Grundstück finanzieren mit passenden Krediten und günstigen Zinsen
- Ein bereits vorhandenes Grundstück zählt auch als Eigenkapital.
- Etwa 15 % des Grundstückskaufpreises fallen noch mal zusätzlich als Nebenkosten an.
- Kaufen Sie Grundstück und Haus getrennt voneinander, können Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen.
- Wenn Sie Grundstück und Immobilie über dieselbe Finanzierung abdecken, erhalten Sie einen besseren Zinssatz, da nur ein Darlehen im Grundbuch eingetragen ist.
Wie funktioniert eine Grundstücksfinanzierung?
Rund 15 Millionen Einfamilienhäuser gibt es in Deutschland – Tendenz weiter steigend. Alle Eigenheimkäufer haben die Wahl zwischen einer bestehenden Immobilie und einem Neubau. Immer mehr entscheiden sich für den Neubau. Wenn Sie auch dazu gehören, benötigen Sie zunächst ein Grundstück und eine passende Finanzierung. Doch wie läuft eine Grundstücksfinanzierung ab? Bei einer bestehenden Immobilie werden Grundstück und Haus meist in einem Rutsch verkauft, der Wert des Grundstücks wirkt sich dann dementsprechend auf den Gesamtkaufpreis aus. Bei einem Neubau hingegen ist die Sachlage nicht ganz so eindeutig. Hier haben Sie im Grunde 2 Möglichkeiten:
- Sie kaufen zuerst das Grundstück und einige Zeit später die Immobilie, bzw. Sie beauftragen erst später ein Bauunternehmen, die Immobilie zu erbauen.
- Sie kaufen Grundstück und Immobilie gleichzeitig, beispielsweise vom Bauträger.
Diese beiden Varianten wollen wir mit ihren Vor- und Nachteilen im Folgenden näher beleuchten.
1. Variante: Grundstück und Neubau getrennt finanzieren
Es gibt Situationen, in denen es sinnvoll ist, zuerst das Grundstück und dann – mit etwas zeitlichem Abstand – den Neubau zu erwerben. Beispielsweise stoßen angehende Bauherren oft ganz zufällig im Vorbeifahren auf den passenden Grund und Boden und machen sich erst später Gedanken darüber, welche Art von Immobilie darauf entstehen soll. Zwischen Grundstückskauf und dem Baubeginn kann auf diese Weise viel Zeit ins Land ziehen. Wer zu Beginn nicht genügend Eigenkapital besitzt, um das Grundstück aus der eigenen Tasche zu bezahlen, oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital plant, benötigt dafür einen Kredit. Später kommt dann noch die Hausfinanzierung hinzu.
Grundstück mit Annuitätendarlehen finanzieren
Ein Grundstück können Sie ebenso wie eine Immobilie über einen ganz normalen Baukredit finanzieren, beispielsweise über ein gängiges Annuitätendarlehen. Es punktet mit sehr günstigen Zinsen und einer langen Sollzinsbindung. Dieses Vorgehen beinhaltet aber einen Stolperstein, und zwar können Sie unbewusst in ein ungünstiges Abhängigkeitsverhältnis zur finanzierenden Bank geraten.
Wie ein Abhängigkeitsverhältnis zustande kommen kann
Der Knackpunkt bei der Grundstücksfinanzierung liegt im Grundbucheintrag. Die 1. Bank wird als Gläubiger 1. Ranges für den Grundstückskredit ins Grundbuch eingetragen. Falls Sie die vereinbarten Kreditraten nicht mehr bezahlen können, fällt das Grundstück der Bank zu. Sie hat dann zum Beispiel das Recht, eine Zwangsversteigerung anzustoßen. Mit anderen Worten: Der erstrangige Platz im Grundbuch ist bereits belegt. Das 2. Baudarlehen, das der Bauherr nun für den Neubau benötigt, muss nun nachrangig eingetragen werden. Die sogenannten Nachrangfinanzierungen sind für die 2. Bank aber risikoreicher. Die erstrangig eingetragene Sicherheit, das Grundstück, wird im Insolvenzfall ja bereits an die 1. Bank verpfändet, bietet für die 2. Bank also keinen Schutz. Deshalb verlangt die 2. Bank für das 2. Darlehen wesentlich höhere Zinsen.
Wie die 1. Bank das Abhängigkeitsverhältnis nutzt
Die 1. Bank verfügt als erstrangig abgesicherter Gläubiger über das Vorrecht, im Insolvenzfall ausbezahlt zu werden. Sie weiß, dass der Grundstücksbesitzer aus diesem Grunde bei anderen Banken wesentlich höhere Zinsen für sein 2. Darlehen zahlen muss. Hat die 1. Bank ihm für das 1. Darlehen noch sehr gute Zinsen geboten, kann sie nun beim 2. Darlehen ebenfalls höhere Sollzinsen verlangen. Vielleicht fragen Sie sich nun: Warum kündigt man dann das 1. Darlehen nicht einfach? Das Problem an der Sache: Aus dem Annuitätendarlehen kommen Sie nicht so ohne Weiteres heraus. Sie sind an die zu Beginn gewählte Zinsbindung gefesselt, die meist mehrere Jahre läuft. Und genauso lange besteht auch das Abhängigkeitsverhältnis zur 1. Bank.
Grundstück mit variablem Darlehen finanzieren
Halten wir nochmal fest: Mit einem normalen Annuitätendarlehen würden Sie sich bei der Grundstücksfinanzierung von der 1. Bank abhängig machen, weil es erstrangig besichert wird und erst nach Jahren gekündigt werden kann. Es gibt aber noch andere Formen der Baufinanzierung, mit denen Sie genau dieses Problem umgehen, nämlich sogenannte Zwischenfinanzierungen. Dazu gehört das variable Darlehen. Mit ihm bleiben Sie flexibel.
Wie das variable Darlehen weiterhilft
Beim variablen Darlehen handelt es sich um einen Baukredit ohne lange Zinsbindung. Die Zinsen werden stattdessen alle 3 Monate an die Höhe der aktuellen Bauzinsen angepasst. Ihre Rate kann also theoretisch alle 3 Monate mit den steigenden Zinsen in die Höhe schnellen oder mit sinkenden Zinsen aber herabfallen. Ein großer Vorteil: Sie können das variable Darlehen zu jeder Zeit mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende kündigen und vollständig tilgen, ohne dass Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Mit einem normalen Baudarlehen ist das nicht möglich.
Beispiel für den Grundstückskauf mit variablem Darlehen
Wir machen das Ganze noch mal an einem Beispiel deutlich: Mal angenommen, Sie benötigen für das Grundstück einen Kredit über 60.000 € und schließen dafür ein variables Darlehen ab. Einige Monate später gehen Sie den Vertrag mit der Baufirma ein und benötigen nun 200.000 € für den Neubau. Dafür nehmen Sie ein 2. Darlehen auf, diesmal ein Annuitätendarlehen. Dessen Summe setzen Sie auf 260.000 € an. Mit 60.000 € daraus begleichen Sie das 1. variable Darlehen. Anschließend beantragen Sie, dass dieses erstrangig eingetragene Darlehen aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die 2. Bank, die Ihnen den 2. Kredit über 260.000 € gewährt hat, kann nun an 1. Stelle als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden. Sie erhalten dadurch günstigere Zinsen und vermeiden, in eine Abhängigkeit zur 1. Bank zu geraten.
Lösung für den Notfall: Darlehenssplitting
Ist die separate Grundstücksfinanzierung bereits abgeschlossen und muss nun für den Hausbau ein nachrangiges Darlehen aufgenommen werden, fallen für das 2. Darlehen oft höhere Zinskosten an. Durch Darlehenssplitting können Sie diese verringern. Dafür bietet es sich an, zum Beispiel ein niedrigeres Darlehen mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren abzuschließen und den restlichen Finanzierungsbedarf über ein Darlehen mit langer Sollzinsbindung und geringer Tilgung zu finanzieren.
Nach 5 bis 10 Jahren haben Sie somit bereits einen großen Teil Ihres Darlehens zurückgezahlt und können mit den nun wegfallenden Raten Ihr Darlehen mit langer Sollzinsbindung tilgen. Außerdem profitieren Sie dank der Kombination von Darlehen mit kurz- und langfristiger Zinsbindung von einem niedrigeren Mischzinssatz. Sie können die Darlehen bei ein und derselben Bank abschließen oder bei verschiedenen Banken.
Beides hat Vor- und Nachteile: Werden die Darlehen auf verschiedene Banken aufgeteilt, können Sie sich Anbieter mit besonders guten Zinssätzen suchen. Allerdings sind die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag dann für jedes Darlehen extra zu zahlen. Ein weiterer Nachteil: Eine Bank, die das kurzfristige Darlehen finanziert, ist schwer zu finden. Denn das Darlehen mit der langen Zinsbindung wird im Grundbuch an 1. Stelle eingetragen. Jedes weitere Darlehen wird nachrangig eingesetzt, das Kreditausfallrisiko ist somit vielen Banken zu groß. Bestehen die Darlehen bei derselben Bank, fallen nur einmal Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag an. Wie hoch diese ausfallen können, zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner.
Allerdings werden auch hier die Darlehen nachrangig in das Grundbuch eingetragen, das langfristige Darlehen steht dabei an 1. Stelle. Sollten Sie also den kurzfristigen Kredit verlängern müssen, ist dies in den meisten Fällen auch nur über die eigene Bank möglich. Sie sind somit bei der Zinsvergabe wieder von der Bank abhängig. Ein Darlehenssplitting bei einer Bank lohnt sich demnach nur, wenn Sie sicher sind, das kurzfristige Darlehen auch in der festgesetzten Zeit ablösen zu können – zum Beispiel durch die Zuteilung eines Bausparvertrages oder einer Lebensversicherung.
2. Variante: Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren
Wenn Sie sowohl Neubau als auch Grundstück aus einer Hand erwerben, profitieren Sie von vielen Vorteilen: Sie können Grundstücks- und Baukosten über ein und dieselbe Finanzierung abdecken. Somit entstehen erst gar keine Probleme mit der Rangfolge im Grundbuch, weil Sie nur ein einziges Darlehen verwenden, das erstrangig im Grundbuch abgesichert wird. Sie haben es deshalb auch nur mit einem einzigen Gläubiger zu tun, und zwar der Bank, über die Sie beides in einem Rutsch finanzieren. Sie gewährt Ihnen auf die Finanzierung günstigere Zinsen. Mit dem Bauträger schließen sie auch nur einen einzigen Kaufvertrag und müssen nur einmal zum Notar.
Wann ein Grundstück wie Eigenkapital wirkt
Wohl dem, der bereits vor dem Bau seiner Immobilie ein Grundstück besitzt, zum Beispiel durch eine Erbschaft. Schuldenfreie Grundstücke sind wertvoll. Sofern Sie der alleinige Besitzer sind, wirkt sich der Gegenwert praktisch eins zu eins wie Eigenkapital auf die spätere Finanzierung des Neubaus aus. Das bedeutet: Sie schließen die Baufinanzierung zu besseren Zinskonditionen ab.
Grundstückskosten
Welche Kosten bei einem Grundstückskauf entstehen und mit welcher Summe Sie bei einer Grundstücksfinanzierung rechnen müssen, hängt vor allem von 2 Komponenten ab: in welcher Gegend Sie wohnen möchten und welche Größe der erworbene Baugrund haben soll. Als Faustregel gilt nach wie vor, dass der Kauf von Grundstücken in Ballungsräumen mit sehr hohen Ausgaben verbunden ist.
Bauflächen in Großstädten wie München (über 1.500 €/m²), Stuttgart (über 900 €/m²) oder Hamburg (über 500 €/m²) sind für Normalverdiener in der Regel kaum noch zu bezahlen. Anders sieht es außerhalb der großen Städte und in ländlichen Gebieten aus. Wer Glück hat, kann dort auf der Suche nach preiswerten Angeboten durchaus fündig werden und sein Grundstück somit kostengünstig finanzieren. Im niedersächsischen Salzgitter beispielsweise kostet ein Quadratmeter Grund nur etwa 70 €, ebenso wie in der Hamburg-nahen Stadt Itzehoe.
Beim Grundstückskauf Nebenkosten sparen
Bei einem Hauskauf fallen Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notargebühren sowie Gebühren für den Grundbucheintrag des Baudarlehens an. Das ist den meisten Bauherren bekannt. Allerdings wird gern vergessen, dass diese Kosten auch beim Kauf eines einzelnen Grundstücks fällig werden. Wie und wann die Nebenkosten beglichen werden müssen, hängt ebenfalls davon ab, ob Sie Grundstück und Neubau gemeinsam oder getrennt voneinander erwerben.
Etwa 15 % des Grundstückskaufpreises fallen noch mal zusätzlich als Nebenkosten an und müssen miteinkalkuliert werden.
Generelle Kaufnebenkosten
Grundsätzlich gibt es folgende Nebenkosten bei einem Hauskauf, die sich prozentual am Kaufpreis orientieren:
- Die Grunderwerbsteuer. Sie wird prozentual an der Höhe des Kaufpreises bemessen und von jedem Bundesland individuell festgelegt. Im Augenblick bewegt sie sich zwischen Bayern und Schleswig-Holstein auf 3,5 bis 6,5 %.
- Die Maklergebühren. Auch sie variieren von Bundesland zu Bundesland und betragen zwischen 3 und 6 %.
- Die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag. Hierbei müssen Sie mit 1 bis 2 % des Kaufpreises rechnen.
Neben diesen Ausgaben können sich noch weitere Baunebenkosten ergeben. Hierzu zählen zum Beispiel Vermessungs- und Erschließungsgebühren, die Erstellung eines Bodengutachtens sowie eventuelle Straßen- und Wegekosten.
Nebenkosten beim gleichzeitigen Erwerb von Grundstück und Immobilie
Kaufen Sie Grundstück und Immobilie gemeinsam, dann werden alle vorhandenen Kaufnebenkosten prozentual auf den Gesamtpreis fällig. Sie zahlen also die Grunderwerbsteuer, die Maklergebühren sowie die Notar- und Grundbuchgebühren auf den kompletten Kaufpreis für Grundstück und Immobilie.
Grunderwerbsteuer sparen durch getrennten Erwerb
Haben Sie Grundstück und Neubau getrennt voneinander gekauft und über 2 separate Baudarlehen finanziert, müssen Sie 2 Mal eine Grundbucheintragung vornehmen lassen. Das bedeutet: 2 mal Notar- und Grundbuchkosten zahlen. Wurde das Grundstück über einen Makler erworben, dann müssen Sie hierfür auch die Maklergebühr bezahlen. Kommt der spätere Bauvertrag ebenfalls über einen Makler zustande, fällt die Maklercourtage also ebenfalls 2 mal an.
Nur hinsichtlich der Grunderwerbsteuer kann sich durch den getrennten Erwerb ein angenehmer Spareffekt ergeben. Normalerweise wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Grundstück und Neubau berechnet. Das ist aber nicht der Fall, wenn Sie zuerst das Grundstück und erst später den Neubau kaufen. Dann wird sie nur einmal fällig, und zwar für das meist günstigere Grundstück. Wichtig ist hierbei, dass Sie für den Grundstückskauf und den Hausbau 2 zeitlich und inhaltlich getrennte Verträge abschließen. Das Finanzamt überprüft diesen Umstand ganz genau. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags sollte eine sogenannte Schamfrist von mindestens 12 Monaten liegen. Außerdem ist wichtig, dass Sie Grundstück und Neubau nicht vom selben Eigentümer wie beispielsweise einer Baufirma erwerben. Sollte das Finanzamt Ihnen dennoch einen Zusammenhang nachweisen können, müssen Sie die gesamte Grunderwerbsteuer im Zweifel nachträglich zahlen.
Unsere Tipps zur Grundstücksfinanzierung im Überblick
Ein Grundstück zu finanzieren ist mit zahlreichen Überlegungen verbunden. Unsere wichtigsten Tipps dazu haben wir hier noch mal für Sie zusammengefasst:
- Nutzen Sie ein bereits vorhandenes Grundstück als Eigenkapital: Sie sparen Geld und erhalten günstigere Zinsen bei der späteren Baufinanzierung.
- Nachrangige Darlehen bei der Grundstücksfinanzierung vermeiden und wenn möglich auf kurze Zinsbindung bei der Grundstücksfinanzierung achten.
- Hausbau und Grundstück gemeinsam finanzieren oder ein variables Darlehen zur Grundstücksfinanzierung nutzen.
- Bei nachrangigen Krediten Darlehenssplitting in Betracht ziehen und 10 bis 15 % vom Kaufpreis als Nebenkosten einkalkulieren.
Die Grundstücksfinanzierung strukturiert angehen
Keine Grundstücksfinanzierung ist wie die andere – jeder angehende Bauherr bringt eigene Voraussetzungen mit. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen sich mit den verschiedenen Ausgangssituationen aus und wissen genau, welche Finanzierungsart am besten zu Ihren Plänen passt. Lassen Sie sich dabei helfen und vergleichen Sie bei uns in nur einem Schritt die unverbindlichen Angebote von mehr als 600 namhaften Banken.
