpft und wird gemäß der Tabelle des Bundesministeriums für Finanzen für Stichtage ab Januar 2024 verwendet.
Jahresnettokaltmiete x Kapitalwert = Wohnwert
2. Berechnung des Verrentungsbetrages
Anschließend wird der Verrentungsbetrag ermittelt. Hier kommt der Immobilienwert ins Spiel, von dem der Wohnwert abgezogen wird.
Immobilienwert – Wohnwert = Verrentungsbetrag
3. Berechnung der monatlichen Leibrente
Der Verrentungsbetrag bildet nun die Grundlage für die Berechnung der monatlichen Leibrente. Dieser wird geteilt durch 12 Monate sowie durch den Leibrentenfaktor. Hierbei handelt sich um die statistische Restlebenserwartung.
Verrentungsbetrag / Leibrentenfaktor / 12 = monatliche Leibrente
Auch wenn die Formeln zur Ermittlung der Leibrente ein gewisses Grundgerüst darstellen, kann die Berechnung je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen. Denn es spielen auch individuelle Faktoren in die Berechnung ein. Dazu gehören beispielsweise Zahlungsmodalitäten, wie eine Einmalzahlung bei Vertragsabschluss oder das gewählte Zahlungsintervall. Ebenso zahlt sich Verhandlungsgeschick beim Immobilienwert, zu dem die Immobilie verkauft wird, aus. Auch die Abschläge für Instandhaltungen und öffentliche Abgaben werden je nach Anbieter und Region unterschiedlich berechnet.
Wir empfehlen Ihnen deshalb, verschiedene Angebote einzuholen. Einen ersten Einblick über die Höhe der Leibrente erhalten Sie mit dem Leibrentenrechner des Statistischen Bundesamtes.
Berechnungsbeispiel zur Leibrente
Ein 75-jähriger alleinstehender Mann möchte sein Haus im Wert von 350.000 € gegen Leibrente verkaufen. Bei einer Vermietung würde die monatliche Miete 1.300 € betragen.
| Immobilienwert: | 350.000 € |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete: | 15.600 € |
| Statistisch noch zu erwartende Lebenszeit: | 10,92 Jahre |
| Kapitalwert: | 8,271 |
| Berechnung des Wohnwerts: | 15.600 € x 8,271 = 129.027,60 € |
|---|---|
| Berechnung des Verrentungsbetrages: | 350.000 € - 129.027,60 € = 220.972,40 € |
| Berechnung der monatlichen Leibrente: | 220.972,40 / 10,92 / 12 = 1.686,30 € |
Die monatliche Leibrente des Mannes beträgt in diesem Fall 1.686,30 €.
Bei der Berechnung der Leibrente für ein Ehepaar wird die höhere Restlebenserwartung der Frau und der dazugehörige Kapitalwert zugrunde gelegt.
Muss die Leibrente versteuert werden?
Erhalten Sie eine Leibrente, fallen hierfür Steuern an. Verkäufer müssen allerdings nur einen bestimmten prozentualen Anteil der Leibrente, den so genannten Ertragssteueranteil, versteuern. Wie hoch dieser ist, ist in § 22 EstG festgelegt und hängt vom Alter des Verkäufers ab. Je nach Alter fällt der Ertragsanteil um 1 %.
| Vollendetes Lebensjahr bei Rentenbeginn | Ertragsanteil |
|---|---|
| 60 – 61 | 22 % |
| 62 | 21 % |
| 63 | 20 % |
| 64 | 19 % |
| 65 – 66 | 18 % |
| 67 | 17 % |
| 68 | 16 % |
| 69 – 70 | 15 % |
| 75 | 11 % |
| 80 | 8 % |
| 88 - 91 | 4 % |
| ab 97 | 1 % |
Der 75-jährige Mann aus unserer Beispielrechnung bezieht eine Leibrente von 1.683,30 €. Davon wären 11 % steuerpflichtig, also 185,43 €. Diese würden dann mit dem persönlichen Steuersatz der Person besteuert werden.
Welche Voraussetzungen für die Leibrente gibt es?
Je nach Anbieter kann es unterschiedliche Voraussetzungen geben. Einige grundlegende Standards gibt es jedoch bei jedem Anbieter für Leibrenten, dazu gehören:
- Mindestalter: Das Mindestalter für die Leibrente beträgt meist zwischen 60 und 70 Jahren.
- Lastenfreies Grundstück: Im Grundbuch sollten keine Rechte Dritter eingetragen sein.
- Immobilienwert: Damit eine Mindestrente garantiert werden kann, sollte der Immobilienwert eine bestimmte Grenze nicht unterschreiten. Dieser Grenzwert wird vom Anbieter festgelegt.
Was muss im Vertrag stehen?
Einen Standardvertrag zur Leibrente für Immobilien gibt es nicht. Da jeder Vertrag individuell gestaltet werden kann, sollte ein Experte, wie beispielsweise ein Notar, hinzugezogen werden. Einige wichtige Punkte sollten jedoch auf jeden Fall im Vertrag aufgeführt werden:
- Wohnrecht
- Zahlungsmodalitäten, Höhe und Intervall der Leibrente
- Bedingungen zu Art, Dauer und Befristung der Leibrente
- Ausgleich bei vorzeitiger Aufgabe des Wohnrechts
- Vorgehensweise im Fall eines früheren Todes des Leibrentenempfängers
- Festlegen der Zuständigkeitsbereiche, z.B. bei Instandhaltungen
- Verfahren bei Zahlungsausfall des Käufers
Der Vertrag zur Leibrente ist erst mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Außerdem muss die Leibrente als Reallast ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür fallen Grundbuch- und Notarkosten an.
Wer zahlt die Leibrente?
Die Leibrente zahlt grundsätzlich der Käufer der Immobilie. Oft handelt es sich dabei um gewerbliche Anbieter, es können aber auch Privatpersonen eine Leibrente zahlen.
Gewerbliche Anbieter sind beispielsweise
- Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG
- Deutsche Immobilien-Renten AG
- WIR WohnImmobilienRente GmbH
- Stiftung Liebenau
- Malteser Stiftung
Um Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zu sparen, kann die Immobilie auch von den eigenen Kindern oder Verwandten erworben werden. Diese zahlen den Eltern dann eine monatliche Leibrente aus.
Welche Varianten der Leibrente gibt es?
Es gibt verschiedene Arten der Leibrente für eine Immobilie, die sich hauptsächlich nach der Dauer der Rentenvereinbarung unterscheiden:
Die gängige Form der Leibrente ist die monatliche Rentenzahlung. Es ist aber auch möglich, eine Einmalzahlung zu wählen oder eine Einmalzahlung plus (geringerer) monatlicher Zahlung.
Wie kann ich die Leibrente absichern?
Ein großes Risiko der Leibrente besteht in der Zahlungsunfähigkeit des Käufers. Folgende Punkte sichern Sie gegen dieses Risko ab:
- Lassen Sie die Leibrente und das lebenslange Wohnrecht als Reallast in das Grundbuch eintragen. Je nach Rang im Grundbuch werden Sie zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung vorrangig berücksichtigt.
- Achten Sie auf einen lückenlosen Vertrag und holen Sie sich dazu juristischen Rat ein.
- Verkaufen Sie nur an einen solventen Vertragspartner und vergleichen Sie die Konditionen.
- Nehmen Sie eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit auf. Damit werden die Ratenzahlungen an die Inflation angepasst. Das kann im Fall von steigenden Verbraucherpreisen zu einer höheren Leibrente führen. Sinkt die Inflation, bleibt die aktuelle Leibrente bestehen.
Die Prüfung einer solchen Anpassung sollte alle 2 Jahre erfolgen und sich an einem amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren, zum Beispiel dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.
Mit einer Auflassungs- und einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch können sich Käufer absichern. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie weiterveräußert oder durch eine Hypothek belastet. Mit der Eigentumsvormerkung kann der Verkäufer keine Änderungen im Grundbuch mehr vornehmen.
Für wen lohnt sich die Leibrente?
Die Leibrente lohnt sich hauptsächlich für ältere und noch fitte Immobilienbesitzer. Diese erhalten durch die zusätzliche monatliche Rente finanzielle Sicherheit und können den Lebensabend in ihrem geliebten Zuhause verbringen. Ebenso fallen finanzielle Verpflichtungen wie beispielsweise Instandhaltungskosten, Grundsteuer und öffentliche Gebühren weg. Ist absehbar, dass der Verbleib in der Immobilie auf die Dauer zu beschwerlich wird, ist allerdings ein Immobilienverkauf die bessere Wahl.
Auch wenn keine Erben vorhanden sind, kann die Leibrente eine Lösung sein. Gibt es Erben, kann mit der Leibrente innerhalb der Familie die Schenkungssteuer gespart werden. Die Leibrente kann auch als Möglichkeit zur Absicherung des Lebenspartners genutzt werden, da die Leibrente bevorzugt vererbt wird.
Welche Alternativen der Immobilienrente gibt es?
Das Haus verkaufen und trotzdem lebenslanges Wohnrecht genießen ist nicht nur ein Merkmal der Leibrente. Es gibt noch 2 weitere Modelle der Immobilienrente, die wir in einem weiteren Artikel ausführlich erläutern:
- Umkehrhypothek: Hierbei wird die Immobilie nicht verkauft, sondern beliehen. Anbieter sind meistens Banken. Das neue Darlehen wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich dabei um ein endfälliges Darlehen, das zum Ende der Kreditlaufzeit vollständig getilgt sein muss. Ist das nicht der Fall, kann die Bank die Immobilie verwerten.
- Teilverkauf: Bei einem Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie an einen gewerblichen Anbieter verkauft. Der Verkäufer bekommt ein Wohnrecht und kann die Immobilie auch vermieten, muss aber eine monatliche Zahlung an den Käufer leisten. Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen werden weiterhin vom Verkäufer übernommen. Außerdem kann ein Vorkaufsrecht eingetragen werden, so dass der verkaufte Teil der Immobilie später wieder zurückgekauft werden kann.
Wann ist ein Immobilienverkauf die bessere Alternative?
Möchte oder kann man nicht mehr in der Immobilie wohnen bleiben, ist ein Immobilienverkauf die bessere Wahl. Bei einer Leibrente liegt der Verkaufspreis für die Immobilie häufig unter dem Verkehrswert, zudem wird das Wohnrecht finanziell abgezogen. Der Preis fällt somit bei einem Immobilienverkauf deutlich höher aus. Außerdem ist der Verkauf der Immobilie nicht an bestimmte Bedingungen geknüpft, wie sie für die Leibrente bestehen.
