Bausachverständiger: Tipps für die professionelle Baubegleitung

Was ist ein Bausachverständiger?

Ein Bausachverständiger, auch Baugutachter genannt, prüft, ob eine Immobilie sachgerecht erbaut wurde und erkennt mögliche Mängel, die beim Hausbau oder nach der Fertigstellung entstehen können. Auch beim Immobilienkauf ist ein Bausachverständiger hilfreich, um versteckte Mängel zu lokalisieren und Sanierungskosten einzuschätzen.

Ein Bausachverständiger arbeitet eigenverantwortlich und unabhängig. Er wird direkt vom Bauherren oder Käufer als Baubegleitung oder Gutachter engagiert. Allerdings sind diese Berufsbezeichnungen nicht rechtlich geschützt, so dass Sie beim Engagement eines Bausachverständigen vor allem auf die Ausbildung, die Berufserfahrung und seine Sachkenntnis achten sollten.

Wann brauche ich einen Bausachverständigen?

Eine professionelle Baubegleitung ist vor allem in zwei Fällen sinnvoll:

• beim Bau einer Immobilie
• beim Kauf einer Immobilie

Mit Hilfe eines Bausachverständigen können eventuelle Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Beim Hausbau prüft der Baugutachter beispielsweise den Bauplan sowie die Kostenkalkulation der Immobilie und überwacht den Baufortschritt durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle. Werden Mängel gefunden, hilft der Sachverständige, deren Beseitigung durchzusetzen.

Viele Baumängel treten oft erst innerhalb der Gewährleistungsfrist zu Tage. Diese beginnt mit der Bauabnahme und beträgt fünf Jahre. Deshalb lohnt es sich, vor Ablauf dieser Frist die Immobilie noch einmal mit einem Bausachverständigen zu begehen.

Beim einem Hauskauf nimmt der Baugutachter die Immobilie genau unter die Lupe, erkennt versteckte Mängel, gibt Tipps zur energetischen Sanierung und erstellt einen Sanierungsplan. Außerdem beurteilt er, ob der Kaufpreis angemessen ist und ist auf Wunsch des Kunden auch bei der Preisverhandlung dabei.

Was prüft ein Baugutachter?

Je nachdem, ob Sie einen Bausachverständiger für den Hausbau oder den Hauskauf engagieren, unterscheiden sich die Tätigkeitsbereiche. Wir haben Ihnen im Folgenden einmal die wichtigsten Zuständigkeitsbereiche für einen Baugutachter aufgeführt:

Bau einer Immobilie:

• Prüfung der Vertragsunterlagen und der Baubeschreibung
• Betreuung des Baus und regelmäßige Besichtigungen der Baustelle
• Feststellung von Schäden und Überwachung der Mängelbeseitigung
• Begleitung der Bauabnahme

Kauf einer Immobilie:

• Bewertung der Immobilie
• Analyse von Schwachstellen, beispielsweise Schimmelbildung
• Erstellung von Sanierungskonzepten
• Überprüfung von Sanierungen
• Energetische Beratung
• Unterstützung bei der Beantragung von Fördergeldern

Weitere Zuständigkeitsbereiche von Bausachverständigen:

• Erstellung einer Immobilienbewertung
• Erstellung eines Bau- oder Wertgutachtens für ein Haus
• Erstellung eines Energieausweises
• Gutachtenerstellung über Schadstoffe im Gebäude
• Berechnung von Bodenflächen
• Erstellung von Boden- und Brandschutzgutachten

Welche Kosten fallen für einen Bausachverständiger an?

Die Kosten für einen Baugutachter hängen vor allem vom Aufwand ab. Aber auch die Größe des Objekts, die Region und die Qualifikation des Bausachverständigen sind ausschlaggebende Faktoren. Betreut er beispielsweise den gesamten Prozess des Hausbaus, ist dies natürlich teurer, als wenn er nur Teilbereiche übernimmt. Welche Bereiche der Bausachverständige übernehmen soll, können Sie im Vertrag festhalten.

Ein Bausachverständiger kann sein Honorar selbst festlegen. Das Honorar setzt sich aus dem Stundenlohn des Baugutachters, den Spesen (zum Beispiel für Anfahrten, Porto) und einem Seitenpreis für das Gutachten zusammen. Je mehr Seiten das Gutachten dabei hat, desto teurer wird es natürlich auch. Je nach Qualifikation kann der Stundenlohn eines Baubegleiters bis zu 200 Euro betragen, dazu kommen die Spesen sowie die Kosten für ein schriftliches Gutachten von etwa 40 bis 60 Euro pro Seite.

In der folgenden Übersicht sehen Sie beispielhaft, was eine Baubegleitung bei einer Mängelbegutachtung kosten kann. Bitte beachten Sie aber, dass es sich dabei lediglich um Richtwerte handelt:

Je nachdem, für welchen Auftrag der Bausachverständige engagiert wird, ändern sich natürlich auch die Kosten. So kann beispielsweise eine qualitätssichernde Baubegleitung während des gesamten Hausbaus bis zu zwei Prozent der Bausumme betragen, die Überprüfung der Baupläne bis zu 500 Euro. Beträgt die Bausumme also beispielsweise 300.000 Euro, so kostet die Begleitung bis zur Bauabnahme durch einen Baugutachter bis zu 6.000 Euro.

Ein Bausachverständiger ist auch bei einem Hauskauf sinnvoll. Soll hierfür ein schriftliches Gutachten erstellt werden, müssen Sie mit bis zu 700 Euro rechnen. Eine Energieberatung für ein Einfamilienhaus kostet je nach Größe und Aufwand bis zu 1.000 Euro.

Wie kann ich Kosten bei der Baubegleitung sparen?

Gerade bei der Energieberatung durch einen Bausachverständigen lassen sich Kosten einsparen. So können bei energetischen Gutachten Förderungen durch die KfW oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch genommen werden. Beispielsweise fördert die KfW mit dem Programm 431 die professionelle Baubegleitung während einer Sanierung mit einem Zuschuss von 50 Prozent der Gesamtkosten beziehungsweise maximal 4.000 Euro. Die BAFA unterstützt Sie mit der Übernahme von bis zu 80 Prozent des Honorars, wenn Sie einen Energieberater beauftragen. Die Höchstgrenze der Förderung beträgt hier 1.300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Beide Förderungen sind kombinierbar. Voraussetzung für die Förderung ist, dass der Bausachverständige für die KfW und die BAFA zertifiziert ist und die Anträge sechs Monate vor Baubeginn gestellt werden. Um eine Kostenübernahme zu gewährleisten, sollten Sie auf jeden Fall mit Start des Hausbaus warten, bis der Antrag entschieden ist.

Weitere Kosten können Sie sparen, wenn Sie genau überlegen, welche Leistungen Sie zwingend brauchen. Oft ist ein schriftliches Gutachten nicht unbedingt nötig. Auch Posten wie die Abnahme der Innentüren oder der Malerarbeiten können Sie eventuell selbst übernehmen. Sprechen Sie deshalb mit dem Baugutachter die Leistungen genau ab und fragen Sie gezielt nach Preisen.

Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer rät, sich beim Honorar für ein schriftliches Gutachten am Verkehrswert der Immobilie zu orientieren und nicht an den Arbeitsstunden, da Sie diese nicht überprüfen können. Benötigen Sie nur eine Begehung mit mündlicher Beratung, ist dagegen eine Stundenabrechnung sinnvoll, da Sie hier einen besseren Überblick über den Zeitaufwand haben.

Lohnen sich die Kosten für einen Bausachverständigen?

Natürlich erhöhen die Kosten für eine Baubegleitung die Hausbaukosten. Dennoch ist das Geld sinnvoll angelegt, denn so können teure Fehler durch falsche Planung oder Baumängel vermieden werden. Denn: Mängel, die Sie nach dem Hausbau beseitigen müssen, werden in jedem Fall teurer, als wenn diese gleich behoben werden.

Zudem haben Sie einen Experten an Ihrer Seite, der Ihre Rechte durchsetzt. Nicht zu unterschätzen ist auch der Respekt, der einem professionellen Bausachverständigen entgegengebracht wird. So lassen sich Forderungen eher durchsetzen, als wenn man es als Laie selbst versucht.

Wie finde ich einen guten Bausachverständigen?

Die Berufsbezeichnung des Bausachverständigen, Baugutachters oder Baubegleiters ist nicht rechtlich geschützt. Das bedeutet, theoretisch kann sich jeder so nennen. Deshalb ist es hilfreich darauf zu achten, dass der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt ist, da diese Ausbildung als einzige anerkannt ist.

Üblicherweise handelt es sich bei einem Bausachverständigen um einen ausgebildeten Architekten oder Bauingenieur. Dieser sollte mindestens eine der folgenden Qualifikation vorzeigen können:

• Eine Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger
• Eine staatliche Anerkennung
• Eine Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
• Eine Zertifizierung nach DIN ISO 9001:2008

Ehe Sie sich also für einen Bausachverständigen entscheiden, lassen Sie sich am besten erstmal seine Qualifikationsnachweise und ein Beispielgutachten zeigen. So bekommen Sie auch schon einmal einen Einblick in seine Arbeit und sehen, ob er und seine Arbeitsweise zu Ihnen passt. 

Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer empfiehlt außerdem, sich erst einmal die Homepage des Gutachters anzuschauen. „Wenn die modern ist, gibt das schon mal einen ersten Hinweis darauf, dass der Gutachter sich auch mit modernen Methoden, zum Beispiel zur Datenanalyse, auskennt. Dann würde ich mit dem Gutachter telefonieren. Man muss den Eindruck erhalten, der ist gründlich und genau, und der behandelt mich nicht von oben herab. Und dann sollte man den Gutachter fragen: Haben Sie Erfahrung vor Ort? Wie lange machen Sie das schon, und aus welchem Bereich kommen Sie?“

Wo finde ich den richtigen Baugutachter?

Einen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter finden Sie bei den folgenden Quellen:

• Bundesweites Sachverständigenverzeichnis der IHK
• Verband privater Bauherren
• Bundesverband deutscher Sachverständiger
• Bauherren-Schutzbund
• Verein zu Qualitätskontrolle am Bau
• Dekra
• Tüv Nord, TÜV Süd oder TÜV Rheinland
• Gesellschaft für Technische Überwachung

Achten Sie bei der Auswahl des Bausachverständigen – neben seiner Qualifikation – auch darauf, dass sein Fachgebiet und seine Erfahrungen Ihrem Anliegen entsprechen. Außerdem können Sie teure Anfahrtskosten sparen, wenn der Baugutachter in Ihrer Nähe wohnt.

Möchte man schnell einen Bausachverständigen finden, rät Stephanie Schäfer, auf Empfehlungen zu achten: „Fragen Sie zum Beispiel Ihren Makler oder Ihren Energieberater, oder erkundigen Sie sich in einer regionalen Facebook-Gruppe, ob dort jemand einen Tipp hat.“

Was, wenn der Verkäufer schon ein Gutachten hat erstellen lassen?

Sind Sie unsicher, ob der Verkäufer die Immobilie objektiv hat bewerten lassen, sollten Sie auf die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens achten. „Gute Gutachter schreiben ihre Bewertungsschritte und die Daten, aus denen sie herleiten, detailliert auf und legen genau offen, woran sie sich bei der Bewertung orientieren.“, so Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer. „Je detaillierter das Gutachten und je mehr Marktdaten zitiert werden, desto nachvollziehbarer ist es. Der Idealfall ist, dass man alle Daten selbst nachschauen und nachrechnen kann. Das ist dann besonders vertrauenswürdig.

Eine andere Idee ist, den Gutachter gemeinsam zu engagieren. Wenn nur der Verkäufer den Gutachter bezahlt, darf eigentlich auch nur der Verkäufer etwas mit dem Ergebnis anfangen. Bei einem gemeinsamen Gutachter können Käufer das Gutachten auch an die Bank weitergeben, und dann haben beide Seiten eher die Sicherheit, dass der Gutachter neutral ist.“