Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024: Heizungsgesetz seit 2024 in Kraft

Heizungsgesetz 2024: Was ist neu im Gebäudeenergiegesetz?

Mit der zweiten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes gelten neue Anforderungen an die Heizungstechnik in Gebäuden. Die Änderungen stehen ganz im Zeichen eines klimafreundlichen Wandels in der Nau- und Immobilienbranche. Die wichtigsten Entwicklungen sind:

• In einem Neubaugebiet werden nur noch Heizungen eingebaut, die zu 65 % auf Basis erneuerbarer Energien funktionieren. Gilt für Neubauten deren Bauantrag ab dem 01.01.2024 gestellt wurde.
• Außerhalb eines Neubaugebietes gilt der neue Heizungstyp ab 2026.
• Eine Heizung, betrieben durch fossile Brennstoffe kann noch solange verwendet werden, bis sie irreparabel ist.
• Der Einbau einer neuen, energetischen Heizung ist bei Bestandsimmobilien nur dann verpflichtend, wenn die Kommune für Ihr Gebiet bereits ein Wärmenetz in ihrem kommunalen Wärmeplan beschlossen hat.
• Ab 2029 müssen Heizungen einen steigenden Anteil an Biomethan oder blauen oder grünen Wasserstoff nutzen.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen für beheizte und klimatisierte Gebäude. Es geht also um Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik, zur Wärmedämmung, Hitzeschutz von Gebäuden und der Nutzung erneuerbarer Energien. Zudem enthält das GEG Regeln zur Erstellung und zur Verwendung des Energieausweises.

Das Gebäudeenergiegesetz ist seit November 2020 in Kraft und fasst die ehemalige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Im Jahr 2023 wurde es erstmal angepasst. Die zweite Novelle trat 2024 in Kraft.

Für wen gilt das Gebäudeenergiegesetz 2024?

Das Gebäudeenergiegesetz 2024 enthält Regelungen für Bestandsgebäude und Neubauten. Es gilt für Wohngebäude, Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude gleichermaßen. Das bedeutet: Jeder, der eine Immobilie plant oder umbauen möchte, ist an die seit 2024 geltenden Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes gebunden.

Was fordert das GEG 2024 im Neubau?

Gemäß GEG müssen alle Neubauten, die ab 2023 geplant und errichtet werden, einem Niedrigstenergiegebäude entsprechen. Ein Niedrigstenergiehaus erfüllt die Anforderungen eines Effizienzhaus 55. Die technische Ausführung des Referenzgebäudes wird in den Anlagen 1 und 2 des GEG definiert.

Allgemeine Anforderungen an einen Neubau

Folgende Anforderungen muss ein neues Wohngebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz erfüllen: 

• Jahres-Primärenergiebedarf: Er berücksichtigt die gesamte Prozesskette des Energieverbrauchs. Also von der Gewinnung, über den Transport bis zum Verbrauch. Laut GEG § 15 darf der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55-fache des entsprechenden Referenzgebäudes nicht überschreiten. Bei einem Niedrigstenergiehaus liegt er bei 40 kWh/m²*a).
• Baulicher Wärmeschutz: Der Wärmeverlust durch die Gebäudehülle darf maximal das 1,0-fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes überschreiten. Die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz haben sich gegenüber der EnEV (2016) nicht verändert.
• Wärmebrücken: Die Wärmeverluste durch Anschlüsse in der Gebäudehülle sollten so gering wie möglich, aber auch wirtschaftlich vertretbar sein. Die Wärmeverluste werden auch in der Energiebilanzierung berücksichtigt (GEG § 12).
• Dichtheit: Die Gebäudehülle muss luftundurchlässig und abgedichtet sein, aber einen Mindestluftwechsel für die Nutzer und Heizung ermöglichen (GEG § 13).
• Sommerlicher Hitzeschutz: Der Neubau ist so zu errichten, dass die Sonneneinstrahlung durch die anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird (GEG § 14). 

Gut zu wissen: Die KfW fördert unter anderem den Neubau eines Effizienzhaus 40 mit zinsgünstigen Darlehen, wie:

• Klimafreundlicher Neubau
• Wohneigentum für Familien

Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau

Laut Gebäudeenergiegesetz dürfen folgende Energieträger für den Wärme- und Kältebedarf eines Wohngebäudes eingesetzt werden:

• Biogas
• Biomethan
• Biogenes Flüssiggas
• Gebäudenah erzeugter Ökostrom

Abhängig vom gewählten Energieträger gelten unterschiedliche Mindestanteile, um den Wärme- und Kälteenergiebedarf des Gebäudes durch erneuerbare Energien zu decken. Der Einsatz von erneuerbaren Energien für den Wärme- und Kältebedarf ist im Neubau seit Jahren gängige Praxis. Demnach sind private Bauherren dazu verpflichtet, mindestens eine Form von erneuerbarer Energie zu nutzen. Dazu zählen beispielsweise: 

• Photovoltaik - und Solaranlagen,
• Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen und erneuerbare Fern- und Abwärme

Somit übernimmt das Gebäudeenergiegesetz also im Wesentlichen die Regelungen des EEWärmeG, welches bis November 2020 den verpflichtenden Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau regelte. Gleichwohl sollten sich Bauherren und Immobilienbesitzer auf eine Verschärfung dieser Regelungen einstellen.

Energieausweis und Erfüllungserklärung

Wenn Sie als privater Bauherr einen Neubau errichten, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie nach der Fertigstellung einen Energieausweis erhalten. Fortan werden dort auch die CO2-Emissionen des Gebäudes aufgeführt. Der Energieausweis ist maximal für 10 Jahre gültig.

Zudem müssen Sie nach der Fertigstellung des Neubaus der zuständigen Baubehörde anhand einer Erfüllungserklärung nachweisen, dass der Neubau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Was im Detail dort festgehalten werden muss, bestimmt das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes.

Was fordert das Gebäudeenergiegesetz bei Bestandsimmobilien?

Der energetische Standard für Modernisierungen hat sich gegenüber der EnEV 2016 nicht verändert. Das energetische Anforderungsniveau wurde also nicht angehoben. Die Änderungen erfolgten eher im Detail. Im folgenden Abschnitt fassen wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht verschiedene Austausch- und Nachrüstpflichten für Bestandsimmobilien vor, die Sie als Immobilienbesitzer beachten sollten. Ansonsten drohen Bußgelder von 5.000 € bis 50.000 €.

Austausch von Öl-, Gas- und Kohleheizungen

Öl-, Gas- und Kohleheizungen dürfen gemäß GEG § 72 nicht länger als 30 Jahre im Einsatz sein und müssen dementsprechend ausgetauscht werden. Neu installierte Heizungen müssen seit 2024 mindestens aus 65 % erneuerbaren Energien gespeist werden. Die Installation einer reinen Öl-, Kohle- oder Gasheizung, ist somit ab 2024 bis auf ein paar Ausnahmen nicht mehr erlaubt.

Das Gebäudeenergiegesetz macht keine Vorgaben darüber, wie der Anteil von 65 % erneuerbaren Energien erreicht werden muss. Jeder Eigentümer ist frei in der Wahl der bevorzugten Technologie. Mögliche Heizungstypen sind unter anderem:

• Wärmepumpen
• Biomasseheizungen
• Gasheizungen, die mit Biomethan, Wasserstoff oder anderen grünen Gasen betrieben werden
• Fern- oder Nahwärme
• Hybridheizungen
• Stromdirektheizungen

Die Bundesregierung unterstütz Betroffenen mit Förderungen und gewährt Übergangsfristen für den Austausch. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgebertext „Neue Heizung 2024: Vorschriften, Kosten und Förderungen“.

Nachrüstpflichten nach GEG

• Dach oder oberste Geschossdecke: Gemäß § 47 GEG sind Sie dazu verpflichtet, die oberste Geschossdecke bzw. das Dach normgerecht zu dämmen. Zu dieser Umbaumaßnahme verpflichtet sind alle Eigentümer:innen, die nach Februar 2002 eine Immobilie gekauft haben und deren Geschossdecke oder das Dach noch nicht ausreichend gedämmt wurden. Die Pflicht gilt nicht, wenn Sie mindestens seit Februar 2002 in dem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen.
• Zugängliche Leitungen für Heizung und Warmwasser: Sollten diese durch unbeheizte Räume führen, müssen ungedämmte Leitungen gedämmt werden (GEG Anlage 8).

Somit gelten weiterhin die gesetzlichen Vorgaben für die Austausch- und Nachrüstpflichten bei Bestandsimmobilien.

Energieausweis

Wohnen Sie seit mindestens 2006 in einem Haus oder in einer Eigentumswohnung und planen demnächst keinen Umzug, dann brauchen Sie weder einen Energieausweis noch eine Energieberatung. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. In diesen beiden Fällen brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Im nächsten Abschnitt gehen wir näher auf die Details zum Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz ein.

Welcher Energieausweis ist nach dem Gebäudeenergiegesetz Pflicht?

Es gibt 2 Varianten eines Energieausweises:

1. Verbrauchsausweis: Ein Verbrauchsausweis zieht Rückschlüsse aus dem Verbrauch der letzten 3 Jahre. Damit stellt er den tatsächlichen Energieverbrauch je Quadratmeter fest.
2. Bedarfsausweis: Beim Bedarfsausweis wird die Immobilie genau unter die Lupe genommen und anhand des Zustandes des Gebäudes der Energieverbrauch ermittelt.

Beide Energieausweis-Varianten sind GEG-konform.

Wann brauche ich welchen Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz?

Grundsätzlich sind beide Energieausweise zulässig. Es gibt jedoch einige Situationen, in denen nur der Bedarfsausweis erforderlich ist.

Energieausweise nach dem Gebäudeenergieausweis: Was hat sich geändert?

Viele Regelungen zum Energieausweis wurden aus der ehemaligen Energieeinsparverordnung in das Gebäudeenergiegesetz übernommen. Doch einige Vorgaben wurden verschärft bzw. ergänzt. Die wichtigsten Änderungen fassen wir an dieser Stelle für Sie zusammen: 

• Neu ist die verpflichtende Angabe der CO2-Emissionen im Energieausweis. Dies gilt für beide Energieausweis-Varianten. Der Energieausweis wird also aussagekräftiger.
• Um die Qualität des Verbrauchausweises weiter zu verbessern, gilt für die Aussteller eine stärkere Sorgfaltspflicht. Dies bedeutet unter anderem, dass der Aussteller die bestehende Immobilie entweder vor Ort besichtigt oder anhand geeigneter Fotos, die der Eigentümer ihm zur Verfügung stellt, bewertet.
• Als Eigentümer haben Sie die Verantwortung dafür, dass die bereitgestellten Daten auch korrekt sind. Hegt der Aussteller Zweifel, müssen Sie die bereitgestellten Daten überprüfen und eventuell korrigieren.
• Der Sanierungsstand sowie das Fälligkeitsdatum Ihrer inspektionspflichtigen Klimaanlage müssen nun auch im Verbrauchsausweis detailliert angegeben werden.
• Immobilienmakler werden durch das GEG ausdrücklich dazu verpflichtet, den Energieausweis bei einem Besichtigungstermin vorzulegen. Bei einer Missachtung droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Zusätzlich wird mit dem Gebäudeenergiegesetz ein "informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis" eingeführt. Dieses ist verbindlich für Sie, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen oder Ihre Bestandsimmobilie umfangreich sanieren wollen. Vorausgesetzt, Ihr Gesprächspartner ist dazu berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Zudem muss er diese Leistung einzeln und kostenlos anbieten.

Welche Übergangsfrist zum Energieeinsparrecht sieht das Gebäudeenergiegesetz vor?

Für die Ausstellung des Energieausweises sieht das Gebäudeenergiegesetz 2 Übergangsfristen vor.

1. Für Neubauten: Ist der Bauantrag für einen Neubau nach dem 31. Oktober 2020 eingegangen, wird der Energieausweis nach den neuen Anforderungen des GEG ausgestellt.
2. Für Bestandsimmobilien: Für energetische Maßnahmen, die ab dem 1. Mai 2021 an einer Bestandsimmobilie durchgeführt werden, erhalten Sie am Ende einen Energieausweis nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes 2024. Für Maßnahmen, die bis zum 30. April 2021 abgeschlossen wurden, erhalten Sie einen Energieausweis nach den alten Vorgaben.

Sie wollen mehr über den Energieausweis erfahren? Dann empfehlen wir Ihnen unserem Ratgeberartikel Energieausweis: Bedeutung, Auswahl und Kosten.

Gebäudeenergiegesetz 2024: Welche Ziele werden verfolgt?

Mit dem Gebäudeenergiegesetz verfolgt die Bundesregierung eine Reihe von Zielen, die das Thema Nachhaltigkeit im Gebäudesektor betreffen:

• Das vorrangige Ziel des GEG ist es, den Energiebedarf von Gebäuden zu senken sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien für die Erzeugung von Wärme und Kälte zu fördern.
• Durch die Zusammenführung der bisherigen Gesetzestexte wird das Energieeinsparrecht für Neubauten und Bestandsgebäude vereinheitlicht und vereinfacht.
• Zugleich setzt das GEG die EU-Gebäuderichtlinie um. Demnach müssen alle Neubauten seit 2021 die energetischen Anforderungen eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen.
• Ferner möchte die Bundesregierung bis zum Jahr 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Um dieses ambitionierte Ziel zu verwirklichen, braucht es unter anderem einen höheren Anteil von erneuerbaren Energien und energieeffizientere Gebäude. 

Insgesamt betrachtet, ebnet das GEG somit den Weg für mehr Klimaschutz im Immobiliensektor.