Dingliche Sicherung: Was ist das und welche Möglichkeiten gibt es bei einer Baufinanzierung?

Was ist eine dingliche Sicherung?

Generell handelt es sich bei einer dinglichen Sicherung, auch dingliche Sicherheit genannt, um eine Kreditsicherheit, die als Sachwert vorhanden und somit für den Kreditgeber greifbar und verwertbar ist. Im Kontext einer Baufinanzierung bezieht sich eine dingliche Sicherung in der Regel auf die Absicherung der Darlehensforderung durch ein Grundpfandrecht, typischerweise in Form einer Grundschuld oder Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird.

Warum verlangen Banken eine dingliche Sicherung?

Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie aufnehmen, möchte die finanzierende Bank oder das Kreditinstitut die Sicherheit haben, dass das geliehene Geld auch zurückgezahlt wird. Als dingliche Sicherung dient in der Regel das finanzierte Objekt selbst, also die Immobilie.

Können Sie die Raten nicht mehr bezahlen, kann die Bank die dingliche Sicherheit in einer Zwangsversteigerung zu Geld machen. Im Idealfall wird somit die noch offene Kreditsumme beglichen. Um dies zu gewährleisten, wird ein Grundpfandrecht auf die Immobilie eingetragen, dass der Bank ein Verwertungsrecht einräumt, falls Sie Ihre Kreditnehmer Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen können.

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Baufinanzierung: Was akzeptieren Banken als dingliche Sicherung?

Im Kontext einer Baufinanzierung sind die Grundschuld und die Hypothek die üblichsten Formen der dinglichen Sicherung. Beide entstehen mit Eintragung ins Grundbuch.

Grundschuld: Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit der eine Immobilie oder ein Grundstück zur Sicherung Ihres Immobiliendarlehens belastet wird. Sie ist in Deutschland die häufigste Form der dinglichen Sicherheit bei Baufinanzierungen. Hintergründe, Details und wie die Grundschuld genau ins Grundbuch eingetragen wird, haben wir für Sie in unserem Ratgeberartikel „Grundschuld: So besichern Sie Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.

Hypothek: Hierbei handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht. Im Gegensatz zur Grundschuld ist das Bestehen der Hypothek direkt an die zugrunde liegende Kreditforderung (den Kredit) gebunden. Sie fällt weg, wenn der Kredit zurückgezahlt wird. In der Praxis wird die Hypothek in Deutschland seltener verwendet. Weitere Informationen und Hintergründe zur Hypothek haben wir für Sie in unserem Ratgeberartikel „Hypothek: Was ist das und wie wird sie genutzt?“ zusammengefasst

Neben der Grundschuld oder Hypothek können existieren noch andere Formen der dinglichen Sicherheit. Dazu zählen beispielsweise die Verpfändung von Wertpapieren oder Sparguthaben. Allerdings sind diese im Kontext von Baufinanzierungen eher weniger verbreitet.

Warum sind Kredite mit einer dinglichen Sicherheit oft günstiger?

Kredite, bei denen eine dingliche Besicherung hinterlegt ist, sind häufig günstiger als Blankokredite – wie Dispo- oder Ratenkredite –, weil die Sachwerte einen Gegenwert zum geliehenen Geld bilden. Die Bank kann bei drohenden Verlusten also direkt auf den Sachwert zugreifen. Diese Sicherheit belohnt die Bank mit günstigeren Bauzinsen. Kredite mit dinglicher Sicherung mindern also das Finanzierungsrisiko für die Bank und dies honoriert sie in der Regel mit günstigeren Konditionen.

Wie gleicht die Bank Wertverluste einer dinglichen Besicherung aus?

Um sich gegen Wertverluste der als Sicherheit dienenden Immobilie abzusichern, ergreifen Banken verschiedene Maßnahmen im Rahmen der Kreditvergabe und während der Laufzeit des Darlehens. Typische Maßnahmen, die Bank anwenden sind ... 

Beleihungswert: Die Bank ermittelt den Beleihungswert der Immobilie, der in der Regel konservativ angesetzt ist und unter dem aktuellen Marktwert liegen kann. Dieser Wert dient als Grundlage für die Festlegung des maximalen Kreditbetrags, der oft nur einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswertes ausmacht (z.B. 80%). Dadurch hat die Bank einen Puffer für mögliche Wertverluste.

Eigenkapital: Die Bank verlangt in der Regel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital vom Kreditnehmer, was das Risiko der Bank weiter reduziert, da die Differenz zwischen dem Kreditbetrag und dem Kaufpreis bzw. dem Wert der Immobilie durch den Kreditnehmer selbst finanziert wird.

Zinsaufschläge: Bei höherem Beleihungsauslauf, also wenn ein größerer Teil des Immobilienwertes finanziert wird, kann die Bank höhere Zinsen verlangen, um das gestiegene Risiko eines Wertverlustes zu kompensieren.

Anpassung der Kreditbedingungen: Bei langfristigen Finanzierungen kann die Bank regelmäßige Überprüfungen des Objektwertes verlangen, um sicherzustellen, dass der Beleihungswert noch angemessen ist. Falls der Wert der Immobilie sinkt, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen oder eine Anpassung der Kreditkonditionen fordern.

Risikomanagement: Banken betreiben aktives Risikomanagement, bei dem sie die Entwicklung der Immobilienmärkte und die individuellen Risiken von Kreditnehmern überwachen. Dazu gehören auch makroökonomische Faktoren, die Einfluss auf die Immobilienpreise haben könnten.

Versicherungen: Die Bank kann vom Kreditnehmer den Abschluss bestimmter Versicherungen fordern, z.B. eine Gebäudeversicherung, die im Falle von Schäden am Objekt, etwa durch Feuer, Sturm oder Wasserschaden, für die Wiederherstellung oder den Wiederaufbau aufkommt.

Vertragliche Sicherheiten: Zusätzlich zu den dinglichen Sicherheiten können Banken auch weitere Sicherheiten wie Bürgschaften, Garantien oder Sicherungsabtretungen verlangen, um das Risiko weiter zu streuen.

Durch diese Kombination aus verschiedenen Sicherungs- und Risikomanagementmaßnahmen versuchen Banken, das Risiko eines Wertverlustes der dinglichen Besicherung auszugleichen und sich gegen mögliche Kreditausfälle abzusichern.

Was kostet die dingliche Sicherung?

Die Kosten für die dingliche Sicherheit bei einer Baufinanzierung entstehen in erster Linie durch die Eintragung eines Grundpfandrechts, wie einer Grundschuld oder Hypothek, im Grundbuch. Diese Kosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren und Steuern zusammen, die in der Regel vom Kreditnehmer zu tragen sind. Die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer gehören dabei zu den Hauptkosten. 

Notargebühren: Die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek muss notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Die Notargebühren berechnen sich nach dem Wert der Grundschuld und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch fallen Gebühren an, die vom zuständigen Grundbuchamt erhoben werden. Auch diese Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld.

Für die Zusammenstellung aller Unterlagen, die Erstellung des Vertragsentwurfes und die notarielle Beglaubigung, berechnet der Notar die entsprechenden Kosten. Durchschnittlich können Sie hier mit circa 1,5 % vom Kaufpreis rechnen. Gebühren werden außerdem für die Eintragung in das öffentliche Grundbuch verlangt. Diese betragen rund 0,5 % der Kaufsumme.

Grunderwerbsteuer: Sie ist die nicht direkt ein Kostenpunkt für die dingliche Sicherung, doch sie fällt immer im Zuge des Immobilienerwerbs an und muss vom Käufer getragen werden. Die genauen Kosten für die Grunderwerbsteuer variieren je nach Bundesland.

Die Bank selbst erhebt in der Regel keine Gebühren für die Annahme der dinglichen Sicherheit, doch die damit verbundenen externen Kosten sind ein wichtiger Teil der Gesamtkosten, die bei einer Baufinanzierung anfallen.