Rückauflassungsvormerkung: Bedeutung und Anwendung

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Bei der Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um ein Schutzrecht des Verkäufers einer Immobilie, das ihn absichert, falls der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Durch Rückauflassungsvormerkung kann er die Immobilie auch nach einem Verkauf zurückfordern, wenn die in der Rückauflassungsvormerkung aufgeführten Bedingungen vom neuen Eigentümer nicht erfüllt werden. Wirksam wird das Schutzrecht durch eine Eintragung ins Grundbuch der Immobile.

Warum wird eine Rückauflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen?

Eine Rückauflassungsvormerkung wird häufig in Verträgen genutzt, in denen der Kaufpreis nicht sofort vollständig bezahlt wird, zum Beispiel bei einer Ratenzahlung oder wenn der Kaufpreis durch andere Leistungen (z.B. Bauleistungen) erbracht wird. Die Rückauflassungsvormerkung dient dem Verkäufer als Sicherheit, dass er das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten kann, falls der Käufer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, wie zum Beispiel die vollständige Bezahlung des Kaufpreises.

Auch beim  Verkauf von Grundstücken durch eine Gemeinde an Unternehmen oder Privatpersonen mit der Auflage einer bestimmten Nutzungsart, ist die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung sinnvoll. Nutzt der Käufer das Grundstück später nicht vereinbarungsgemäß, kann die Gemeinde die Rückgabe auf Basis der Rückauflassungsvormerkung verlangen.

Ein anderes Beispiel stellt der Verkauf eines Unternehmens dar. So wird beispielsweise häufig vereinbart, dass die Beschäftigten des Betriebs vom Käufer für einen gewissen Zeitraum weiter zu beschäftigen sind. Kommt der Käufer dieser Vereinbarung nicht nach, ist auch hier eine Rückforderung möglich.

Wann wird eine Rückauflassungsvormerkung bei einem Privatverkauf relevant?

Auch im privaten Rahmen ist eine Rückauflassungsvormerkung mitunter sinnvoll. So können zum Beispiel Eltern ihre Immobilie im Rahmen einer Schenkung bereits an ihre Kinder übergeben, aber ein Wohnrecht auf Lebenszeit daran knüpfen. Bei einer Übergabe an Erben können die bisherigen Eigentümer zudem festlegen, dass das betreffende Grundstück oder Gebäude im Familienbesitz bleibt. So erhalten die Erben die Immobilie vorzeitig, können diese aber nicht an andere Personen außerhalb der Familie verkaufen.

Ein weiteres Beispiel betrifft den Schutz der Immobilie vor Gläubigern der Erben. Wird die Immobilie also zu Lebzeiten (aus steuerlichen Gründen) an den Erben verschenkt und diesem droht eine Zwangsvollstreckung, könnte die Rückauflassungsvormerkung für eine Rückgabe an die Schenker sorgen. So werden das Haus und das Grundstück nicht durch Vollstreckungsmaßnahmen von den Gläubigern verwertet.  

Wird eine Rückauflassungsvormerkung bei jedem Verkauf eingetragen?

Eine Rückauflassungsvormerkung ist kein obligatorischer Bestandteil eines Immobilienkaufvertrags. Sie wird nur dann ein Vertragsbestandteil, wenn der Verkäufer darauf besteht. Ist der potenzielle Käufer damit nicht einverstanden, kann er den Kauf zudem ablehnen.

Worin liegt der Unterschied zwischen einer Auflassungsvormerkung und einer Rückauflassungsvormerkung?

Die Rückauflassungsvormerkung ist klar von der Auflassungsvormerkung abzugrenzen. Im zweiten Fall handelt es sich nämlich um ein Schutzrecht des Käufers. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Von nun an kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder neue Belastungen ins Grundbuch eintragen.

Dies ist für Käufer auch in Bezug auf die eigene Baufinanzierung wichtig, denn neue Belastungen könnten die Besicherung des eigenen Baudarlehens in Gefahr bringen. Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung lassen sich diese Risiken jedoch ausschließen.   

Wann lässt sich eine Rückauflassungsvormerkung löschen?

Wenn alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllt sind, wird die Rückauflassungsvormerkung normalerweise aus dem Grundbuch gelöscht. Die Löschung erfolgt auf Antrag des Eigentümers und nachdem der Verkäufer seine Zustimmung erteilt hat, oft in Form einer Löschungsbewilligung.

Darüber hinaus kann eine Löschung erfolgen, wenn der ehemalige Eigentümer auf seine Rechte in Bezug auf eine Rückübertragung der Immobilie verzichtet. Auch der Tod des ehemaligen Eigentümers kann zur einer Löschung der Rückauflassungsvormerkung führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn im Grundbuch vermerkt wurde, dass der Nachweis des Todes des Berechtigten als Löschungsgrund ausreicht.

Ist eine Rückauflassungsvormerkung vererblich?

Ob eine Rückauflassungsvormerkung vererblich ist, lässt sich im Kaufvertrag der Immobilie klar festlegen. Wird auf explizite Regelungen verzichtet, legen Gerichte die Vererblichkeit meistens nach den Bedingungen aus, die mit der Vormerkung gesichert wurden. Ein lebenslanges Wohnrecht für den ehemaligen Eigentümer erlischt beispielsweise mit dessen Tod im Normalfall, wenn ein Übergang auf dessen Ehepartner nicht explizit erwähnt wurde.

Ist das Recht aus einer Rückauflassungsvormerkung vererblich, bedarf es im ersten Jahr nach dem Tod des Verkäufers der Zustimmung der Erben. Verweigern sich diese, sollten Käufer ein Jahr abwarten und beim Grundbuchamt einen erneuten Antrag auf Löschung stellen.