Erbbaurecht (Erbpacht): Ist ein Erbbaurechts- oder Erbpachtgrundstück sinnvoll?

Was ist das Erbbaurecht oder Erbpacht?

Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtnehmer das Grundstück neu bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück. Daher ist bei Erbbaurecht auch oft von Erbpacht auf einem Erbpachtgrundstück die Rede. Der Begriff "Erbpacht" ist veraltet und gilt formal als Vorläufer des heutigen Erbbaurechts.

Für die Nutzung des Erbpachtgrundstücks zahlt der Eigentümer der Immobilie dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen 3 und 5 %. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

Der Erbbaurechtsvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

Was ist ein Erbbaugrundstück oder Erbpachtgrundstück?

Als Erbpachtgrundstück oder Erbbaugrundstück wird Bauland bezeichnet, das von einem Verpächter für einen festgelegten Zeitraum vermietet wird. Für diesen Zeitraum fällt ein sogenannter Erbpachtzins an, der eine monatliche oder jährliche Rate an den Verpächter des Erbpachtgrundstücks darstellt. Ein Erbpachtgrundstück wird häufig von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen für  99 Jahre zur Verfügung gestellt. Gesetzlich ist auch eine längere Laufzeit möglich.

Für den im Erbpachtvertrag festgelegten Zeitraum genießt der Pächter alle Rechte eines Eigentümers des Grundstücks. So kann er es verkaufen oder vererben - allerdings kann im Erbpachtvertrag die Zustimmung durch den Verpächter gefordert werden. In beiden Fällen wird der Erbpachtvertrag zu gleichen Konditionen an die zukünftigen Eigentümer übertragen. Eine auf dem Grundstück befindliche Immobilie geht vollständig in den Besitz der Erben oder Käufer über.

Lohnt sich Erbbaurecht?

Verfügen Sie über wenig oder gar kein Eigenkapital, kann sich ein Grundstück mit Erbbaurecht für Sie lohnen. Sie müssen dann nämlich lediglich Geld für den Immobilienkauf oder Hausbau aufbringen. Ihre Baufinanzierung wird günstiger, da der Darlehensbetrag, den Sie aufnehmen müssen, niedriger ist. Bei genauerem Hinsehen summieren sich die Pachtzahlungen allerdings über die Jahre, sodass sich der ursprüngliche finanzielle Vorteil beim Erbbaurecht plötzlich nicht mehr rechnet. Um das einmal zu verdeutlichen, hier eine Beispielrechnung auf Basis eines Grundstücks mit einem aktuellen Marktwert von 150.000 € und einem mittleren, jährlichen Erbbauzins von 4 %:

Welches Mitspracherecht hat der Eigentümer des Grundstücks?

Sehr verbreitet ist der Irrtum, der Geber des Erbbaurechts hätte keine Mitsprache bei der Immobilie und der Finanzierung, da ihm nur das Grundstück gehören würde. Das Gegenteil ist der Fall: Der Erbbaurechtgeber darf bei vielen Dingen mitbestimmen und sein Veto einlegen. Voraussetzung dafür ist, dass er seine Entscheidung begründet. Werden sich beide Parteien nicht einig, entscheidet ein Gericht, ob die Gründe des Erbbaurechtgebers ausreichen.

Gerade durch den letzten Punkt, das Mitspracherecht bei der Finanzierung, können Immobilienkäufer in Teufels Küche geraten. Wir fassen hier einmal mögliche, problematische Szenarien zusammen. Es handelt sich hierbei um Fälle aus der Praxis unserer Spezialisten für Baufinanzierung, die bereits vorgekommen sind.

Welche Kosten entstehen bei Erbpacht?

Diese Kosten entstehen bei Erbpacht:

• Erbpachtzins
• Versicherungskosten, wie eine Gebäudeversicherung
• Erschließungskosten bei Neubau
• Öffentliche Lasten wie zum Beispiel die Grundsteuer
• Kosten für regelmäßige Instandhaltung

Eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist also mit einer Reihe Kosten verbunden. Allen voran vereinbaren beide Vertragsparteien einen jährlich zu zahlenden Erbpachtzins. Dieser beträgt zwischen 3 und 6 % des Grundstückwertes. Der Nehmer der Erbpacht muss die Immobilie in gutem Zustand halten. Damit soll verhindert werden, dass er die Immobilie verwahrlosen lässt und der Geber der Erbpacht bei Vertragsende vor einer Bruchbude steht.

Außerdem verpflichtet sich der Pächter, das Haus umfassend gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Wobei Versicherungen wie die Gebäudeversicherung natürlich auch bei normalen Immobilien notwendig sind. Zudem entstehen weitere Kosten wie die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer. Die Erschließungskosten zahlt der Pächter ebenfalls aus eigener Tasche, wenn er einen Hausbau plant.

Wann erlischt das Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht erlischt in zwei Fällen:

1. Bei Ablauf der vereinbarten Dauer: Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtgeber über. Dasselbe Szenario tritt in Kraft, wenn Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen und den Vertrag vom Vorbesitzer der Immobilie übernehmen. Denn die Laufzeit wird bei einem Hausverkauf nicht automatisch wieder auf null gesetzt.
    
2. Beim Heimfall: Verstoßen Sie gegen die Vertragsmodalitäten oder zahlen Sie mindestens zwei Jahre den vereinbarten Erbbauzins nicht, ist der Erbbaurechtgeber berechtigt, die Kündigung – den sogenannten Heimfall – auszusprechen. Die Immobilie auf dem Grundstück geht in den Besitz des Erbbaurechtgebers über. Dafür zahlt er dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung ist vertraglich festgeschrieben, beträgt jedoch mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

In beiden Fällen ist der Eigentümer des Erbpachtgrundstücks verpflichtet, den Pächter für die Immobilie angemessen zu entschädigen. Das Erbbaurecht erlischt nicht, wenn es verkauft, vererbt, beliehen oder übertragen wird.

Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?

Heimfall beim Erbbaurecht bedeutet, dass der Erbbaurechtnehmer das Erbbaurecht wieder an den Erbbaurechtgeber zurückgeben muss, während der Vertrag noch läuft. Dies ist gesetzlich im ErbbauRG, in den Paragrafen 2 bis 4 geregelt. Durch den Heimfall wird die Trennung von Grundstück und Immobilie wieder aufgehoben. Das Nutzungsrecht des Immobilieneigentümers am Grundstück erlischt. Wann der Heimfall eintritt, ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern hängt davon ab, was von beiden Seiten einst im Erbbaurechtsvertrag notiert wurde. Allerdings muss der Erbbaurechtgeber den Erbbaurechtnehmer auch beim Heimfall mit (mindestens) zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

Typische Situationen, die zum Heimfall führen können:

• Der Erbbaunehmer ist insolvent und gerät zwei Jahre in Folge mit dem Erbbauzins in Verzug
• Der Erbbaunehmer hält die Immobilie nicht ausreichend in Schuss
• Der Erbbaunehmer verstirbt
• Der Erbbaugeber verstirbt, das Erbbaurecht geht auf seine Erben über (diese müssten dann die Entschädigung leisten)
• Der Erbbaunehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den örtlichen Bebauungsplan verstoßen

Tritt der Heimfall ein, geht die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in den Besitz des Erbbaurechtgebers über.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Wenn der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Zeit ausläuft, erlischt das Nutzungsrecht und geht wieder vollständig an den Erbbaurechtgeber über. Die darauf befindliche Immobilie geht ebenfalls an ihn. Der Erbbaurechtgeber kann ihnen eine Verlängerung des Vertrages anbieten, ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts haben Sie jedoch nicht. Die überwiegende Mehrheit von Erbbaurechten in Deutschland wird von Kommunen oder Kirchen vergeben. Hier stehen die Chancen auf eine Verlängerung des Erbbauvertrags gut, weil diese seltener ein Interesse daran haben, die Immobilien zu erwerben oder selbst zu nutzen. Bei Privatpersonen als Erbbaugeber kann das anders aussehen.

Wir stellen hier die möglichen Szenarien einmal genauer vor

• 1. Der Vertrag läuft aus, der Erbbaurechtgeber macht kein Verlängerungsangebot

  Läuft der Erbbauvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, dann geht die Immobilie automatisch an den Erbbaurechtgeber über. Der Erbbaunehmer kann infolgedessen sein Haus nicht mehr verkaufen, wird Mieter der selbst gebauten Immobilie oder muss sogar ausziehen. Allerdings ist der Erbbaurechtgeber verpflichtet, den Erbbaurechtnehmer zu entschädigen. Die Entschädigung beträgt in der Regel zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie. Sie wird oft auf Grundlage des Verkehrswerts der Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsendes berechnet. Der Verkehrswert einer Immobilie auf Erbbau ist geringer als der einer normalen Immobilie, weil kein Grundstück inbegriffen ist. Die genaue Bemessungsgrundlage wird im Vertrag geregelt. Auf eine höhere Entschädigung besteht nur dann ein Anspruch, wenn das im Vertrag festgeschrieben ist.

  Soll das Grundstück nach Ablauf der Vertragsfrist weiter verpachtet werden, hat der Erbbauberechtigte ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss.

• 2. Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, die Sie akzeptieren

  Wenn der Erbbaurechtgeber eine Verlängerung des Vertrages anbietet, die der Erbbaurechtnehmer akzeptiert, läuft alles weiter wie gehabt. Allerdings darf der Grundstückseigentümer den Erbbauzins erhöhen. Da ein Erbbaurecht in der Regel auf mehrere Jahrzehnte angelegt ist, die Preise sich in der Zeit stark verändern, steigt der Erbbauzins häufig um das Achtfache.

• 3. Der Erbbaugeber bietet eine Verlängerung an, aber Sie lehnen ab

  Ganz bitter wird es, wenn der Erbbaugeber zum Zeitpunkt des Ablaufs die Verlängerung der Laufzeit anbietet und der Erbbaunehmer diese Verlängerung ablehnt. Dann fällt die Immobilie nämlich ohne Entschädigungszahlung an den Erbbaugeber zurück. Es ist für die Immobilieneigentümer natürlich nicht ratsam, die Verlängerung abzulehnen. In manchen Fällen sind sie aber dazu gezwungen, wenn sie beispielsweise den neuen, viel zu hohen Erbbauzins finanziell gar nicht mehr tragen können. Eventuell kann man sich juristisch dagegen zur Wehr setzen, allerdings gibt es dazu noch keine Präzedenzfälle.

  Größere Verhandlungsspielräume für die Verlängerung ergeben sich, wenn ein Erbbaurechtsvertrag frühzeitig verlängert wird. Erbbauberechtige sollten 20 bis 30 Jahre vor Vertragsende auf den Erbbaurechtgeber zugehen und besprechen, wie es weitergeht. Im Idealfall wurden bereits bei Vertragsabschluss Verabredungen dazu festgehalten. 

Größere Verhandlungsspielräume für die Verlängerung ergeben sich, wenn ein Erbbaurechtsvertrag frühzeitig verlängert wird. Erbpachtberechtige sollten 20 bis 30 Jahre vor Vertragsende auf den Erbbaurechtgeber zugehen und besprechen, wie es weitergeht. Im Idealfall wurden bereits bei Vertragsabschluss Verabredungen dazu festgehalten. 

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins oder Erbpachtzins ist eine jährliche Gebühr, die für die Nutzung eines Erbbaurechts anfällt. Der Verpächter räumt dem Käufer der Immobilie das Nutzungsrecht an seinem Grundstück ein, verlangt dafür aber eine jährliche Gebühr, eine Art Miete. Der Erbbauzins wird oft umgangssprachlich Erbpachtzins genannt.

Der Erbbauzins beträgt meist zirka 5 % des Grundstückswertes. Ein Rechenbeispiel: Ist das Grundstück 100.000 € wert, muss der Immobilienkäufer pro Jahr einen Erbbauzins von 5.000 € entrichten. Die Gebühr wird von Beginn an für eine lange Zeit festgelegt, meist für 50 oder sogar 99 Jahre.

Wie oft darf der Erbbauzins erhöht werden?

Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins alle 3 Jahre anpassen. Dabei ist es üblich, sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes zu orientieren. Ist dieser innerhalb von 3 Jahren gestiegen, darf der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins dementsprechend erhöhen. Allein von 1999 bis heute hat sich der Indexwert um über 300 % gesteigert. Die Erhöhung darf nur erfolgen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert haben, allerdings bietet genau das meist Spielraum für Interpretationen.

Wird eine Immobilie mit Erbpacht von der Bank finanziert?

Eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück kann prinzipiell mit einem Baukredit finanziert werden. Die Zinsen und Konditionen sind in der Regel auch nicht andere, als bei einer „normalen Immobilie". Nicht alle Banken finanzieren einen Immobilie von einem privaten Erbbauverpächter, da das Risiko eines Heimfalls höher ist, als bei Erbpachtgrundstücken von Kommunen oder kirchlichen Einrichtungen. 

Eine normale Immobilie inklusive Grundstück zu erwerben, ist in der Regel unkomplizierter und günstiger in der Baufinanzierung. Rechnen Sie das doch einmal mit unserem Darlehensrechner durch.

Kann ich meine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie mit Erbpacht ist möglich, wenn auch einige Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen. Der Grundstücksbesitzer hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Wollen Sie Ihre Immobilie veräußern, müssen Sie zunächst dem Erbbaurechtgeber ein Angebot vorlegen. Lehnt er es ab, dürfen Sie Ihr Angebot auf den Markt stellen, ohne dass es der Zustimmung des Grundstücksbesitzers bedarf. Mit dem Immobilienverkauf wird dann auch der Vertrag des Erbbaurechts verkauft.

Haben Sie eine Laufzeit von 99 Jahren vereinbart und Sie verkaufen Ihre Immobilie bereits nach 30 Jahren, übernimmt der neue Eigentümer Ihrer Vertrag mit einer Restlaufzeit von 69 Jahren. Daraus ergibt sich aber auch: Je kürzer die noch ausstehende Laufzeit des Erbbauvertrages, desto schwerer lässt sich die Immobilie verkaufen, da sich der neue Eigentümer auf die Verlängerung verlassen muss und damit vom guten Willen des Erbaurechtgebers abhängig ist. Der Interessentenkreis schrumpft. Gemäß Angebot-Nachfrage-Prinzip drückt das auch den Verkaufspreis der Immobilie.

Der Eigentümer des Grundstücks kann dem Verkauf an einen Interessenten widersprechen, wenn er die Liquidität des neuen Eigentümers anzweifelt, er also um seinen Erbbauzins bangen muss oder die Immobilie gewerblich genutzt werden soll.

Kann ich ein Erbbaurechtsgrundstück kaufen?

Ob Sie ein Erbbaurechtsgrundstück kaufen können, ist Verhandlungssache. Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie oder eines Baulands auf einen Erbpachtvertrag gestoßen, können sie den Verpächter fragen, ob er das Land verkaufen möchte. Kommunen und Kirchen sind in der Regel eher bereit zu verkaufen als private Verpächter.

Alternativ können Sie einen Erbbaurechtsvertrag abschließen und aushandeln, dass Sie das Grundstück käuflich erwerben können, wenn der Vertrag ausläuft. Sind sie bereits Erbbaurechtnehmer und haben keinen entsprechenden Passus im Vertrag vereinbart, geht die auf dem Grundstück befindliche Immobilie in den Besitz des Verpächters über, sofern er keine Verlängerung des Erbbaurechts anbietet. 

Kann ein Vertrag mit Erbbaurecht vorzeitig gekündigt werden?

In der Regel ist ein Erbbaurechtsvertrag eine langfristige Vereinbarung, die für einen festgelegten Zeitraum gilt (oft zwischen 50 und 99 Jahren) und nicht vorzeitig gekündigt werden kann. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen eine vorzeitige Kündigung rechtmäßig ist.

Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Erbbauberechtigte gegen die vereinbarten Vertragskonditionen verstößt und beispielsweise die Zinszahlungen über einen längeren Zeitraum nicht mehr begleichen kann. Auch die Verwahrlosung des Grundstücks kann zu einer vorzeitigen Kündigung führen. Hier gilt: Der Erbbaurechtgeber muss dem Erbbauberechtigten für die auf dem Grundstück befindliche Immobilie angemessen entschädigen.

Eine Kündigung kann auch einvernehmlich vereinbart werden, der Erbbauberechtigte als auch der Grundstückseigentümer müssen zustimmen.

Der Erbbaurechtsvertrag selbst könnte Klauseln enthalten, die die vorzeitige Kündigung unter bestimmten Bedingungen erlauben. Es ist wichtig, die genauen Bestimmungen des Vertrags zu überprüfen. Zum Beispiel neigen private Erbbaurechtgeber eher dazu, eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf festzuhalten, als Kirchen oder Kommunen. 

Was sind die Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts?

Die Meinungen über Erbbaurecht gehen weit auseinander. Während die einen von den Vorteilen profitieren und gute Erfahrungen machen, überwiegen bei anderen die Nachteile. Durchaus birgt ein Grundstück mit Erbbaurecht immer Risiken, denn im schlimmsten Fall verliert der Erbbaurechtberechtigte seine Immobilie ohne eine Entschädigungszahlung.

Tipps zum Erbbaurecht

Sollten Sie über den Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück nachdenken, dann haben wir hier wichtige Punkte für Sie zusammengestellt.

Was ist der Erbpachtvertrag?

Der Erbpachtvertrag, oder auch Erbbaurechtsvertrag, ist ein Dokument, das zwischen dem Pächter und Verpächter eines Grundstücks mit Erbpacht geschlossen wird. Er hält die vertraglichen Regelungen zwischen beiden Parteien fest und wird notariell beurkundet. So ist gewährleistet, dass den Vertragspartnern auch nach einer langen Zeit, beispielsweise 99 Jahren, eine rechtsgültige Grundlage bereit steht, die Streitigkeiten vermeidet. Denn bei einer derart langen Laufzeit übertragen sich die Rollen des Pächters und Verpächters auf die nächste Generation.

Was beinhaltet der Erbpachtvertrag?

Ein Erbpachtvertrag besteht in der Regel aus 2 Teilen:

1. Organisatorischer Teil: Im organisatorischen Teil ist der grundbuchliche Vollzug beschrieben.
2. Vertraglicher Vereinbarungen: Die Vereinbarungen werden individuell zwischen beiden Parteien verabredet. 

Punkte im Erbpachtvertrag:

• Nutzung des Grundstücks: Der Gesetzgeber räumt dem Pächter eines Grundstücks mit Erbpacht das Recht ein, auf diesem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Im Vertrag sollte daher geregelt werden, welche Art des Hauses zulässig ist. Darüber hinaus ist zu klären, ob beispielsweise eine gewerbliche Nutzung zulässig ist, was den späteren Verkauf der Immobilie für Interessenten attraktiver macht.
   
• Dauer des Erbpachtvertrags: Der Zeitraum eines Erbpachtvertrags liegt oft zwischen 50 und 99 Jahren, obwohl es keine gesetzliche Regelung für eine Mindest- oder Höchstdauer gibt. Die lange Laufzeit gewährleistet, dass sich der Bau eines Hauses auf dem Grundstück mit Erbpacht auch lohnt. Für die Banken bedeutet es eine langfristige Sicherheit, wenn sie einen Kredit für eine Baufinanzierung gewähren.
   
• Höhe des Erbbauzins: Die Höhe des Erbbauzins liegt zwischen 4 und 5 % des Verkehrswertes des Grundstücks. Dem Verpächter steht es allerdings zu, den Zins alle drei Jahre dem wirtschaftlichen Markt anzupassen, das bedeutet, ihn zu erhöhen.
   
• Instandhaltungsvereinbarung: Da das Gebäude aller Wahrscheinlichkeit nach am Ende der Vertragslaufzeit in den Besitz des Verpächters übergeht, hat dieser ein besonderes Interesse daran, keine Ruine zu erhalten. Die vertragliche Regelung, Instandhaltungen durchzuführen, sorgt dafür, dass das Gebäude gepflegt übergeben werden kann – was bei einem Verkauf ebenfalls von Vorteil ist.
   
• Zustimmung des Grundeigentümers: Für einige Sonderfälle bedarf es unter Umständen der Zustimmung des Verpächters, wenn dies vertraglich geregelt ist. So kann der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht ohne weiteres mit Grundpfandrechten belasten. Da der Verpächter im Heimfall alle Belastungen des Grundstücks übernehmen muss, kann er sich mit dieser Regelung schützen.
   
• Vorkaufsrecht: Es kann beiden Vertragsparteien im Erbpachtvertrag ein Vorverkaufsrecht eingeräumt werden. Das greift dann, wenn der Verpächter das Grundstück mit Erbpacht verkaufen oder der Pächter seine Immobilie auf den Markt bringen möchte. Während der Verpächter frei in seiner Preisgestaltung für das Erbpachtgrundstück ist, muss der Pächter sich mit einer Entschädigung von 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie zufrieden geben.
   
• Heimfall: Verstößt der Erbbauberechtigte gegen eine im Erbpachtvertrag festgehaltene Regelung, kann der Verpächter von seinem Heimfall Gebrauch machen. Das bedeutet, dass der Verpächter das Nutzungsrecht des Grundstücks wieder auf sich selbst übertragen kann. Steht auf dem Grundstück eine Immobilie, gilt auch hier: Der Verpächter muss den Erbbauberechtigten zu 2/3 entschädigen.
   
• Wenn die Bestandteile einer Erbpachtvertrags sich auch ähneln, werden die Details zwischen beiden Vertragsparteien individuell verhandelt und können dem Zweck beider angepasst werden.