Hausbau: Bauphasen von A bis Z

Wie starte ich meine Hausbauplanung?

Es gibt grundsätzlich vier Bau-Optionen, um ein Haus zu planen und zu bauen. Sollten Sie einen Bauträger damit beauftragen, brauchen Sie sich keine Gedanken über die Hausbauplanung zu machen. Ein Bauträger kauft in der Regel große Flächen auf und baut darauf bezugsfertige Neubauten, zum Beispiel in Form von Einfamilienhäusern oder Reihenhäuser. Sie sind der Käufer und der Bauträger agiert während der gesamten Bauphase als Bauherr. Mit anderen Worten: Er übernimmt die gesamte Verantwortung für den Bau des Hauses.

Bei diesen drei Bau-Optionen bleiben Sie der Bauherr, auch wenn Sie einzelne Bauherrenpflichten beispielsweise an einem Architekten übergeben können: 

• Bauen mit einem Generalunternehmer: Sie haben bereits ein Grundstück erworben und beauftragen ein Generalunternehmer damit, den Hausbau inklusive der Planung zu übernehmen. Eine detaillierte Hausbauplanung ist in diesem Fall kaum möglich, da der Generalunternehmer meist standardisierte Haustypen anbietet. Die Details können Sie im Ratgeberartikel Generalunternehmer für den Hausbau nachlesen. 
• Bauen mit Fertighausanbieter: Fertighäuser gibt es in den unterschiedlichsten Ausstattungsvarianten, folglich schwankt auch der Spielraum bei der Hausbauplanung. Von der Katalogbestellung bis zur Architekten-Lösung ist alles dabei. Die Details können Sie im Ratgeberartikel Fertighaus oder Massivhaus – Was ist besser nachlesen.
• Bauen mit einem Architekten: Ein Architektenhaus bietet genügend Platz für Ihre individuellen Wünsche. Dies hat seinen Preis. Überschlagen können Sie mit etwa 30.000 Euro an Mehrkosten rechnen im Vergleich zu einem Fertighaus.

Egal für welche Bau-Option Sie sich auch entscheiden, fragen Sie vorab beim Dienstleister nach, wie stark Sie sich in die Hausbauplanung einbringen können und welche Kosten damit verbunden sind. Nehmen Sie sich die Zeit dafür, um eine konkrete Vorstellung von Ihrem Traumhaus zu entwickeln. Zudem ist eine gute Planung das A und O für einen reibungslosen Ablauf der Bauprojekts.

Wie läuft ein Hausbau grob ab?

Angenommen Sie haben bereits ein Grundstück gekauft, wollen darauf Ihr Einfamilienhaus bauen und haben eine ungefähre Vorstellung vom Haustyp, inklusive der Größe, entwickelt. Dann lohnt es sich im nächsten Schritt einen Architekten aufzusuchen, der Sie bei der Konkretisierung des Neubaus unterstützt. Wie soll das Einfamilienhaus aussehen und was würde es kosten? Anschließend suchen Sie sich einen Spezialisten für Baufinanzierung, der Sie bei der Baufinanzierung unterstützt. Sobald Sie die Zusage für den Baukredit erhalten haben, können Sie mit dem Bauprojekt beginnen. Der Hausbau eines Massivhauses lässt sich grob in vier Bauphasen gliedern: 

1. Planungsphase: Sie stellen hier die Weichen für das gesamte Bauprojekt, denn in dieser Bauphase wird Ihre Hausbau-Idee in ein konkretes Modell übersetzt, die Baugenehmigung eingeholt, die Pläne für die Baupartner erstellt und die Bauaufträge vergeben. Oft ist es ein Architekt, der Sie in dieser Bauphase begleitet.
2. Rohbauphase: Der Hausbau startet endlich. Während dieser Bauphase wird die äußere Hülle des Neubaus errichtet: Fundament, Brandwände und der Dachstuhl bilden dabei tragenden Elemente. Die meisten Bauherren beauftragen Bauunternehmen für die Errichtung des Rohbaus, da Profis im Schnitt rund vier Wochen für den Rohbau eines Massivhauses benötigen. 
3. Innenausbauphase: Während dieser Bauphase wird das Innere des Hauses nutz- und bewohnbar gemacht. Viele unterschiedliche Gewerke sind daran beteiligt. Dies ist meist auch der Zeitpunkt, wo Sie als Bauherr, Ihre Familie und Ihre Freunde sich am Bauprojekt durch Eigenleistungen wie Malern und Tapezieren einbringen können. 
4. Bauabnahme: Es gibt zwei Arten der Bauabnahme. Zunächst treffen Sie sich mit den Gewerken zu einer gemeinsamen Begehung, um mögliche Baumängel am Haus zu identifizieren, zu protokollieren und deren Behebung zu planen. 

Zudem gibt es die behördliche Bauabnahme. Sie bildet den Schlusspunkt der Bauphase. Bei diesem Termin prüft das zuständige Bauamt oder die Bauaufsichtsbehörde, ob das Haus gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde. Ist die Prüfung erfolgreich, können Sie endlich ins Haus einziehen.

In den nachfolgenden Abschnitten werden wir die Bauphasen anhand eines Einfamilienhauses, das von einem Architekten entworfen und in massiver Bauweise errichtet wird, detaillierter beschreiben. 

Was passiert während der Planungsphase?

Die Planungsphase umfasst viele planerische Tätigkeiten, bevor der eigentliche Hausbau beginnt. In unserem Fall arbeiten Sie eng mit einem Architekten zusammen. Die wichtigsten planerischen Tätigkeiten in dieser Bauphase sind:

Vorplanung: Der Architekt fertigt einen ersten Entwurf an und gibt eine grobe Kosteneinschätzung ab und gleicht die Vorstellungen mit den Vorgaben des regionalen Bauamtes ab. 

Entwurfsplanung: Der Architekt arbeitet den ersten Entwurf aus. Ihr Haus entsteht als 3D-Modell oder auf dem Papier im Maßstab von 1:100. Zudem berechnet der Architekt die anfallenden Kosten.

Genehmigungsplanung: Die erforderlichen Unterlagen für die Baugenehmigung werden erstellt. In Deutschland darf die Genehmigungsplanung nur von einem Bauvorlageberechtigten erstellt werden. Das zuständige Bauamt prüft den Bauantrag und die dazugehörigen Unterlagen. Im positiven Fall erteilt es die Baugenehmigung.

Ausführungsplanung: Nach dem die Baugenehmigung vorliegt, erstellt der Architekt unter Mitwirkung von fachlichen Experten wie einen Statiker die Ausführungspläne. Sie enthalten sämtliche Einzelangaben für die Erstellung des Neubaus. Etwaige Ergänzungen seitens des Bauamts fließen ebenfalls ein. In der Praxis führt der Architekt Ausführungs- und Genehmigungsplanung oft gleichzeitig aus.

Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe: Die Ausführungspläne bilden die Basis für das Erstellen des Leistungsverzeichnisses. Das Leistungsverzeichnis ist ein wichtiger Bestandteil der Ausschreibungsunterlagen und enthält alle Leistungen, die ein Gewerk übernimmt, um beispielsweise das Dach zu errichten. Die Angebote werden eingeholt, ausgewertet und der Architekt unterbreitet ein Vergabevorschlag. Die endgültige Entscheidung treffen Sie als Bauherr.

Erfahrungsgemäß bewegt sich die Planungsphase für ein Einfamilienhaus zwischen vier bis neun Monate. Die Dauer wird maßgeblich davon beeinflusst, wie viele Wünsche Sie haben und wie schnell oder wie langsam das zuständige Bauamt arbeitet.

Was gehört zur Rohbauphase?

Der Rohbau ist die äußere Hülle eines Neubaus, bei dem auch der Dachstuhl bereits fertiggestellt ist. Der erweiterte Rohbau, bestehend aus Innen- und Außenputz, Dachdeckung und Trockenausbau, vervollständigt die äußere Hülle. Die Rohbauarbeiten eines Massivhauses lassen sich grob in neun Schritte gliedern:

1. Kanalrohre für den Abwasseranschluss verlegen 
2. Baustelle einrichten 
3. Fundament legen 
4. Wände mauern 
5. Decken einbauen 
6. Fassade erstellen 
7. Treppen einbauen 
8. Schornstein errichten 
9. Dachstuhl errichten

Die finale Abnahme des Rohbaus erfolgt durch einen Prüfstatiker des Bauaufsichtsamtes. Dabei überprüft er die Standsicherheit, den Schall- und Wärmeschutz sowie die Feuersicherheit. Zudem prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob alle Anträge und Bauvorschriften eingehalten wurden. Liegt das Okay von beiden vor, kann der Innenausbau beginnen. Allerdings regelt jedes Bundesland die Bauabnahme anders. Einige Bundesländer verzichten auf die Rohbauabnahme oder die Abnahme erfolgt stichprobenartig.

Die Rohbauphase für ein Massivhaus beträgt im Regelfall ein bis zwei Monate. Traditionell markiert die Fertigstellung des Dachstuhls den Abschluss des Rohbaus, der meist mit einem Richtfest und Richtkranz gefeiert wird.

Der Rohbau-Quadratmeterpreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses liegt hierzulande grob zwischen 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Die Rohbaukosten für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen demnach zwischen 75.000 bis 120.000 Euro. Jedoch variiert er, denn jedes Bauprojekt ist so individuell wie die benötigten Materialien.

Was gehört zur Innenausbauphase?

Während der Innenausbauphase geht es darum, alle Zimmer des Hauses nutz- und bewohnbar zu machen. In dieser Bauphase sind oft sehr viele Gewerke beteiligt, deren Koordination meist der Architekt oder der Bauleiter übernimmt, um Bauverzögerungen im Idealfall zu vermeiden. Der Innenausbau eines Massivhauses lässt sich grob in sieben Schritte gliedern: 

1. Fenster/(Außen-) Türen 
2. Trockenbau (Zwischenwände) 
3. Sanitärbereich 
4. Elektronik 
5. Heizungsanlage/Fußbodenheizung 
6. Bodenbeläge (inkl. Estrich) 
7. Innenputz/Tapeten 

Die Innenausbauphase eines Massivhauses beträgt im Regelfall sechs bis acht Monate, die Sie durch Eigenleistungen begleiten können. Bei entsprechenden handwerklichen Geschick lassen sich damit die Baukosten senken. Auf der anderen Seite verlängert sich dadurch meist die Bauzeit. 

Die Kosten für den Innenausbau belaufen sich im Durchschnitt auf 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer Fläche von 120 Quadratmetern entspricht das einer Preisspanne zwischen 48.000 Euro und 84.000 Euro.

Worauf kommt es bei der Bauabnahme an?

Bei einer gemeinsamen Begehung mit den Gewerken überprüfen Sie als Bauherr, ob alle vertraglich vereinbarten Leistungen fehlerfrei umgesetzt wurden. Sollten Baumängel bestehen, ist dies zu protokollieren und eine Frist für deren Beseitigung zu vereinbaren. Die Bauabnahme ist also mehr als eine Formalie, sie ist ein Rechtsakt, der weitreichende Konsequenzen hat. Denn nach der Bauabnahme müssen Sie beweisen, dass das entsprechende Gewerk für den Baumangel verantwortlich ist. Daher ist es ratsam, wenn ein Bausachverständiger oder Ihr Architekt Sie bei der Bauabnahme begleiten.

Zudem gibt es die behördliche Abnahme, die den Schlusspunkt der Bauphase bildet. Hier überprüft ein Sachverständiger vom Bauamt oder von der Bauaufsichtsbehörde, ob beim Neubau die Auflagen der Baugenehmigung eingehalten wurden. Außerdem müssen Sie verschiedene Bescheinigungen vorweisen wie die Einhaltung der Schall- und Wärmeschutzrichtlinien. Ein amtliches Abnahmeprotokoll wird erstellt und unterzeichnet. Bei erfolgreicher Prüfung dürfen Sie offiziell in Ihr Haus einziehen.

Wie lange dauert ein Hausbau?

Wenn Sie ein Einfamilienhaus in massiver Bauweise errichten wollen, sollten Sie mit einer Bauzeit von 13 bis 21 Monaten kalkulieren. Im Detail heißt das:

• Planungsphase: 4 bis 9 Monate  
• Rohbauphase: 1 bis 2 Monate 
• Innenausbauphase: 6 bis 8 Monate
• Geringe Eigenleistungen: 1 Monat
• Umzug vorbereiten und durchführen: 1 Monat

Ein Fertighaus kann dagegen schon nach drei bis vier Monaten bezugsbereit sein. Fertighaus oder Massivhaus: Eine Verschiebung des Zeitplans ist immer möglich, wenn beispielsweise das Wetter nicht mitspielt, Lieferengpässe auftreten oder Sie mehr Zeit für Eigenleistungen brauchen als ursprünglich geplant.

Wie lassen sich Bauverzögerungen minimieren?

Ein effektives Werkzeug, um Bauverzögerungen zu minimieren, ist ein aktueller Bauzeitenplan, den beispielsweise der Architekt für Sie erstellt. Er wird zu Beginn der Planungsphase in enger Abstimmung mit Ihnen, dem Bauleiter und den beteiligten Firmen aufgestellt. Er dokumentiert, wie die Arbeiten der einzelnen Gewerke während der gesamten Bauphase ineinandergreifen, um den Hausbau termingerecht auszuführen. Kommt es zu Verzögerungen, weil beispielsweise das Fundament nicht richtig abgedichtet wurde, wird der Bauzeitenplan angepasst und der Bauleiter stimmt ihn mit den Gewerken ab. Allerdings gibt es im Bauzeitenplan nur zwei verbindliche Vertragsfristen: den Baubeginn und den Fertigstellungstermin. Die anderen aufgeführten Fristen sind nur Kontrollfristen. 

Bauverzögerungen können immer auftreten, wodurch sich die tatsächliche Bauphase verlängert. Planen Sie daher einen großzügigen Zeitpuffer für die Bauphase ein und kündigen Sie nicht zu früh Ihren Mietvertrag.