Baubeschreibung: Anleitung für den Hausbau

Was ist eine Baubeschreibung?

Eine Baubeschreibung ist ein Bestandteil eines Bauvertrags. In ihm stehen alle Leistungen, die der Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn erbringen muss. Dazu gehören Informationen zur Konstruktion eines Hauses, verwendete Materialien oder technischer Ausstattung. Idealerweise befindet sich darin zusätzlich ein verbindlicher Fertigstellungstermin. Ist der Baubeginn noch nicht bekannt, muss die Dauer der Bauarbeiten in der Baubeschreibung vermerkt sein.

Anhand der verwendeten Materialien und Leistungen, die in der Baubeschreibung aufgeführt sind, können Bauherren die Qualität des Neubaus beurteilen. Weitere Namen für die Baubeschreibung sind Leistungsbeschreibung oder Bauleistungsbeschreibung.

Wozu braucht es eine Bauleistungsbeschreibung?

In einer Baubeschreibung stehen alle relevanten Details zum Neubau, wie Baukosten, Materialien oder zeitliche Abläufe. Deshalb braucht es die Baubeschreibung zusammen mit dem Bauvertrag als Nachweis für eine Baufinanzierung und für das Baugenehmigungsverfahren bei der Bauaufsichtsbehörde. Anhand der Dokumente prüft die Behörde, ob der Neubau mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie dem Bebauungsplan vereinbar ist.

Zudem bietet eine Baubeschreibung für Sie als Bauherrn folgende Vorteile:

• Sie erhalten einen detaillierten Überblick über alle Kostenpunkte und zu erbringenden Leistungen durch das Bauunternehmen.
• Der Baufortschritt beim Hausbau lässt sich von Anfang bis zum Ende nachvollziehen und einzelne Schritte kontrollieren.
• Sie erhalten einen zeitlichen Überblick über den Bauablauf.
• Die Baubeschreibung dient als Nachweis, um mögliche Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegen Bauunternehmen durchzusetzen.

Was muss in einer Baubeschreibung enthalten sein?

Das Einführungsgesetz Artikel 249 § 2 zum Bürgerlichen Gesetzbuche regelt, was in einer Baubeschreibung enthalten sein muss. Die Inhalte müssen eindeutig formuliert sein.

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise
• Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe.
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik.
• Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke
• gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus.
• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen wie Heizungs- und Lüftungsanlagen sowie Trinkwassererwärmung.
• Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss.
• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.
• verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Zusätzlich können Sie in der Baubeschreibung auch festhalten, welche Nachweise Sie als Bauherr am Ende der Bauarbeiten erhalten. In der Regel gehören dazu:

• Bescheinigungen aller Gewerke über eine fachgerechte und mangelfreie Ausführung der jeweiligen Bauleistungen.
• Energiepass
• Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme und Garantieurkunden für die Haustechnik.
• Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers.
• Bedienungsanleitungen
• Nachweise über die Unbedenklichkeit der verwendeten Materialien und Baustoffe.

Seit dem 1. Januar 2018 gilt in Deutschland eine neue Fassung des Bauvertragsrechts. Laut § 650a bis 650v des BGB haben Bauherren ausdrücklich einen Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung in Textform.

Welche gesetzliche Grundlage gilt bei einer Bauleistungsbeschreibung?

Laut § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss die Baubeschreibung dem Bauherrn rechtzeitig in Textform vorliegen, bevor er einen Vertrag mit dem Bauunternehmen unterzeichnet. Lassen Sie die Baubeschreibung vorab von einem Fachmann oder der Verbraucherschutzzentrale prüfen, um zu klären, ob alle notwendigen Details enthalten sind. Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie die Baubeschreibung genau durch, ob alle Absprachen, die Sie mit dem Unternehmen getroffen haben, enthalten sind

Wo bekomme ich die Baubeschreibung?

In der Regel erhalten Sie eine Baubeschreibung direkt vom Bauträger oder eine Fertighausfirma. Sollte eine Baubeschreibung für ein bestehendes Haus nicht vorliegen, weil sie verloren gegangen ist oder zerstört wurde, lässt sich eine Kopie beim Bauträger oder beim Bauamt anfragen. Die Einsicht in die Bauakte kann je nach Bauamt bis zu 100 € kosten.

Wer erstellt die Baubeschreibung?

Wenn Sie einen Neubau bauen lassen, erhalten Sie die Baubeschreibung von dem Bauunternehmen oder einem Hersteller von Fertighäusern. Ab und zu können auch angestellte Architekten in Zusammenarbeit mit dem Bauträger die Baubeschreibung erstellen.

Ist eine Baubeschreibung bindend?

Eine Baubeschreibung, die Teil eines Vertrages ist, muss von einem Notar beurkundet werden. Sie wird damit verbindlich. Das entschied der Bundesgerichtshof 2005 im Urteil VII ZR 184/04.

Es gibt 2 Möglichkeiten, die Baubeschreibung beurkunden zu lassen:

• Als Anlage des Bauträgervertrages
• Als selbstständiges Dokument, auf das der Vertrag lediglich verweist.

Für Privatpersonen kommt die erste Variante zum Einsatz, da die Baubeschreibung bei den meisten Eigenheimen meistens überschaubar ist. Bei gewerblichen Projekten wie Mehrfamilienhäusern oder Büros ist die Baubeschreibung sehr umfangreich. In diesen Fällen kommt die zweite Variante zum Einsatz.

Worauf muss ich bei der Bauleistungsbeschreibung achten?

Ein Blick in die Bauleistungsbeschreibung kann viel über die zukünftige Immobilie verraten. Bevor Sie also einen Vertrag mit einem Bauunternehmen unterschreiben, können Sie folgende Maßnahmen treffen:

• Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten oder informieren Sie sich bei einer Verbraucherzentrale. Er kann Ihnen auch sagen, was in der Baubeschreibung fehlt und wie die Qualität der zukünftigen Immobilie einzuschätzen ist.
• Klären Sie, welche Schritte vom Bauunternehmen übernommen werden und welche nicht. Ist zum Beispiel das Herrichten des Bauplatzes nicht vorgesehen, müssen Sie Bäume und Büsche selbst roden oder einen bestehenden Altbau selbst abreisen lassen.
• Eine gute Baubeschreibung sollte bei Produkten den spezifischen Produktnamen und / oder den Hersteller des Produkts nennen.
• Fragen Sie den Hersteller nach Referenzadressen von ähnlichen Projekten. Bei Fertighäusern können Sie sich in einem Musterpark ein Bild von der Qualität Ihres zukünftigen Einfamilienhauses machen.

Damit Ihr Baupartner alle Vorgaben aus der Baubeschreibung einhalten kann, sollten Sie sich eng mit ihm abstimmen. Lassen Sie sich schriftlich aufführen, bis wann er welche Unterlagen oder Leistungen von Ihnen braucht, damit die Arbeiten nicht ins Stocken geraten.

Wer prüft die Bauleistungsbeschreibung?

Ein unabhängiger Bausachverständige kann Ihnen dabei helfen, die Baubeschreibung zu prüfen und zu bewerten. Verbraucherschutzorganisationen wie der Bauherren-Schutzbund e.V., der Verband Privater Bauherren e.V. oder Verbraucherzentralen können Ihnen einen Sachverständigen in Ihrer Region vermitteln.