Bieterverfahren bei Immobilien: Wie funktioniert es?

Was ist ein Bieterverfahren?

Unter dem Bieterverfahren versteht man eine Methode des Immobilienverkaufs, bei der interessierte Käufer ihre Angebote für eine Immobilie abgeben. Die verkaufende Partei legt üblicherweise zuvor keinen genauen Preis fest, sondern fordert die Interessenten auf, ein Angebot einzureichen. Nach Ablauf der Angebotsfrist entscheidet der Verkäufer, welches Angebot angenommen wird. Das Bieterverfahren fand früher vor allem bei Immobilien Anwendung, die sich schwierig verkaufen ließen. Heutzutage setzen Eigentümer von sehr begehrten Immobilien dieses Verfahren ein, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erreichen.

Wie funktioniert ein Bieterverfahren beim Hauskauf?

Ein Bieterverfahren läuft typischerweise in folgenden Schritten ab:

Wichtig ist, dass alle Interessenten die gleichen Chancen haben und die Regeln des Verfahrens transparent sind.

Wie lange dauert ein Bieterverfahren?

Wie lange ein Bieterverfahren dauert, hängt von Fall zu Fall ab. Sie können aber grob mit 3-6 Wochen rechnen. In diesem Zeitraum erfolgen bei einem Bieterverfahren folgende Schritte:

• Besichtigungen
• Angebote
• Auswertung der Angebote
• Preisverhandlungen

Wie lange sich der Prozess hinzieht, hängt im Einzelfall auch immer davon ab, wie viele Interessenten sich die Immobilie ansehen, wie schnell die Verkaufsseite eine Entscheidung trifft und wie schnell Sie sich mit der Verkaufsseite über einen Immobilienpreis einigen können.

Wie viel kostet ein Bieterverfahren?

Ein Bieterverfahren ist für Sie kostenlos. Es kann aber sein, dass die Verkaufsseite in den Preisverhandlungen den Verkauf der Immobilie an die Bedingung knüpft, dass Sie sich an der Maklerprovision beteiligen. Die Kosten, die dadurch für Sie entstehen, können je nach Bundesland bis zu 3,57 % des Kaufpreises sein. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € würden dadurch Kosten für den Makler von 10.710 € entstehen.

Eigentlich gilt seit dem 23.12.2020 beim Immobilienkauf für persönliche Zwecke das Bestellerprinzip. Es besteht aber die Möglichkeit, dass sich beide Seiten auf eine Aufteilung der Maklerprovision einigt. Die Seite, die Ihren Anteil freiwillig zahlt, darf aber nicht mehr als 50 % der Maklerprovision übernehmen. Sollten Sie also im Rahmen eines Bieterverfahrens aufgefordert werden, sich an der Maklerprovision zu beteiligen, darf die Verkaufsseite nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision von Ihnen einfordern.

Welche Bieterverfahren gibt es?

Es gibt verschiedene Varianten von Bieterverfahren, die beim Immobilienverkauf zum Einsatz kommen. Dazu gehören das strukturierte Bieterverfahren, private und offene Bieterverfahren, öffentliche Bieterverfahren und das Online-Bieterverfahren.

Wie verbindlich sind die Angebote beim Bieterverfahren?

Die Angebote, die beim Bieterverfahren für eine Immobilie abgegeben werden, sind in der Regel nicht rechtlich bindend. Das bedeutet, dass Sie als Bieter nicht automatisch verpflichtet sind, die Immobilie zu erwerben, wenn Ihr Angebot vom Verkäufer angenommen wird. Sie haben also nach dem Zuschlag noch die Möglichkeit für Preisverhandlungen. Die Verbindlichkeit entsteht erst, wenn ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet wird.

5 Tipps zum Bieterverfahren

Mit unseren 5 Tipps bereiten Sie sich ideal auf das Bieterverfahren vor.

1. Lesen Sie die Anzeige sorgfältig

Achten Sie darauf, ob in der Immobilienanzeige ein Bieterverfahren und ein Mindestangebot angegeben sind. So vermeiden Sie Überraschungen und können sich mental auf die Bieterrunde vorbereiten.

2. Ermitteln Sie Ihren Kreditrahmen

Bevor Sie sich eine Immobilie anschauen, sollten Sie herausfinden, in welcher Höhe Sie eine Baufinanzierung von einer Bank bekommen können. Vereinbaren Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin bei Dr. Klein, um Ihre finanziellen Möglichkeiten zu klären.

3. Legen Sie eine Obergrenze fest

Bestimmen Sie im Vorfeld eine maximale Summe, die Sie bereit sind, im Bieterverfahren zu bieten. Berücksichtigen Sie dabei auch eventuelle Kosten für Modernisierungen und setzen Sie Ihr Limit nicht gleich Ihrem maximalen Kreditrahmen.

4. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen

Fordern Sie vorab wichtige Unterlagen wie das Exposé, den Energieausweis oder die Nebenkostenaufstellung an. Nehmen Sie sich Zeit, um die Immobilie zu prüfen, und ziehen Sie im Zweifelsfall einen Gutachter hinzu. Bedenken Sie, dass Sie Ihr Angebot zurückziehen können, solange kein Kaufvertrag unterschrieben ist.

5. Finden Sie heraus, was dem Eigentümer wichtig ist

Nicht immer ist der höchste Preis entscheidend. Informieren Sie sich bei dem Eigentümer oder Makler über spezielle Wünsche. Eine schnelle Kaufabwicklung, eine Finanzierungszusage oder Flexibilität beim Einzug könnten Ihre Chancen erhöhen, den Zuschlag zu erhalten.

Bieterverfahren: Vor- und Nachteile

Ein Bieterverfahren kann auch für Kaufwillige bei der Haussuche Vorteile haben, es gibt aber auch Nachteile:

Bieterverfahren, Auktion und Versteigerung: Wo liegt der Unterschied?

Das Bieterverfahren, die Auktion und die Versteigerung sind Methoden, um Immobilien zu verkaufen, doch sie unterscheiden sich in Ablauf und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Bieterverfahren

Beim Bieterverfahren handelt es sich um ein informelles Verfahren, das häufig von Maklern oder Verkäufern angewandt wird. Interessenten geben ihre Angebote innerhalb einer bestimmten Frist ab, und der Verkäufer hat die Freiheit, sich für ein beliebiges Angebot zu entscheiden, auch wenn es nicht das Höchste sein sollte. Oft wird ein Richtwert für das Mindestgebot vorgegeben, doch der Verkäufer kann mit den Bietern verhandeln.

Auktion

Im Gegensatz dazu steht die Auktion, ein formelles und öffentliches Verkaufsverfahren, bei dem Bieter in Echtzeit gegeneinander bieten und das höchste Gebot in der Regel den Zuschlag erhält. Auktionen werden häufig von einem Auktionator geleitet und beginnen mit einem festgelegten Startpreis. Das Verfahren ist bindend, was bedeutet, dass der Gewinner der Auktion verpflichtet ist, den Kaufpreis zu entrichten.

Versteigerung

Die Versteigerung, insbesondere die Zwangsversteigerung, ist ein gerichtliches Verfahren, das vor allem bei der Zwangsvollstreckung zum Einsatz kommt, wenn eine Immobilie verkauft werden muss, um Schulden zu begleichen. Dieses Verfahren findet in der Regel unter Aufsicht eines Amtsgerichts statt und beinhaltet einen vom Gericht festgesetzten Mindestpreis, der sich am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Das Verfahren ist sehr formell, und nachdem der Zuschlag erteilt wurde, wenn keine höheren Gebote mehr eingehen, ist auch die Zwangsversteigerung bindend und unterliegt strengen rechtlichen Vorgaben.

Welche rechtlichen Aspekte sind beim Bieterverfahren zu beachten?

Beim Bieterverfahren gibt es einige rechtliche Aspekte, die Sie beachten sollten:

• Freiwilligkeit: Das Bieterverfahren ist im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung ein freiwilliges Verfahren. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die den Ablauf detailliert regeln.
• Keine rechtliche Bindung: Ihre im Bieterverfahren abgegebenen Angebote sind in der Regel zunächst nicht rechtlich bindend. Erst mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags entstehen bindende Pflichten.
• Reservierungsgebühren: In manchen Fällen kann der Verkäufer oder Makler eine Reservierungsgebühr verlangen. Es ist wichtig zu prüfen, ob diese Gebühr rechtens ist und bei Nichtzustandekommen des Kaufs zurückerstattet wird.
• Diskretion der Verkäuferentscheidung: Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen. Er kann frei entscheiden, welchem Bieter er den Zuschlag erteilt.
• Transparenz und Fairness: Obwohl es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, sollte das Verfahren transparent und fair sein. Als Bieter sollten Sie alle relevanten Informationen über die Immobilie erhalten.
• Datenschutz: Persönliche Daten der Bieter müssen entsprechend der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) behandelt werden.
• Vertragsgestaltung: Der Kaufvertrag sollte alle wesentlichen Vereinbarungen enthalten, die während des Bieterverfahrens getroffen wurden, und muss notariell beurkundet werden.
• Erfüllung des Kaufvertrages: Nach dem Notartermin und der Beurkundung müssen die im Vertrag festgehaltenen Bedingungen, wie zum Beispiel die Zahlung des Kaufpreises, erfüllt werden, um den Eigentumsübergang zu vollziehen.

Welche Rolle spielt beim Bieterverfahren der Immobilienmakler?

In einem Bieterverfahren ist der Immobilienmakler ein wichtiges Bindeglied zwischen Ihnen als potenziellem Käufer und dem Verkäufer der Immobilie. Ein guter Makler liefert alle erforderlichen Informationen über die Immobilie und den Ablauf des Verfahrens. So erhöhen Sie Ihre Chancen, erfolgreich ein passendes Angebot abzugeben. Der Makler stellt sicher, dass Sie die Möglichkeit bekommen, die Immobilie zu besichtigen und Ihre Fragen geklärt werden.

Nach der Besichtigung leitet der Makler Ihr Angebot an den Verkäufer weiter. Er ist auch nach der Angebotsabgabe Ihr zentraler Ansprechpartner und hält Sie über den Fortgang des Bieterverfahrens auf dem Laufenden. Da der Makler oft auch bei der Entscheidungsfindung des Verkäufers beratend tätig ist, kann er eine wichtige Rolle dabei spielen, Ihr Angebot in ein positives Licht zu rücken.