Nicht auf Sand gebaut: So wichtig ist ein Baugrundgutachten

Was ist eigentlich ein Baugrundgutachten?

Ein Baugrundgutachten ist ein Bodengutachten, welches über die Beschaffenheit eines Bodens aufklärt und Auskunft darüber gibt, ob sich dieser Boden als Baugrund eignet. Ist von einem Gründungsgutachten oder einem geologischen Bericht die Rede, so ist ebenfalls das Baugutgrundachten gemeint. Mit der geoanalytischen Untersuchung des Baugrundes, werden die Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem geplanten Bauwerk, dem Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft durchleuchtet.

Ob sich das gewünschte Areal überhaupt als Basis für Ihr Traumhaus eignet, lässt sich auf den ersten Blick nicht erkennen. Oft sind Grundstücke die solide erscheinen oder von zahlreichen Nachbarhäusern umgeben sind, nicht ohne Verbesserungsmaßnahmen bebaubar. Welcher Boden sich also dafür eignet, ein Massivhaus oder einen Keller zu tragen, kann nur mithilfe des Baugrundgutachtens bestimmt werden. Dieses Gutachten bildet die Basis eines jeden wunschgemäßen Bauprojekts.

Warum ist ein Baugrundgutachten so wichtig?

Durch die detaillierte Analyse und das gewonnene Wissen aus dem Baugrundgutachten, können Sie Risiken und Schäden am Bauwerk von vornherein vermeiden. Vor allem Schäden wie Risse durch Setzungen, Feuchtigkeit oder Absackungen sind möglich, Experten bezeichnen sie deshalb als Baugrundrisiko. Treten diese Schäden auf, kommt es im schlimmsten Fall zum kompletten Baustopp – und das bedeutet nicht nur viel Ärger, sondern auch hohe Mehrkosten. Das Bodengutachten verschafft Ihnen als Bauherr also nicht nur mehr Sicherheit in den Bereichen Kosten und Planung, es stellt zusätzlich auch eine rechtliche Absicherung gegen diese Folgeschäden dar.

Ist ein Baugrundgutachten notwendig?

Nur mit einem detaillierten Baugrundgutachten erlangen Sie Klarheit über die ganz individuelle Beschaffenheit des Baugrunds, auf dem Ihre Immobilie errichtet werden soll. Verfallen Sie deshalb nicht dem Irrglauben, dass eine große Nachbarschaft auf ideale Bodeneigenschaften schließen lässt. Auch wenn der Nachbar vielleicht problemlos bauen konnte, muss das bei Ihrem Wunschgrundstück noch lange nicht der Fall sein. Unterschiedliche Bodengegebenheiten sind auch auf engerem Raum keine Seltenheit und somit nicht auf den ersten Blick erkennbar.

Ebenso sollte ein gesundes Misstrauen angebracht sein, wenn Experten wie die beauftragte Baufirma oder der Architekt behaupten, der Bau würde auch ohne Baugrundgutachten klappen. Lauten die Argumente dafür nämlich „weil wir die Gegend kennen“ oder „das können wir auch so erkennen“, ist Vorsicht angebracht. Nicht selten wird versucht, das Gutachten trotz der bauordnungsrechtlichen Pflicht zu umgehen. Gehen Sie daher lieber auf Nummer sicher und geben Sie ein Baugrundgutachten in Auftrag. Die Kosten dafür sind alles andere als unnötig, im Gegenteil – das Gutachten hilft Ihnen sogar dabei, viel Geld und noch mehr Nerven zu sparen.

Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?

Ein Baugrundgutachten ist in Deutschland nicht verpflichtend vorgeschrieben. Dennoch ist es ratsam, solch ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf oder dem Hausbau anfertigen zu lassen. Da jeder Grundstückseigentümer die vom Baugrundstück und dessen Bebauung ausgehenden Risiken allein zu tragen hat, sollte er sich vor Baubeginn ausführlich mit dem Baugrundgutachten befassen und sowohl Durchführung als auch die Kosten der Maßnahmen genau regeln. Idealerweise geschieht dies noch vor dem Kauf des Grundstücks. 

Eine Verpflichtung, ein Baugrundgutachten zu erstellen, besteht allerdings dann, wenn sich die Bauarbeiten auf das Nachbargrundstück auswirken können. Sind Sie kein Spezialist mit entsprechenden Bodenkenntnissen, müssen Sie ein Baugrundgutachten erstellen lassen, um Folgeschäden zu vermeiden.

Welche Informationen enthält das Baugrundgutachten?

Aus einem Bodengutachten werden sowohl der Aufbau des Baugrunds, als auch seine bodenmechanischen Eigenschaften erkennbar. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Tragfähigkeit des Untergrunds und das Setzungsverhalten gelegt. Auch wichtige Informationen zum Grundwasservorkommen und der Versickerung von Oberflächenwasser, sind dabei von großer Bedeutung. Konkrete und für die Bemessung des Fundaments maßgebliche Kennzahlen, sowie eine darauf basierende, fundierte Gründungsempfehlung gehören ebenfalls in das Gutachten. In manchen Teilen Deutschland wird sogar die Zuordnung zu einer möglichen Erdbebenzone vorgenommen.

Alle Infos, die im Baugrundgutachten enthalten sind:

• Bauort
• Bauwerk
• Auftraggeber
• Aufbau des Baugrunds
• Bodenart und Bodenkennwerte
• Bodenmechanische Eigenschaften wie Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
• Informationen zum Grundwasservorkommen sowie dessen mögliche Belastungen
• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (Regen, künstliche Bewässerung)
• Frostsicherheit
• Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
• Abdichtung des Bauwerks (Keller: einfaches Mauerwerk oder wasserdicht?)
• Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe (erweitertes Gutachten)

Gibt es Probleme oder Auffälligkeiten, werden im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung angeraten, beispielsweise Verdichtungen.

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

In regulären Bodengutachten werden vorrangig die Zusammensetzung und Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserverhältnisse analysiert. Bei Verdacht auf möglich Probleme oder Gefahren für das Bauwerk, kann ein reguläres Bodengutachten allerdings auch erweitert werden. Es enthält dann zusätzliche Auskünfte über eventuelle Belastungen und Altlasten, aus denen sich die Relevanz für Abdichtungsmaßnahmen oder die Entsorgung der Altlasten abgeleitet werden kann. In bestimmten Fällen ist die Sanierung des Areals tatsächlich dringend notwendig – und meist sehr kostspielig.

Welche Probleme können durch Grundwasser, Altlasten oder Blindgänger entstehen?

Grundwasser: In tieferen Erdschichten kann das Grundwasser zu Schäden am Gebäude führen, weshalb dieser Punkt unbedingt im Baugrundgutachten abgeklärt werden sollte. Sogenanntes drückendes Wasser übt großen Druck auf die Abdichtungen des Bauwerks aus. Das geschieht vor allem dann, wenn der Grundwasserspiegel generell sehr hoch ist und/oder Sickerwasser nicht richtig abfließen kann.

Altlasten: Als Altlasten eines Grundstücks gelten beispielsweise giftige Stoffe und Verunreinigungen des Erdreichs. Diese treten vorrangig dann auf, wenn das Grundstück vorher industriell genutzt wurde. In solchen Fällen sollte das großzügige Flächenrecycling, welches im vorherigen Abschnitt bereits angesprochen wurde, dringend zum Einsatz kommen. Die oft sehr hohen Kosten dafür trägt der Grundstückseigentümer. Wurde der Baugrund vorher durch eine Tankstelle oder gar das Militär genutzt, sollte mit Altlasten gerechnet werden.

Blindgänger: Da im Bundesgebiet noch immer unentdeckte Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg unter der Erde liegen, ist der Fund eines solchen Blindgängers in machen Regionen keine Seltenheit. Sollte das bei Ihrem Wunschgrundstück der Fall sein, müssen Sie für die Beseitigung mit einem sehr hohen Zeitaufwand und ebensolchen Kosten rechnen. Auch die Untersuchung der Bombe wird dem Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt. Liegt das Grundstück auf einer bereits als verdächtig ausgewiesenen Fläche, besteht in manchen Kommunen sogar eine Sondierungspflicht.

Wie läuft eine Bodenuntersuchung des Baugrundes genau ab?

Alle relevanten Informationen zu einem potenziellen Baugrundstück, werden durch eine Baugrundsondierung (Rammkernsondierung) und verschiedene Bohrungen (Kleinrammbohrungen) gewonnen. Der Gutachter nimmt diese an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken vor. Die Erkundungstiefe beträgt dabei fünf bis sechs Meter unter der vorgesehenen Fundamentsohle. Anschließend werden die bodenmechanischen Untersuchungen im Labor durchgeführt.

Warum sind die Bodenklassen im Baugrundgutachten so wichtig?

Zu welcher Bodenklasse ein Baugrundstück gehört, ist ebenfalls aus dem Baugrundgutachten erkennbar. Die Art der Bodenklasse ist deshalb so wichtig, weil sie die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und schlussendlich auch die Baukosten maßgeblich beeinflusst. Die Kosten für den Aushub werden nämlich über die jeweilige Bodenklasse kalkuliert. Man unterteilt die verschiedenen Arten in folgende sieben Kategorien:

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Was auf den ersten Blick eindeutig klar wird: Eine Bodenklasse 3 ist wesentlich leichter zu bearbeiten, als die darauffolgenden Bodenklassen 4-7. Das ist auch der Grund warum viele Baufirmen einem Grundstück die Bodenklasse 3 zuschreiben, auch wenn noch kein Baugrundgutachten vorliegt.

Offiziell wurden die Bodenklassen zwar abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, da diese feiner definiert werden können. Im privaten Hausbau und bei kleineren Grundstücken werden allerdings meist noch die Bodenklassen verwendet.

Wie lange dauert die Erstellung das Baugrundgutachtens?

Im Regelfall wird für die Bohrarbeiten eine Dauer von drei Stunden angesetzt. Der Experte kann danach bereits eine erste, vorsichtige Einschätzung über das Erdreich geben. Die detaillierte Bodenuntersuchung im Labor braucht allerdings ein paar Tage und kann nicht mal eben zwischen Tür und Angel erfolgen. Die anschließende schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse nimmt ein bis zwei Wochen in Anspruch. Werden allerdings Schadstoffe in den Bodenproben gefunden, verlängert sich die Dauer der Gutachtenerstellung meist dementsprechend.

Für die Erstellung des Bodengutachtens sollte von vornherein ausreichend Zeit (seitens des Sachverständigen für die korrekte Ausstellung des Gutachtens) und Geduld (seitens des Bauherren, der in den meisten Fällen am liebsten sofort mit dem Bau beginnen würde) eingeplant werden. Treten bestimmte Faktoren wie beispielsweise besondere geologische Gegebenheiten auf oder fallen Nachuntersuchungen an, beeinflusst das ebenfalls die Dauer der Dokumenterstellung. Dieser zeitliche und finanzielle Mehraufwand ist dafür allerdings sehr lohnenswert.

Wer erstellt eigentlich das Bodengutachten?

Wenn es um fachgerechte Baugrunduntersuchungen geht, ist ein unabhängiger Sachverständiger für Geotechnik der erste Ansprechpartner. Dieser wird direkt durch den Bauherren oder den Bauträger beauftragt. Idealerweise stammt der Sachverständige aus der Region des geplanten Bauprojekts, da dann eventuell wertvolle Vorkenntnisse vorhanden sind.

Ist ein Bodengutachten öffentlich einsehbar?

In manchen Gemeinden, Kommunen und Städten gibt es möglicherweise Daten zu Ihrem potenziellen Baugrundstück, allerdings sind diese bei weitem nicht so tief und detailliert ausgearbeitet wie das professionelle Gutachten eines Experten. Diese Daten liefern Informationen zum Grundwasserspiegel und teilweise auch zur Bodenqualität des Grundstücks. Sie erhalten sie beim Bauordnungsamt beziehungsweise den Wasserwirtschaftsämtern. In der Regel wurden diese Basis-Informationen bei der Erschließung des Grundstücks oder des Baugebietes gewonnen und entsprechen daher eher einem Erschließungsgutachten, als einem Bodengutachten.

Ist Ihr Wunschgrundstück bereits bebaut, kostet der Einblick in die offiziellen Bauakten eine Gebühr zwischen 15 Euro und 100 Euro. Beim örtlichen Umweltamt erhalten Sie im Altlastenkataster beziehungsweise Verdachtsflächenkataster Hinweise auf Altlastenverdacht oder gar Bombenfunde auf dem Grundstück. Für diese Auskunft erhebt die zuständige Stelle nach den für sie geltenden Gebührenverordnungen ebenfalls eine kleine Gebühr.

Ist es möglich, ein Problemgrundstück vorher zu erkennen?

Da niemand einfach so unter die Erdkruste blicken kann, braucht es dafür immer Bohrungen. Allerdings können bestimmte Indizien auf Probleme des Untergrundes hinweisen, beispielsweise:

• Angehobene oder abgesackte Gehwege
• Geneigte Straßenlaternen und geneigte Gebäude/Gebäudeteile
• Aufgeschüttetes Gelände

Auch wenn rund um das Grundstück schon seit Generationen Nachbarhäuser stehen, sollten Sie bei den eben genannten Indizien misstrauisch werden. Auch wenn das Grundstück bereits gewerblich genutzt wurde oder eine Müllhalde auf dem Gelände vorhanden war, ist Vorsicht geboten.

Ist bei einem Fertighaus das Baugrundgutachten inklusive?

Nein, bei einem Fertighaus ist das Baugrundgutachten nicht inklusive. Vor allem Bauherren, die ein schlüsselfertiges Objekt kaufen, sollten sich dessen bewusst sein und nicht automatisch davon ausgehen, dass sich das beauftragte Bauunternehmen um eine Analyse der Bodenbeschaffenheit kümmert. Ein Baugrundgutachten ist also nicht im Komplettpreis enthalten, das ist ein Irrtum. Bauherren und Grundstücksbesitzer sollten sich also vor dem Kauf eines Fertighauses um ein Bodengutachten kümmern.

Wie hoch sind die Kosten für ein Baugrundgutachten?

Die Kosten für ein Bodengutachten liegen zwischen 1.000 bis 2.500 Euro. Sie sind abhängig der Größe des Grundstücks, dem Aufwand der Analyse und dem Baugebiet, welche von Region zu Region variieren. Der gängige Startpreis liegt bei rund fünf Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Gutachten für Bauprojekte mit Keller sind außerdem in der Regel 15-20 Prozent teurer, als Gutachten für Bauprojekte ohne Keller. In der Praxis liegen wir also bei einer Spanne von ungefähr 1.000 Euro für ein Standardgutachten, bis zu 2.500 Euro, wenn Probleme auftreten und weiterführende Untersuchungen nötig sind.

Auch wenn diese Kosten hoch erscheinen, sind sie im Gegensatz zu eventuellen Mängeln in der Abdichtung und Gründung doch sehr gering. Ein Baugrundgutachten sollte also fester Bestandteil eines jedes Bauvorhabens sein und im Bauvertrag oder Kaufvertrag mit vereinbart werden.

Zusammenfassung: Alles Wichtige auf einen Blick

Ganz gleich, ob Sie sich ein Massivhaus oder ein Fertighaus als zukünftiges Eigenheim vorstellen – mit einem Baugrundgutachten gehen Sie immer auf Nummer sicher. Das Baugutgrundachten …  

• bringt Klarheit über die geologische Beschaffenheit des Baugrundes.
• minimiert Risiken wie Feuchtigkeit, Risse und Absackungen, welche das zukünftige Bauwerk gefährden könnten.
• verschafft Kosten- und Planungssicherheit, vor allem in Bezug auf das Fundament oder eine eventuelle Kellerkonstruktion.
• erspart horrende Mehrkosten, welche im Falle von zu spät festgestellten Problemen des Baugrundes auf Sie zukommen werden.
• erspart Ihnen eine Menge kostbarer Nerven, da Sie von vornherein über eventuelle Risiken des gewünschten Areals Bescheid wissen
• sollte deshalb einer der ersten Planungsschritte sein.
• sollte idealerweise noch vor, spätestens direkt nach dem Kauf des Grundstücks beauftragt werden
• darf nicht fehlen und im Kaufvertrag beziehungsweise Bauvertrag mit vereinbart werden.

Die Investition in ein fachmännisch ausgestelltes Baugrundgutachten ist sehr sinnvoll, weshalb Sie daran nicht sparen sollten. Schließlich geht es dabei um nichts Geringeres als um Ihren Traum vom eigenen Zuhause – und dieser soll sich schließlich auch erfüllen.