Altes Haus sanieren: Kosten und Finanzierung bei der Altbausanierung

Was bedeutet „altes Haus sanieren“?

Ein altes Haus sanieren bedeutet die Bausubstanz und den energetischen Zustand einer Immobilie auf den neusten Stand zu bringen. In diesem Fall spricht man von einer Altbausanierung. Insbesondere die energetische Sanierung nimmt bei einer Altbausanierung einen wichtigen Stellenwert ein. Eine energetische Sanierung ist nicht günstig. Sie reduziert aber den Wärmeverlust in einem Gebäude und hilft Ihnen so, Heizkosten zu sparen. Damit reduzieren Sie die Nebenkosten in der Zukunft.

Zudem steigern Sie den Wohnkomfort des Gebäudes, wenn Sie ein altes Haus sanieren. Eine Altbausanierung kann folgende Aspekte beinhalten:

• Bestehende technische Infrastruktur modernisieren oder aufrüsten
• Zeitgemäße Gestaltung der Innenräume
• Energetische Sanierung

Die Bauweise des Hauses, und damit auch der energetische Zustand, ist vom jeweiligen Baujahr abhängig. Ein 100 Jahre altes Haus entstand in einer ganz anderen Bauart als Häuser beispielsweise ein Haus aus den 60er oder 70er Jahren. Interessenten sollten dies berücksichtigen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren möchten.

Wie viel kostet eine Altbausanierung?

Die Komplettsanierung eines Altbaus veranschlagen Spezialisten mit etwa 400 € bis 1.000 € / m² Wohnfläche. Wie viel Ihre Altbausanierung schlussendlich kostet, hängt vom Alter, der Instandhaltung der Immobilie sowie von den verwendeten Materialien ab. Insbesondere bei älteren Gebäuden, in die wenig investiert wurde, sind mehr Maßnahmen notwendig. Dadurch entstehen höhere Kosten.

Mit welchen Kosten Sie bei den einzelnen Maßnahmen konkret rechnen müssen, finden Sie in der untenstehenden Tabelle.

Ganz wichtig ist es, immer einen Puffer einzuplanen. Besonders bei Altbauten besteht die Gefahr von versteckten Kosten, wenn beispielsweise doch ein Schwammbefall entdeckt wird. Es sollten etwa 10 % der Kaufpreissumme für solche Fälle eingeplant werden. Wenn Altbaubesitzer eine komplette Sanierung finanziell nicht stemmen können, können sie auch ein Budget festlegen und dann gemeinsam mit dem Architekten schauen, welche Sanierungsmöglichkeiten es mit dem begrenzten Rahmen gibt.

Haus sanieren oder neu bauen?

Warum sollten Sie ein gebrauchtes Haus kaufen und sich nicht gleich für einen Neubau entscheiden? Welche Vor- und Nachteile ein Altbau hat, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:

Neubauten können nach den eigenen Wünschen gestaltet werden, eine aufwendige Altbausanierung ist dank der heutigen energieeffizienten Bauweise mittelfristig nicht notwendig. Nachteilig wirken sich allerdings der hohe Kaufpreis beziehungsweise die Baukosten aus, zudem kann es durch Verzögerungen beim Hausbau zu einer finanziellen Doppelbelastung durch Kreditraten und Mietzahlungen kommen.

Vor allem der günstige Preis verlockt zum Kauf eines alten Hauses. Bei der Frage, ob es Sinn macht, ein altes Haus zu kaufen und zu sanieren, spielen aber auch andere Faktoren, wie der bauliche Zustand und die Renovierungskosten, eine wichtige Rolle. Ab welcher Höhe ist es besser, eine Immobilie einfach abzureißen und neu zu bauen? Diese Grundregel erleichtert die Entscheidung:

Stimmen die baulichen Gegebenheiten, die Anordnung und Größe der Räume sowie die Lage der Treppen , ist es meist preiswerter, ein altes Haus zu renovieren. Sind die aktuellen Bauzinsen niedrig, können Sie zudem den Kaufpreis günstig finanzieren. Unser Bauzinsrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierung gleich einmal durchrechnen:

Worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses achten sollten

Ehe Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, ist der Blick ins Grundbuch wichtig. Die Immobilie sollte möglichst frei von Ansprüchen Dritter sein, das heißt, dass beispielsweise kein Dauerwohn- oder Nutzungsrecht für eine andere Person eingeräumt wurde. Prüfen Sie das Grundbuch auf eventuelle finanzielle Belastungen, wie eine bestehende Hypothek oder Grundschuld. Vorsichtig sollten Sie sein, wenn es Anbauten gibt, die im Grundbuch nicht erwähnt werden. Die Haftung dafür geht mit dem Hauskauf auf Sie als neuen Besitzer über: Wurden diese illegal erbaut, können Sie dafür auch rechtlich belangt werden. Das bedeutet, dass Sie entweder im Nachhinein eine Baugenehmigung einholen oder die Bauten – wenn sie gegen das Baugesetz verstoßen – sogar abreißen müssen. In beiden Fällen kommen auf Sie zusätzliche Kosten und Ärger zu.

Was muss ich beachten, bevor ich ein Haus sanieren möchte?

Möchten Sie ein altes Haus sanieren, kommen noch weitere, spezielle Anforderungen auf Sie zu:

• Prüfen Sie den Gesamtzustand der Immobilie auf Bauschäden oder Mängel. Daraus können Sie bereits einen eventuellen Sanierungsbedarf erkennen.
• Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen. Dort erfahren Sie, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und können dies in Ihre Sanierungspläne mit einbeziehen.
• Denken Sie daran, bereits vor der Finanzierung Instandhaltungsrücklagen zu bilden, um auch spätere Renovierungen durchführen zu können.
• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Neueigentümer:innen beispielsweise zur Ummantelung aller Warmwasserleitungen oder zur Dämmung der oberen Geschossdecke.

Auch bei einer Altbausanierung können Sie die Immobilie nach Ihren Wünschen herrichten. Experten oder Architekten können Sie bei der Planung unterstützen und mitteilen, ob Zwischenwände entfernt oder neuer Wohnraum geschaffen werden können.

Hausbesichtigung nur mit Fachkräften

Alte Häuser bergen oft unschöne Überraschungen, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind. Damit auch alle Mängel erkannt werden, empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen Gutachter oder Architekten zurate zu ziehen. Sie gehen mit Ihnen durch das Haus und zeigen Ihnen mögliche Sanierungen auf. Als Bausachverständige können sie Ihnen zudem auch gleich einen Überblick über die möglichen Kosten bei einer Komplettsanierung des Hauses geben. Folgende Faustregel sollten Sie deshalb beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten:

Gerade, wenn Sie ein altes Haus kaufen und renovieren möchten, ist eine fundierte Begutachtung besonders wichtig, da es keine gesetzliche Gewährleistung gibt: Hier gilt gekauft wie gesehen. Nur arglistig verschwiegene Mängel können Sie noch nach dem Kauf rechtlich geltend machen.

Haus sanieren: Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen

Mängel können bei einem alten Haus überall auftauchen – das Dach kann ebenso betroffen sein wie der Keller oder die Fassade. Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, auf welche Punkte Sie besonders achten sollten, wenn Sie eine Altbausanierung vorhaben:

Welche Häuser müssen saniert werden?

Jeder Altbau hat seine eigenen Schwachstellen. Welche das sind, können Sie im Voraus anhand des Baujahres oder Haustyps erkennen und dementsprechend einen Schwerpunkt bei der Altbausanierung legen.

Warum muss ein Haus überhaupt saniert werden?

Je älter Bestandsimmobilien sind, desto größer ist der Sanierungsbedarf. Das liegt nicht nur daran, dass mit der Zeit durch Witterung und Abnutzung der Materialien Schäden an der Immobilie entstehen können. Die Art und Weise wie gebaut wird, entwickelt sich stetig weiter, sodass nach heutigem Kenntnisstand auch gesundheitsgefährdende Baustoffe verarbeitet wurden.

Wichtig ist es zuerst einmal, statisch-konstruktive Mängel zu beseitigen, also Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden oder dem Fundament. Möchten Sie die Raumaufteilung ändern, sollten Sie dies ebenfalls noch vor dem Einzug in Ihr neues Heim erledigen lassen – genauso wie die Entfernung von Asbest oder giftigen Holzschutzmitteln. Auch die Elektrik und die Wasserleitungen sollten nach dem Kauf erneuert werden. Alle anderen Sanierungen können Sie nach und nach durchführen lassen, wenn Sie bereits im Haus wohnen.

Wie wird die Sanierung finanziert?

Wenn Sie selbst ein Haus sanieren wollen, ist es ratsam, sich von einem Spezialisten für Baufinanzierung genau beraten zu lassen. Die Expertinnen und Experten schauen sich Ihre Situation genau an und beraten Sie allumfassend zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten. In der Regel haben Sie 3 Optionen:

1. Modernisierungskredit: Ein Modernisierungskredit ist zweckgebunden. Daher bietet er meist günstigere Zinsen an als ein ungebundener Ratenkredit. Die durchgeführten Maßnahmen sollten immer mit einer Wertsteigerung der Immobilie einhergehen.
2. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist in seiner Flexibilität unschlagbar. Sie können ihn bereits heute für zukünftige Investitionen abschließen. Benötigen Sie das Geld sofort, ist auch das möglich. Sollte Sie das Geld in einigen Jahren doch nicht mehr für eine Altbausanierung benötigen, weil Sie beispielsweise geerbt haben, können Sie damit auch einfach eine andere wohnbauliche Investition tätigen.
3. Ratenkredit: Ungebundene Ratenkredite eigenen sich meist nur für kleinere Beträge. Die Zinsen sind im Vergleich zu einem Wohnkredit oder Sanierungskredit nämlich deutlich höher. Dafür haben Sie das Geld zur freien Verfügung.

Welche Förderung gibt es für eine Altbausanierung?

Bestimmte Bestandteile Ihrer geplanten Altbausanierung werden durch staatliche Förderungen unterstützt. Zwei mögliche Quellen dafür sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Sie können sich dabei entweder für ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss für Ihre Altbausanierung entscheiden.

Die Förderungsdarlehen der KfW

Die KfW bietet zum Beispiel über ihr Programm 261 einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss an. Damit wird unter anderem gefördert:

• Komplettsanierung zum Effizienzhaus
• Umwidmung von einem Nichtwohngebäude (Büro) in ein Wohngebäude

Für die KfW steht die Steigerung der Energieeffizienz im Mittelpunkt. Sie müssen deshalb im Vorfeld einen Energieberater konsultieren, der Ihnen zeigt, welche Maßnahmen bei Ihrer Immobilie sinnvoll sind.

Heizungsanlage erneuern mithilfe des BAFA

Das BAFA unterstützt ebenfalls bei energieeffizienten Einzelmaßnahmen. Folgende Umbaumaßnahmen werden gefördert:

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (u. a. Fenster, Türen,  Außendämmung)
• Anlagentechnik zur Erhöhung der Energieeffizienz
• Anlagen zur Wärmeerzeugung

Unsere Tabelle zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sich im Einzelnen durch welches Programm fördern lässt.

Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus saniere?

Eine Altbausanierung kann sehr herausfordernd sein. Mit diesen Tipps gelingt die Altbausanierung.

• Denkmalschutz beachten: Wenn Ihr Altbau unter Denkmalschutz steht, müssen Sie die historische Bausubstanz erhalten und sich an die Vorgaben der zuständigen Behörde halten. Manchmal kann sich der Denkmalschutz lediglich auf einen Aspekt begrenzen. Dann haben Sie beim Rest der Immobilie freie Hand.
• Energieberater zu Hilfe holen: Holen Sie sich fachkundigen Rat von einem Experten. Ein Energieberater kann Ihnen genau sagen, welche energetischen Maßnahmen bei Ihrer Altbausanierung notwendig und sinnvoll sind. Die Kosten für eine Energieberatung belaufen sich zwischen 400 € und 1.000 €. Den finanziellen Aufwand können Sie sich aber durch staatliche Förderungen von der KfW von bis zu 50 % finanzieren lassen. Den passenden Energieberater finden Sie über Ihre Verbraucherzentrale.
• Zuerst Gebäudehülle dämmen, dann Fenster austauschen: Bei einer Altbausanierung dämmen Sie in der Regel Außenwände, Dach, Decke und tauschen die Fenster aus. Wenn Sie sich entscheiden, nur einzelne Maßnahmen zu ergreifen, sollten Sie zunächst immer die Gebäudehülle dämmen, bevor Sie die Fenster austauschen. Sind nur die Fenster dicht, kann es zu einer unerwünschten Erhöhung der Luftfeuchtigkeit kommen. Und da sich durch die fehlende Dämmung an der Außenwand kalte Oberflächen bilden, erhöht sich das Schimmelrisiko.
• Überblick über den Ist-Zustand machen: Vor dem Immobilienkauf sollten Sie in Erfahrung bringen, wann die wichtigsten Bestandteile im Altbau zuletzt saniert wurden und wann eine Sanierung wieder ansteht. So können Sie Ihre Sanierungsmaßnahmen zielgerichtet angehen. Die folgende Grafik zeigt, in welchen Abständen Sie einzelne Maßnahmen ergreifen sollten:

Was ist der Unterschied zwischen einer Sanierung, einer Modernisierung und einer Renovierung?

Die 3 Begriffe Sanierung, Renovierung und Modernisierung werden in der Praxis oft als Synonym verwendet. Dennoch stellen wir hier die kleinen Unterschiede heraus:

• Sanierung: Bei einer Sanierung geht es um die Werterhaltung der Bausubstanz. Sie ist etwas umfangreicher als eine bloße Instandsetzung. Meist ist eine Modernisierung damit verbunden.
• Renovierung: Bei einer Renovierung geht es um sogenannte „Schönheitsreparaturen“. Der ursprüngliche Zustand, verursacht durch die tägliche Abnutzung, soll mit einer Renovierung wiederhergestellt werden.
• Modernisierung: Als Modernisierung werden Umbaumaßnahmen beschrieben, die zu einer energetischen Verbesserung führen. Die Wohnverhältnisse werden damit nachhaltig verbessert.

Die Übergänge zwischen den Begriffen sind fließend. So ist eine Sanierung immer auch mit einer Modernisierung verbunden, da auch die Baumaterialien und Anforderungen an die Immobilien mit der Zeit angepasst werden.

Wie viel Geld lässt sich durch eine Altbausanierung einsparen?

Laut Bundesregierung lassen sich durch eine energetische Sanierung im Altbau bis zu 80 % des Energiebedarfs eines Hauses einsparen. Das ist gut für die Umwelt und spart Geld.

Eine Fassadensanierung und eine neue Heizungsanlage stehen bei einer Altbausanierung meist im Vordergrund, weil mit ihnen die größten Sparpotenziale verbunden sind. Angaben der DEKRA zufolge können sie dabei folgende Kosten sparen:

• Moderner Brennkessel: Einsparung von 25 % jährlich im Vergleich zu einer alten Ölheizung.
• Neue Fassadendämmung: Reduktion der Heizkosten um jährlich 12,9 %.

Durch die Energieeinsparungen können sich die Ausgaben für eine energetische Altbausanierung nach 5 bis 10 Jahren bereits amortisieren.

Wie mache ich eine Sanierung? Wer hilft mir?

Architekten bauen nicht nur neue Häuser, sie sind auch behilflich, wenn es darum geht, ein altes Haus zu saniern. Ein Architekt kann das komplette Planungsprogramm übernehmen:

• Kostenkalkulation,
• Zeitplan 
• Entwürfe
• Bauanträge
• Ausführungspläne

Zudem kann er bereits bei der Besichtigung Angaben zum möglichen Sanierungsaufwand machen. Durch einen Architekten entstehen zwar zusätzliche Kosten. Sie können jedoch auch ein Budget vorgeben und schauen dann gemeinsam, was möglich ist.