Dachboden ausbauen: Kosten auf einen Blick

Dachausbau planen: Was ist das?

Mit einem Dachbodenausbau vergrößern Sie Ihren Wohnraum und schaffen mehr Platz. Ein Dachbodenausbau ist daher die optimale Lösung, um nicht anbauen zu müssen. Der Ausbau kann nur wenige Quadratmeter ausmachen oder eine komplette Etage umfassen. Abhängig von der Anzahl der Quadratmeter und der Ausstattung, die Sie sich vorstellen, erhöhen sich die Kosten für einen Dachausbau. Beauftragen Sie zudem eine Fachfirma mit den Bauarbeiten, kommen neben den Materialkosten der Lohn für die Arbeitsstunden der Mitarbeitenden dazu. Um Kosten zu sparen, ist es auch möglich, in Eigenleistung zu gehen. Das bedeutet: Entweder Sie sind handwerklich begabt und machen alles selbst oder Sie teilen sich die Arbeiten mit den Profis. Anhand dieser Faktoren ist es sehr schwer, einen pauschalen Preis zu nennen.

Was kostet ein Dachbodenausbau?

Ein Dachbodenausbau kann 5.000 € kosten, aber auch schnell 100.000 € verschlingen. Die Preisspannen ist so groß, da der Umfang des Ausbaus und die Ausstattung entscheidend für die Kalkulation sind. Damit Sie den Dachboden ausbauen können, werden eine Menge Materialien benötigt. Hinzu kommen in den meisten Fällen auch noch bauliche Veränderungen. Fenster und Türen müssen eingesetzt und ein Loch für die Treppe geschaffen werden, falls diese noch nicht vorhanden ist. Daher ist eine solide Planung im Vorfeld der Baumaßnahmen unerlässlich. Die Planung fördert dann auch die benötigten Materialien zu Tage. Sie zeigt außerdem, wo Fachkräfte gebraucht werden. Abhängig davon, mit welchen Materialien Sie oder die Fachkräfte arbeiten, variieren die Preise der einzelnen Produkte. Wenn Sie den Dachboden ausbauen, kommen einige Kosten auf Sie zu.

Gehen wir von einer Fläche von 30 m² aus, ergeben sich Kosten für den Dachausbau in Höhe von knapp 18.000 €. Dabei werden die Arbeiten an der Heizung sowie der Elektrik und dem Fenster von einer Fachfirma durchgeführt. Der Dachboden unseres Beispiels befindet sich vor der Sanierung im Rohbau. Wir haben mit den maximalen Angaben aus unserer Tabelle die Kosten ermittelt. Unter Umständen können Sie an der einen oder anderen Stelle noch sparen, je nachdem, für welche Baustoffe und für welches Material Sie sich entscheiden.

Dachbodenausbau: Welche Arbeiten kommen auf mich zu?

Die Arbeiten für den Dachbodenausbau variieren je nach Größe und Umfang des Ausbaus. In der Regel rechnen Sie mit:

• fachgerechte Dämmung
• Trittschalldämmung
• Bodenverlegeplatten
• Elektrik
• Fenstereinbau
• Heizung
• Treppe
• Maler- und Tapezierarbeiten
• Türen
• Bad und Sanitärbereich

Naturgemäß sind kleinere Räumlichkeiten wie ein Spitzboden günstiger, als der Ausbau einer kompletten Etage. Richten Sie einen Sanitärbereich ein, steigen die Kosten für den Dachbodenausbau deutlich. Errichten Sie lediglich ein kleines Büro in einem Spitzboden, halten sich die Kosten eher in Grenzen. 

Dämmung

Die Dämmung der Räumlichkeiten ist ein wichtiger Punkt bei Sanierungsarbeiten, vor allem, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Sie ist sogar gesetzlich im Gebäudeenergiegesetz verankert. Demnach müssen alle Baumaßnahmen energetischen Standards genügen. Das bedeutet: Die Bauweise muss so erfolgen, dass keine Energie nach außen entweicht, aber auch keine Energie von außen nach innen gelangt. Die Dämmung einer Immobilie schützt den Raum vor dem Auskühlen, aber auch vor der Erwärmung. Für welches Material Sie sich bei dem Dachbodenausbau entscheiden, hängt auch von dem Zustand des Daches ab. Am häufigsten kommen Mineral- oder Glasfaserwolle zum Einsatz. Heutzutage können Sie auch zwischen einigen Naturstoffen auswählen wie Hanf, Flachs und Holz, wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen. Haben Sie sich für eine Dämmart entschieden, können Sie die Arbeiten in der Regel selbst durchführen. Mit Rigips werden die Wände verkleidet. Rechnen Sie für diese Arbeit grob mit 60 bis 150 €/m². Die Baumärkte bieten inzwischen ganze Sets an, um das Dach fachgerecht zu dämmen. Sie enthalten neben der Wolle unter anderem auch Folie, Spachtelmasse, Latten und Gipskartonplatten.

Trittschalldämmung

Um nicht jeden Schritt, der oben gegangen wird, unten zu hören, sollten Sie eine Trittschalldämmung einplanen, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Sie filtert die Geräusche und verhindert eine Übertragung der Schallwellen. Die Anforderungen an eine Trittschalldämmung sind in der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ sowie in der DIN EN 140, Teil 8 „Messung der Trittschallminderung durch eine Deckenauflage auf einer massiven Bezugsdecke im Prüfstand“ geregelt. Die verschiedenen Materialien bieten Ihnen eine Reihe an Auswahlmöglichkeiten. Es kommt in erster Linie darauf an, welches Bodenmaterial Sie planen. Für einen Vinylboden ist eine andere Trittschalldämmung erforderlich, als für einen Untergrund aus Parkett. Mit einem Preis zwischen 2 bis 10 €/m² sind die Kosten für eine Trittschalldämmung beim Dachbodenausbau überschaubar.

Bodenverlegeplatten

Auf die Balken auf dem Dachboden kommen, wenn nicht bereits erfolgt, Bodenverlegeplatten. Am häufigsten werden OSB-Platten verwendet. Die gibt es in verschiedenen Stärken, wodurch sich der Preis entsprechend ändert. Grundsätzlich ist jede Spanplatte geeignet. Rechnen Sie hier mit Kosten zwischen 4 bis 11 €/m². Die Bodenplatten können Sie auch selbst verlegen, um den Dachbodenausbau nach Ihren Wünschen zu gestalten.

Elektrik

Ohne Elektrik ist es auf dem Dachboden vor allem im Winter ziemlich dunkel. Wenn nicht bereits geschehen, muss die Elektrik nach oben verlegt werden. Wenn Sie nicht selbst über fundierte physikalische Kenntnisse verfügen, empfehlen wir, diese Leistung durch einen Elektriker durchführen zu lassen. Die Elektrik wird zunächst mit der Haustechnik verbunden. Möchten Sie den Dachboden ausbauen, planen Sie zwischen 500 und 750 € für die Elektrik ein. Anschließend wird die Kabelage in den Räumlichkeiten verlegt und die Steckdosen werden angebracht. Die Installation schlägt mit 150 bis 250 € zu Buche. Insgesamt zahlen Sie für die Elektrik etwa 1.000 €.

Fenster inklusive Einbau

Die Kosten für den Dachbodenausbau werden durch den Einbau von Fenstern angekurbelt. Sind bereits Fenster vorhanden, überlegen Sie gut, ob das Licht ausreichend ist. Licht vergrößert einen Raum, bringt ein angenehmes Wohnklima und lässt die eigenen vier Wände freundlich wirken. Besonders in einer Nasszelle wie dem Bad, bietet sich ein Fenster für die regelmäßige Belüftung an. Je mehr Wände aufgestellt werden, wenn Sie den Dachboden ausbauen, desto mehr Fenster sind notwendig, die für eine ausreichende Beleuchtung sorgen. Sind bereits Fenster vorhanden, ist gegebenenfalls eine Vergrößerung notwendig. Ein einfaches Schwingfenster erhalten Sie bereits für unter 100 €. Qualitativ hochwertige und größere Fenster können um die 2.500 € kosten. Sie benötigen dann auch einen Sonnenschutz, damit der Licht- und Wärmeeinfall im Sommer nicht zu einem Störfaktor wird. Ein Fenster inklusive Einbau durch einen Fachmann kostet zwischen 1.000 und 3.000 €. Ein einfaches Schwingfenster können Sie bei entsprechender Begabung auch selbst einsetzen. Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie lieber einen Fachmann zurate.

Heizkörper

Für die wohlige Wärme sorgt eine Heizung. Entscheiden Sie sich für einen klassischen Heizkörper, erhalten Sie kostengünstige Modelle bereits ab 50 €. Billige Modelle sind allerdings auch anfälliger, sodass eine Beratung erforderlich ist, um das auf Ihre Bedürfnisse abgestimmte Modell auszuwählen. Kostenintensiv ist der Anschluss, der aus den unteren Etagen in das Dachgeschoss verlegt werden muss. Die dafür erforderlichen Rohrleitungen erhöhen die Kosten, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Sie liegen zwischen 2.000 und 3.000 €. Der Einbau der Heizung ist für einen Fachmann kein Problem und kann verhältnismäßig schnell erledigt werden. Von einer Montage durch einen Laien raten wir ab. Eine Fußbodenheizung, wie sie aktuell in Neubauten verarbeitet wird, kostet Sie zwischen 30 bis 70 €/m².

Treppe

Die Treppe ist ein wichtiger Bestandteil des Dachbodenausbaus. Informieren Sie sich am besten beim zuständigen Bauamt, ob ab einer bestimmten Wohnflächengröße eine zweite Treppe als Notausgang erforderlich ist. In der Regel kommen Sie bei einem Einfamilienhaus jedoch mit einer Treppe aus. Eine einfache Treppe gibt es bereits ab 100 €. Abhängig vom Material und Bauart der Treppe kann es schnell teurer werden, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Maßanfertigungen sind bei unkonventionellen Zugängen nach oben praktisch, jedoch auch entsprechend kostenintensiv. Planen Sie zwischen 1.000 und 5.000 € ein. Darin enthalten sind bereits die erforderlichen Baumaßnahmen, die für den Ausbau des Treppenlochs erforderlich sind. Als Treppenloch bezeichnen wir die Öffnung in der Decke, die für die Montage der Treppe nötig ist.

Maler- und Tapezierarbeiten

Damit der Ausbau des Dachbodens auch wohnlich etwas her macht, fallen in der Regel noch Maler- und Tapezierarbeiten an. Diese Maßnahmen können selbst geleistet werden. Ermitteln Sie dafür zunächst die Quadratmeterzahl der Wände, die verschönert werden sollen. Je genauer Sie die Maße ermitteln, desto mehr können Sie sparen. Ist die Zahl größer als die tatsächliche Fläche der Wand, kaufen Sie unter Umständen zu viel Materialien ein. Beachten Sie bei der Wahl der Farben, dass günstige Farben meist einen zweiten Anstrich benötigen. Farben höherer Preisklassen sind häufig deckender, sodass ein Anstrich meist schon ausreicht. Im Durchschnitt kommen Sie bereits mit 7 €/m² gut hin. Exklusive, modische Tapeten kosten mehr, ebenso speziell angefertigte Farben. Sparen können Sie bei der Ausführung der Arbeiten, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Übernehmen Sie diese selbst, statt Sie von einem Fachmann durchführen zu lassen. Die Kosten für den Dachbodenausbau können dadurch reduziert werden.

Türen

Gestalten Sie ein Studio im Dachgeschoss, braucht es keine Türen. Wenn Sie die Etage jedoch von der unteren abgrenzen wollen, ist eine Tür erforderlich. Ebenso kommt es darauf an, wie viele Räume Sie im Dachboden geplant haben. Einfache Türen bekommen Sie bereits ab 30 €. Empfehlenswert sind Türen der mittleren Preisklasse. Daher können Sie mit etwa 100 € pro Tür rechnen.

Exkurs: Bad und Sanitärbereich

Planen Sie nicht nur den Ausbau des Spitzbodens, sondern bauen eine komplette Etage aus, bietet sich der Einbau von Sanitäranlagen an. Das ist eine der aufwändigsten Arbeiten, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Die Kosten sind von der Ausstattung des Bades abhängig. Zum einen müssen die Anschlüsse für Wasser und Abwasser gelegt werden, zum anderen fallen Kosten für Badmöbel an. Eine Toilette mit Spülkasten bekommen Sie ab 200 €, ein Waschbecken unter 100 €, eine Duschkabine ab 150 €. Die Wände werden gefliest. Für den Ausbau des Bades können Sie mit etwa 10.000 € rechnen, nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Vergleichen Sie am besten verschiedene Angebote miteinander, um von einem kostengünstigen Preis profitieren zu können.

Abhängig davon, was Sie planen, benötigen Sie nicht immer alle aufgeführten Leistungen. Es ist sinnvoll, sich die Maßnahmen genau zu überlegen, bevor Sie den Dachboden ausbauen und sich über den Einsatz der Materialien genau zu informieren. Um ganz sicher zu gehen, ziehen Sie bei Fragen Fachpersonal hinzu. Es beschreibt Ihnen genau die Besonderheiten der einzelnen Materialien und erklärt, worauf Sie achten müssen.

Brauche ich eine Baugenehmigung vor dem Dachbodenausbau?

Sie brauchen eine Baugenehmigung, wenn Sie etwas an der Neigung des Daches oder der Grundfläche Ihres Dachbodens verändern. Sie machen sich sogar strafbar, wenn keine Genehmigung vorliegt, da es sich dann um Schwarzbauten handelt. Das kann Sie dann in Erklärungsnot versetzen, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Planen Sie beispielweise eine Gaube, um die Wohnfläche des Dachbodens zu vergrößern, benötigen Sie eine Genehmigung vom zuständigen Bauamt. Das ist mit einer Gebühr verbunden, die in der Regel mit 0,5 % der Bausumme einher geht. Beträgt der gesamte Dachbodenausbau etwa 25.000 €, zahlen Sie um die 125 € für die Baugenehmigung. Die meisten Bauämter veranschlagen eine Mindestgebühr zwischen 100 und 200 €.

Eine Genehmigung benötigen Sie ebenfalls, wenn der Raum unter dem Dach noch nicht als Wohnraum ausgewiesen ist oder die Statik des Hauses mit den Baumaßnahmen verändert wird. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie einen Statiker zurate ziehen, bevor Sie den Dachboden ausbauen. Er wird das Haus einer ausgiebigen Prüfung unterziehen. Die Begutachtung des Daches kann auch von einem Architekten übernommen werden. Hier werden etwa 2 % der Bausumme fällig. Bleiben wir bei unserem Beispiel, bei dem der Dachbodenausbau rund 25.000 € kostet, werden etwa 500 € für den Architekten fällig. Beauftragen Sie einen Fachbetrieb mit der Begutachtung, ist dies häufig unentgeltlich. Erkundigen Sie sich am besten vorher, ob es bei einer kostenlosen Prüfung bleibt, sollten Sie das Unternehmen nicht mit den Baumaßnahmen beauftragen.

Wie kann ich den Dachbodenausbau finanzieren?

Wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen, können Sie die Kosten durch eine Reihe von Förderungen reduzieren. Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind beispielweise Tilgungszuschüsse von bis zu 37.500 € und zinsgünstige Kredite von bis zu 150.000 € möglich. Erkundigen Sie sich in unserer Beratung nach den folgenden Programmen:

•  KfW 261 “BEG-Wohngebäude”
• BEG Einzelmaßnahmen
• KfW 159 “Altersgerechter Umbau” 

Ist Ihre Erstfinanzierung höchstens ein Jahr alt, können Sie eine Nachfinanzierung in Betracht ziehen. Dafür werden Ihre Einkünfte und Vermögensbestände wieder eingehend geprüft und individuell entschieden. Im Rahmen einer Baufinanzierung besteht die Möglichkeit, einen Blankokredit aufzunehmen. Das ist ein Kredit, bei dem die Bank keine weiteren Sicherheiten verlangt. Voraussetzung sind unter anderem eine lupenreine SCHUFA sowie ausreichende Vermögensbestände. Werden diese Optionen von der Bank nicht in Betracht gezogen, können die Kosten für einen Dachbodenausbau mit einem Ratenkredit abgedeckt werden.

Brauche ich eine Fachkraft für den Dachbodenausbau?

Der Blick einer Fachkraft ist nützlich, da sie beispielsweise undichte Stelle ausfindig machen kann. Weil alle Sanierungen oder Neubauten nach Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes realisiert werden müssen, ist eine energieeffiziente Bauweise zwingend erforderlich, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Dadurch soll ausgeschlossen werden, dass Energie unerlaubt nach außen dringt. Der Ausbau des Dachbodens ist jedoch nicht gesetzlich von Fachpersonal zu begleiten. Eine weitere Anforderung betrifft die Höhe des Daches. Nach dem Einbau der Dämmung ist zwischen Decke und Boden eine Stehhöhe in der Mitte von 2,30 m Pflicht. Empfehlenswert ist es außerdem, Materialien von nur einem Hersteller zu verwenden. Die Baumaterialien sind aufeinander abgestimmt. So können Schäden durch Feuchtigkeit vermieden werden.