Bekomme ich als deutscher Grenzgänger einen Immobilienkredit?

Was ist ein deutscher Grenzgänger?

Ein deutscher Grenzgänger pendelt zwischen 2 Ländern: Er lebt in Deutschland und arbeitet in einem Nachbarland, zum Beispiel in der Schweiz oder in Dänemark. Sein Gehalt bekommt er je nach Nachbarland in Euro oder einer Fremdwährung. Laut der Statistikbehörde Eurostat gab es im Jahre 2018 knapp 300.000 deutsche Arbeitnehmer, die für ihren Job ins Ausland pendelten. Zum Vergleich: 2004 lag die Zahl der deutschen Grenzgänger noch bei 86.400.

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Finanzieren deutsche Banken Immobilien von deutschen Grenzgängern?

„Wer sein Gehalt in einer Fremdwährung erhält, hat es oft schwer, in Deutschland eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Denn viele Banken bieten keine Finanzierungen bei Einkommen in Fremdwährung an. Eine vergebende Chance, denn oft sind diese Kunden bonitätsstark“, erläutert Andreas Scholl.

Doch die gute Nachricht lautet: „Es gibt durchaus Banken in Deutschland, die Grenzgänger finanzieren, wenn das Gehalt beispielsweise in Schweizer Franken ausgezahlt wird“, ergänzt Andreas Scholl, der seit Jahren Kunden berät, die als deutsche Grenzgänger in der Schweiz arbeiten und in Deutschland eine Immobilie finanzieren wollen.

Warum ist die Anzahl an Banken, die Grenzgänger finanzieren, so klein?

Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 besteht für Banken ein höherer Prüfungs- und Verwaltungsaufwand, insbesondere bei Grenzgängern. „Hinzu kommt die Prüfung der besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen für die Definition der internen Kreditvergaberichtlinien. 

Ob es dann aus wirtschaftlichen Gründen bei der jeweiligen Bank ein Angebot für Kunden mit diesen Rahmenbedingungen gibt, bestimmt auch die zu erwartende Kundennachfrage. Aus diesem Grund ist zu beobachten, dass in Grenznähe deutlich mehr Banken zur Verfügung stehen, als mit zunehmender Entfernung“, erläutert Andreas Scholl.

Hintergrund: Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde ein Wandlungsrecht für Fremdwährungsdarlehen (BGB § 503) eingeführt. Das bedeutet, dass EU-Bürger, die ihr Gehalt nicht in Euro beziehen, unter bestimmten Voraussetzungen das Darlehen von Euro in ihre Gehaltswährung umwandeln können, zum Beispiel in dänische Kronen. 

Das kann entstehen, wenn sich der Wechselkurs seit Vertragsabschluss um mehr als 20 % zulasten des Darlehensnehmers verschlechtert hat (Informationspflicht / BGB § 493). Da sich mit dem Umwandeln in eine andere Währung die Kalkulationsgrundlagen des Darlehens und wichtige Vertragsbedingungen ändern, sowie für die Bank ein Währungsrisiko entsteht, lehnen viele Banken dies ab. Ob das Wandlungsrecht im Einzelfall anwendbar ist, beurteilen die jeweiligen Banken durchaus unterschiedlich und/oder treffen entsprechende vertragliche Vereinbarungen zur Klarstellung.

Wo erhalten Grenzgänger einen Immobilienkredit?

„Eine grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung ist durchaus möglich“, sagt Andreas Scholl. Und ergänzt: „Unsere Spezialisten für Baufinanzierung kennen den deutschen Bankenmarkt und verfügen über ein Netzwerk an regionalen Banken und überregionalen Banken, die eine Baufinanzierung für Grenzgänger ermöglichen.“ Unsere Empfehlung lautet daher: Vereinbaren Sie direkt einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin bei Dr. Klein.

Welche Voraussetzungen sollten Grenzgänger mitbringen?

Wenn ein Grenzgänger eine Bank gefunden hat, die ihn finanziert, muss er eine Reihe von Voraussetzungen mitbringen, um günstige Zinsen und Konditionen für die Baufinanzierung zu bekommen. Es gilt der Grundsatz: Je besser Ihre Bonität, umso höher sind Ihre Chancen, einen Immobilienkredit mit günstigen Immobilienzinsen zu erhalten.

Die 3 wichtigsten Kriterien für die positive Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit stellen wir Ihnen hier kurz vor:

1. Einkommen und Vermögen
   Sie punkten mit einem regelmäßigen und hohen Einkommen. Sie könnten also die Monatsrate finanziell gut stemmen. Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie maximal 35 % des Haushaltsnettoeinkommens zur Begleichung der Monatsrate einsetzen. Vermögen, zum Beispiel in Form einer abbezahlten Immobilie oder Aktien, wirkt sich ebenfalls positiv auf die Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit aus.
    
2. Eigenkapital
   Je mehr Eigenkapital Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen, desto höher stehen Ihre Chancen, einen günstigen Immobilienkredit zu bekommen. Wir empfehlen Ihnen, mindestens die sogenannten Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Grob überschlagen können diese 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.
    
3. Immobilienwert
   Die Bank ermittelt den sogenannten Beleihungswert, also die Summe, die sie im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie als Erlös erwartet. Damit dient die Immobilie als wichtige Sicherheit für die gesamte Immobilienfinanzierung. Und anhand des Beleihungwertes errechnet die Bank die Darlehenssumme, die sie Ihnen leiht.

Sie erfüllen die Voraussetzungen für eine gute Kreditwürdigkeit? Dann ist damit der Grundstein für eine grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung gelegt.

Ist eine Baufinanzierung mit Fremdwährung für Grenzgänger möglich?

Ja, grundsätzlich gibt es deutsche Banken, die ein Immobiliendarlehen in einer Fremdwährung, zum Beispiel dem Schweizer Franken, anbieten. Eine solche Finanzierung ist aber auch immer mit Risiken behaftet. Denn durch schwankende Wechselkurse könnte entweder die Bank oder der Darlehensnehmer Geld verlieren. Deswegen finanzieren viele deutsche Banken die Immobilien von deutschen Grenzgängern nicht mit einem Fremdwährungsdarlehen. Dr. Klein verfügt aber über ein Netzwerk an regionalen Banken und überregionalen Banken, die sich auf die Vermittlung von Baufinanzierungen für deutsche Grenzgänger spezialisiert haben.

Warum ist eine Baufinanzierung in Fremdwährung riskant

Über die Zeit hinweg kann sich das Verhältnis zwischen den Währungen verändern. Das kann jeweils von Vorteil oder Nachteil für eine der beiden Seiten sein. Im Folgenden wollen wir verschiedene Szenarien durchgehen, um die Problematik zu veranschaulichen. 

Wir gehen dabei von Julian und Clara, zwei fiktiven Personen aus, die in der Schweiz arbeiten und eine Immobilie in Deutschland finanzieren wollen. Julian schließt eine Finanzierung in Euro ab und Clara eine Finanzierung in Schweizer Franken. Beide erhalten Ihr Gehalt in Schweizer Franken. Der Einfachheit halber ist der Wechselkurs zu Beginn 1:1, also 1 € ist gleich 1 CHF. Die monatliche Rate beträgt 1.000 € beziehungsweise 1.000 CHF.

Schweizer Franken steigen an Wert

In diesem Szenario steigt der Schweizer Franken an Wert. In unserem Beispiel entspricht 1 CHF nun 1,50 €.

Finanzierung in Euro

Für Julian wird die Finanzierung günstiger. Denn wegen des vorteilhaften Wechselkurses muss er nur noch ungefähr 666 CHF zahlen, um seine Rate von 1.000 € zu begleichen. Sollte er in diesem Moment die Immobilie verkaufen wollen und der Wert dieser ist unverändert, ergibt sich für ihn weder Vor- noch Nachteil. Zwischen der in € bewerteten Immobilie und dem Darlehen in € gibt es schließlich kein Währungsrisiko.

Finanzierung in Schweizer Franken

Clara zahlt weiterhin 1.000 CHF für ihre Baufinanzierung. Sie profitiert also nicht vom neuen Wechselkurs. Im Gegenteil, sie zahlt sogar mehr für Ihre Immobilie. Die 1.000 CHF entsprechen jetzt 1.500 €. Die Bank bekommt jetzt 500 € mehr im Vergleich zum ursprünglichen Wechselkurs. 

Sollte Clara ihre Immobilie in diesem Moment verkaufen wollen und der Immobilienwert ist unverändert zum ursprünglichen Kaufpreis, dann ist das für diese Art der Finanzierung nachteilig: Der Restkreditbetrag umgerechnet in € ist nun auch mit dem Kursverhältnis 1 CHF zu 1,5 € bewertet. Umgerechnet in € ist der Kreditbetrag somit angewachsen. Da der Verkaufserlös der Immobilie in € fließt, ergibt sich eine Differenz, die sie zusätzlich zur Tilgung einbringen muss.

Der Euro steigt an Wert

In diesem Szenario steigt der Euro an Wert. In unserem Beispiel entspricht 1 € nun 1,50 CHF.

Finanzierung in Euro

Dieser Wechselkurs ist für Julian ungünstig. Um seine Rate von 1.000 € zu bezahlen, muss er jetzt 1.500 CHF aufbringen. Er muss also mehr Kapital aufbringen, um seine Finanzierung zu stemmen. Sollte Julian in diesem Moment die Immobilie verkaufen wollen, deren Wert wir unverändert annehmen, dann ergibt sich wie beim ersten Szenario weder Vor- noch Nachteil, da Verkaufserlös und Kredit wie zu Beginn in € fließen.

Finanzierung in Schweizer Franken

Jetzt profitiert Clara indirekt vom Wechselkurs. Zwar zahlt sie auf dem Papier weiterhin 1.000 CHF, in € gehen aber ungefähr 666 € an die Bank. Würde dieser Wechselkurs bis zum Ende der Finanzierung bestehen bleiben, würde Clara somit in € weniger bezahlen als den ursprünglichen Kaufpreis. 

Nehmen wir an, Clara zahlt ein Darlehen von 300.000 CHF ab. Zu Beginn entsprach diese Summe 300.000 €. Mit dem neuen Wechselkurs sind es aber nur mehr 200.000 €. Die Bank muss sich also im Vergleich zu Darlehen in € bei Fremdwährungsdarlehen auch überlegen, wie sie mit diesem Wechselkursrisiko umgeht.

Sollte Clara in diesem Szenario die Immobilie verkaufen und deren Wert ist unverändert, dann könnte sie hier sogar einen Überschuss erzielen. Denn für die Rückzahlung der 300.000 CHF werden nur noch 200.000 € aus dem Verkaufserlös benötigt.

Fazit

In unserem Beispiel sehen wir, dass Clara mit ihrer Baufinanzierung in CHF ein stabiles Verhältnis zwischen Gehalt und Rate hat. Die Höhe der Rate ist trotz Wechselkursschwankungen für sie immer gleich. Im Verkaufsfall besteht für sie jedoch ein Wechselkursrisiko. Die Immobilie wird in € bewertet und der Restkredit der CHF-Finanzierung umgerechnet in € kann je nach Wechselkurs auch zu erheblichen Differenzen führen.

Die Bank hat hingegen bei einer Finanzierung mit Fremdwährung das Problem bei einem unvorteilhaften Wechselkurs nicht das Geld zurückzubekommen, das sie ursprünglich geliehen hat. Sie muss das Währungsrisiko also zusätzlich absichern, was die Finanzierung ggf. verteuert bzw. komplizierter darstellbar macht. Nur wenige Banken finanzieren deshalb in einer Fremdwährung. 

In Julians Fall ist das Verhältnis zwischen Darlehen und Rate immer gleich. Das bedeute Stabilität für die Bank. Deshalb wird Julian mit dieser Finanzierungsform mehr finanzierungswillige Banken als Clara finden. Weil sich der Wechselkurs aber negativ auf Julian auswirken kann, verlangen Banken hier einen höheren Vermögenshintergrund und setzen beim Gehalt einen Puffer an. Verkauf der Immobilie entstehen für Julian weder Vor- noch Nachteile.

3 Tipps für den erfolgreichen Weg ins Eigenheim

Der Gedanke liegt nah, dass man als deutscher Grenzgänger die Immobilienfinanzierung in der Währung abschließt, in der man das Gehalt bekommt. Im Falle der Schweiz sind das die Schweizer Franken. Doch reine Fremdwährungskredite sind mit Risiken verbunden und bieten nur begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten. 

Daher empfiehlt Andreas Scholl eine individuelle Beratung mit einem Experten. Idealerweise informieren Sie sich schon bevor die konkrete Immobiliensuche beginnt. Erfahrungsgemäß ergibt sich oft ein anderer Ansatz.

1. Setzen Sie entweder gleich auf eine reine Euro-Finanzierung oder kombinieren Sie das Darlehen. 
   
   Mit der Euro-Finanzierung ist die Bankauswahl größer und damit steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Zusage. Zudem steht eine größere Produktvielfalt (z.B. längere Zinsbindungen) für eine individuellere Finanzierungsgestaltung zur Verfügung. Statt einer reinen Fremdwährungsfinanzierung.
   
   So bietet sich eine Aufteilung aus einem Drittel in Fremdwährung und zwei Dritteln in Euro an. Damit schränkt sich zwar wieder die Auswahl an Banken ein, aber Sie sichern sich gegen Währungsschwankungen ab und mit dem Euro-Anteil sind lange Sollzinsbindungen und Sondertilgungen möglich.
    
2. Schweizer Sonderfall: Nutzen Sie das angesparte Pensionskassenguthaben für den Eigenkapitalanteil.
   
   Wenn Sie als Grenzgänger die Immobilie für die eigenen Wohnzwecke nutzen wollen, können Sie auf eine Schweizer Besonderheit bei der Altersvorsorge zurückgreifen. Sie können nämlich Geld aus Ihrem angespartes Pensionskassenguthaben bereits vor dem Renteneintritt entnehmen und als Eigenkapital verwenden. Dieses müssen Sie zwar versteuern, doch den Betrag können Sie als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen.
   
   Anders sieht es aus, wenn Sie als Grenzgänger eine deutsche Immobilie als Renditeobjekt finanzieren wollen. In diesem Fall ist eine Verwendung des angesparten Pensionskassenguthabens nicht möglich.
    

3. Nutzen Sie das Know-how eines Spezialisten.
   
   Es gibt bei der grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierung einige Besonderheiten zu beachten. Dazu gehört beispielsweise das Steuerrecht. Damit ein Grenzgänger die Steuer auf das erwirtschaftete Einkommen nicht in beiden Ländern abführen muss, greift zwischen den meisten EU-Ländern das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen.
    

   Demnach steht dem Beschäftigungsland in der Regel das Recht auf die Erhebung von Steuern auf die Arbeitseinkünfte zu. Das gilt für die Nachbarländer Belgien, Luxemburg, Niederlande, Dänemark, Polen und Tschechien. Doch für Frankreich, Österreich und die Schweiz weichen die Regelungen ab.
    

   Bei Dr. Klein verfügen wir über das Spezialwissen und sind zudem in den Grenzregionen mit Partnern aus dem Banken-, Steuer und Versicherungsbereich gut vernetzt. Profitieren Sie von diesem Wissen und sprechen Sie uns an.

Wie Sie sehen, gibt es Mittel und Wege, um eine solide kalkulierte Immobilienfinanzierung auch für deutsche Grenzgänger auf die Beine zu stellen. Der Wunsch vom Eigenheim oder der Kapitalanlageimmobilie lässt sich also verwirklichen.