Kosten für den Grundstückskauf: Lage und Größe sind entscheidend

Kosten eines Grundstückskauf sind sehr variabel

Auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie stehen Sie zuallererst vor der Herausforderung, ein geeignetes Grundstück zu erwerben. Nicht nur die Lage sollte Ihnen zusagen. Auch die Größe des Grundstücks ist nicht unbedeutend. Schließlich hat sie Auswirkungen auf den Preis für Ihre zukünftigen Immobilie. Im Idealfall kennen Sie bereits die Kosten für Ihr Bauvorhaben, sodass Sie wissen, wie viel Geld Ihnen noch für ein Grundstück bleibt. Solange Sie das Haus jedoch noch nicht gebaut haben, sind es lediglich vage kalkulierte Kosten, die Sie beim Grundstückskauf zugrunde legen.

Für die Kalkulation Ihrer Baufinanzierung benötigen Sie jedoch eine grobe Kostenschätzung. Daher ist es wichtig, sich über die bevorstehenden Kosten eines Grundstückskaufs im Klaren zu sein. Grundsätzlich sind Grundstücke in der Stadt teurer als auf dem Land. Die guten Verkehrsanbindungen, Freizeitmöglichkeiten und kurzen Wege lassen sich Verkäufer in der Stadt auch bezahlen. Auf dem Land ist die Infrastruktur zuweilen weniger ausgebaut, sie benötigen vielleicht sogar ein zweites Auto. Diese Umstände lassen die Kosten für den Grundstückskauf in der Regel schrumpfen. Bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden, kommt es auf Ihre Vorstellungen an. Womit können Sie leben und welche Kompromisse möchten Sie eingehen zu welchem Preis? Die Gesamtkosten für den Grundstückskauf setzen sich aus den Kosten für den Kauf des Grund und Bodens sowie aus den Kaufnebenkosten zusammen.

Belaufen sich die Kosten auf insgesamt 320.000 Euro, entfallen zwischen 32.000 und 48.000 Euro auf den Grundstückskauf. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten wie Grundbuch- und Notarkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer, die die Kosten für den Grundstückskauf erhöhen. 

Nebenkosten Grundstückskauf: Auf die Größe kommt es an

Ein Grundstück zu kaufen, ohne sich über die Größe Gedanken zu machen, ist nicht ratsam. Stellen Sie sich vor, Sie erwerben ein Grundstück, das viel zu klein ist, sodass Sie auf eine Garage oder einen ausreichend großen Garten verzichten müssten. Wenn Sie noch keine konkrete Vorstellung von Ihrer zukünftigen Immobilie haben, erkundigen Sie sich am besten bei Freunden oder Bekannten, die bereits ein Haus besitzen oder mieten, nach einer durchschnittlichen Wohnfläche. Musterhaussiedlungen geben ebenfalls eine Orientierung und haben den Vorteil, dass Sie sich gleich einen Eindruck sowie eine Vorstellung vom Haus machen können. Die Größe des Grundstücks hat einen entscheidenden Einfluss auf die Kosten des Grundstückskaufs. Haben Sie eine Wohnfläche ermittelt, planen Sie auch noch Platz für den Garten und eine Garage oder Auffahrt ein. Hier gilt es abzuwägen: Was ist groß genug und kann ich mir leisten?

In der Tabelle finden Sie neben durchschnittlichen Größen eines Grundstücks auch den dazugehörigen Preis. Die Quadratmeterpreise sind stark von der Region abhängig. Sie liegen zwischen 33 Euro in Sachsen-Anhalt und 600 Euro in Hamburg. Daher rechnen wir in unserem Beispiel mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 104 Euro.

Grundstücksgröße in qm	Kosten
500	52.000 €
600	62.400 €
700	72.800 €
800	83.200 €
900	93.600 €
1.000	104.000 €

Beachten Sie bei der Ermittlung der angemessenen Grundstücksgröße auch die vorgeschriebenen Begrenzungsmaße zu benachbarten Grundstücken. Im Bebauungsplan für die Region finden Sie ebenfalls Vorgaben. Das bedeutet: Obwohl Ihr Grundstück eine bestimmte Größe vorweist, darf unter Umständen nicht die gesamte Fläche bebaut werden. Auskunft darüber gibt die Grundflächenzahl (GRZ). Ist im Bebauungsplan beispielsweise die Kennzahl 0,3 festgehalten, dürfen bei 1.000 Quadratmeter lediglich 300 Quadratmeter bebaut werden. Wie viel Sie von Ihrer Grundstücksfläche bebauen dürfen, ist sehr unterschiedlich. Auskunft gibt der Bebauungsplan in der Region. Hier erfahren Sie auch, ob Sie eine bestimmte Bauweise einhalten müssen.

Nebenkosten beim Grundstückskauf auch für Altlasten möglich

Erwerben Sie ein Grundstück, sollten Sie unbedingt vorher darauf achten, dass Sie darauf auch tatsächlich ein Wohnhaus errichten dürfen. Auskunft erteilt das zuständige Bauamt. Sie sollten darüber hinaus in Erfahrung bringen, ob das Bauland ein Haus überhaupt trägt. Wenn es für ein Gewerbe oder andere Dinge genutzt wurde, müssen unter Umständen auch noch Altlasten entfernt werden, bevor Sie mit dem eigentlichen Bau starten können. Das erhöht die Kosten für den Grundstückskauf. Altlasten können sowohl den Boden betreffen, als auch Häuser oder Bäume, die noch auf dem Grundstück stehen. Diese gilt es dann zu entfernen. 

Bodengutachten

Wenn nicht bereits ein Dokument eines Gutachters vorliegt, empfiehlt es sich, ein Bodengutachten bereits vor dem Kauf eines Grundstücks zu erstellen. Das Gutachten erstellt ein Sachverständiger für Geotechnik. Damit erhöhen sich wiederum die Nebenkosten für den Grundstückskauf, Sie erfahren jedoch mehr über die Bodenbeschaffenheit. Für die Planung Ihres Hauses ist es von essentieller Bedeutung auf welchem Grund Ihr Haus errichtet wird. Damit vermeiden Sie spätere Schäden am Gebäude.

Für ein Bodengutachten werden an unterschiedlichen Stellen Bohrungen in den Boden vorgenommen. Die entnommenen Proben werden an ein Labor geschickt und dort untersucht. Anschließend bekommen Sie ein Gutachten, auf dem verschiedenen Ergebnisse zusammengefasst werden. Es erfolgt außerdem eine Kategorisierung des Bodens in Bodenklasse. Klasse 1 meint: Es ist alles in Ordnung, es gibt keine Probleme. Klasse 4 weist einen felsigen Boden aus, der zunächst beseitigt werden muss, bevor mit dem Hausbau begonnen wird. Für den Aushub, der unabhängig davon erfolgt, ob Sie einen Keller einbauen lassen oder lediglich ein Fundament errichten, ist ein Bodengutachten unerlässlich. Nur so erfahren Sie, welche Altlasten im Boden verankert sind und welche Geschütze Sie für die Entfernung der Lasten aufwenden müssen. Die Preise für ein Bodengutachten schwanken. In der Regel werden die Kosten mit 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten angegeben. Gehen wir von einem Gesamtpreis von 320.000 Euro aus, ergeben sich folgende Preise:

Prozentualer Anteil für das Bodengutachten	Kosten
0,3	960 €
0,4	1.280 €
0,5	1.600 €

Für ein Bodengutachten zahlen Sie zwischen 960 und 1.600 Euro bei einem Gesamtpreis von 320.000 Euro. Die Kosten für den Grundstückskauf werden folglich minimal von den Preisen für das Bodengutachten beeinflusst. 

Altlasten an der Erdoberfläche

In einigen Fällen müssen noch Altlasten von einem Grundstück entfernt werden. Entweder, weil vorhandene Bäume oder Sträucher nicht in die Planung passen oder weil ein abrisswürdiges Gebäude auf dem Grundstück steht. Das kann die Kosten für den Grundstückskauf erhöhen. Die Kosten variieren sehr stark und sind von der Größe und dem Umfang der Arbeiten abhängig. Handelt es sich beispielsweise um eine Gartenlaube, können Sie diese meist selbst abreißen. Sind die Gebäude größer, muss unter Umständen ein Abrissunternehmen mit den Arbeiten betraut werden. Größer Eingriffe sind dabei kostenintensiver als kleinere Maßnahmen. All das wirkt sich auf die Nebenkosten für den Grundstückskauf aus.

Die aufgeführte Tabelle gibt einen kleinen Überblick über möglich Arbeiten sowie deren Kosten. Es handelt sich hier um ein Einfamilienhaus mit einer Größe von 120 Quadratmetern, das abgerissen werden sollen.

Leistung	Kosten ca.
Abrissplanung	1.000 €
Vorarbeiten	2.500 €
Kosten für den Abriss	10.000 €
Erdarbeiten	4.000 €
Müllentsorgung	3.000 €
Gesamt	20.500 €

Abhängig von den gewählten Leistungen können die Kosten auch variieren. Je mehr Maßnahmen Sie in Eigenleistung vornehmen, desto günstiger wird es. Im besten Fall haben entstehen für Sie keine Kosten für die Beseitigung von Altlasten. 

Erschließungskosten für das Grundstück

Ein nicht unerheblicher Kostenpunkt ist die Erschließung Ihres Grundstücks. Hier können die Kosten für den Grundstückskauf schnell mal in die Höhe katapultiert werden. Ein Grundstück erschließen meint, es an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk anzuschließen. Im Idealfall ist das Grundstück, das Sie erwerben wollen, bereits erschlossen. Dann entstehen Ihnen dafür keine Kosten. Bereits erschlossene Grundstücke sind allerdings in der Regel auch teurer als nicht erschlossenes Bauland, da der Verkäufer bereits Geld in die Erschließung gesteckt hat. Es gibt übrigens auch Grundstücke, die nicht erschlossen werden dürfen. Erkundigen Sie sich am besten vor dem Kauf, ob das bei dem Grundstück Ihrer Wahl der Fall ist.

Die Kosten für die Erschließung sind vom Aufwand und den Materialkosten abhängig. Dabei spielt auch eine Rolle, wie weit entfernt Ihr Grundstück von den Hauptanschlüssen gelegen ist. Je weiter Sie von den Verbindungen entfernt sind, desto mehr Arbeit und Materialverbrauch ist zu erwarten. Das wiederum verursacht höhere Kosten für den Grundstückskauf. Dann können die Kosten von Wasser & Abwasser auch mal auf 7.000 Euro klettern. Sind die Anschlüsse nicht so weit entfernt, bedeutet das weniger Aufwand und schlägt sich positiv auf die Kosten nieder. Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Preise für die Erschließung an.

Leistung	Kosten
Wasser & Abwasser	1.500 €- 5.000 €
Stromnetz	2.000 €- 3.000 €
Gasversorgung	Meist unter 2.000 €
Telefonnetz	Wenige hundert Euro

Auch hier können wir nur wieder eine Preisspanne angeben, um eine Orientierung zu geben. Die tatsächlichen Kosten erfahren Sie von Ihrem Anbieter oder Bauunternehmen. Die Kosten hängen von den Gebühren ab, die die Gemeinde für die Erschließung erhebt. Dafür ist die Grünflächenzahl sowie die Geschossflächenzahl maßgeblich. Liegen Ihnen diese Zahlen vor, können Sie die ungefähren Kosten für die Erschließung ganz einfach selbst ermitteln.

• Ihr Bauland hat eine Größe von 800 Quadratmetern.
• Die Grünflächenzahl liegt bei 0,3
• Die Geschossflächenzahl liegt bei 1.
• Damit dürfen Sie maximal 240 Quadratmeter bebauen.
• Die Etagen haben eine Grundfläche von 100 Quadratmetern.
• Bei zwei Geschossen ergeben sich 200 Quadratmeter Grundfläche.
• Erschließungskosten für den Wasseranschluss: 8 €/m²
• Übertragen auf die Grundfläche ergeben sich Erschließungskosten in Höhe von: 200 m² x 8 € = 1.600 €.

Mit etwas Glück übernimmt Ihre Gemeinde sogar einen Teil der Erschließungskosten. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Kommunen den Neubau attraktiv gestalten wollen.

Kaufnebenkosten: Grundstückskosten, auf die Verlass ist

Es gibt Nebenkosten, die bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf immer anfallen. Dazu gehören die Kaufnebenkosten wie Notargebühren für den Grundstückskauf. Aber auch Grunderwerbsteuer und Maklerkosten, sobald ein Makler im Spiel ist, gehören zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf. Die einzelnen Kosten orientieren sich dabei immer am Kaufpreis. Sobald Sie also den Kaufpreis für Ihr Grundstück vorliegen haben, können Sie auch die Kaufnebenkosten ermitteln, einschließlich der Notarkosten.

Wenn Sie wissen, in welchem Bundesland Sie Ihr Grundstück erwerben, können Sie die Grunderwerbsteuer errechnen. Die Steuer ist Ländersache und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerkosten hingegen sind nicht gesetzlich festgelegt. Das bedeutet, jeder Makler kann seine Gebühren selbst festlegen. Allerdings orientieren sie sich in der Regel an den ortsüblichen Marktpreisen, um wettbewerbsfähig zu sein. Dadurch liegen die Preisspannen zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises, in unserem Fall: der Kosten für das Grundstück. Der Kauf eines Grundstücks kann nicht ohne einen Notar stattfinden, sodass Sie diesen Punkt auf jeden Fall in Ihre Berechnungen verankern müssen. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt und können daher nicht willkürlich bestimmt werden. Der Notar vollzieht den Kaufprozess, setzt den Kaufvertrag für das Grundstück auf und sorgt für die Einhaltung der im Kaufvertrag geregelten Bedingungen. Darüber hinaus veranlasst er die Einträge ins Grundbuch. Zunächst sorgt ein Auflassungsvermerk dafür, dass das Grundstück nicht von anderen Interessenten gekauft werden kann. Nach der Unterschrift beider Vertragsparteien, erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Erst wenn ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, ist der Kauf abgeschlossen. Für seine Arbeit erstellt der Notar im Anschluss eine Rechnung. Darüber werden auch die Kosten für das Grundbuch abgerechnet. Die Kosten belaufen sich zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises für das Grundstück. Die aufgeführte Tabelle fasst die Kosten für den Grundstückskauf hinsichtlich Grunderwerbsteuer, Maklergebühren sowie Notarkosten übersichtlich zusammen. Die Kosten werden anhand eines Grundstücks mit einer Größe von 700 Quadratmetern und eines Kaufpreises von 72.800 Euro dargestellt.

Leistung	Kosten
Grunderwerbsteuer (4,5 %)	3.276 €
Grundbuch-/ Notarkosten	1.456 €
Maklerkosten (6,25 %)	4.550 €
Gesamt	9.282 €

Erwerben Sie folglich ein Grundstück in Höhe von 72.800 Euro, belaufen sich Ihre Kaufnebenkosten auf ungefähr 9.282 Euro. Wenn Sie keinen Makler in Anspruch nehmen, fallen diese Kosten natürlich weg. Zusammengefasst rechnen Sie am besten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten für den Grundstückskauf ein.

Nebenkosten Grundstückskauf: Alles auf einen Blick

Wie deutlich wurde, ist es mit dem Kaufpreis für ein Grundstück nicht getan. Es kommen weitere Kostenpunkte auf Sie zu, die die Nebenkosten beim Grundstückskauf in die Höhe steigen lassen. Für unser Beispielgrundstück, das wir erwerben wollen, gehen wir von einem Grundstück in Hamburg aus. Ein Makler hat das Bauland für uns ausfindig gemacht. Wir haben keine Altlasten auf dem Grundstück, allerdings muss es noch erschlossen werden. Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Daraus ergeben sich folgende Positionen:

Leistung	Kosten
Kaufpreis	72.800 €
Bodengutachten (0,4 % des Kaufpreises)	2.912 €
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (4,5 %)	3.276 €
Grundbuch-/ Notarkosten (2%)	1.456 €
Maklerkosten (6,25 %)	4.550 €
Erschließung
Wasser & Abwasser	2.000 €
Stromnetz	2.500 €
Gasversorgung	1.600 €
Telefonnetz	200 €
Gesamt	94.794 €

In unserem Beispiel werden die Kosten für den Grundstückskauf um etwa 22.000 Euro, die sich zusätzlich auf den Kaufpreis addieren, aufgestockt. Eine pauschale Aussage über die Höhe der Kosten kann jedoch nicht getroffen werden. Zu unterschiedlich sind die Möglichkeiten und Varianten ein Grundstück zu erwerben. Jeder Kauf eines Baulandes gestaltet sich anders und berücksichtigt andere Kostenfaktoren. Die aufgeführten Kosten für den Grundstückskauf geben lediglich eine Orientierung. Die konkreten Kosten können Sie erst ermitteln, wenn Sie ein Grundstück mit einem vorgeschlagenen Kaufpreis haben. Dann stehen unsere Spezialisten für Baufinanzierung Ihnen zur Seite. Sie helfen Ihnen dabei, die passende Finanzierung zu erstellen – abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse.