Aufteilungsplan: Wofür wird er benötigt und wie erhalte ich ihn?

Was ist ein Aufteilungsplan?

Ein Aufteilungsplan ist ein Dokument, das eine detaillierte grafische Darstellung der Aufteilung eines Grundstücks oder einer Immobilie in mehrere Einheiten oder Teile zeigt und die die verschiedenen Wohneinheiten einer Immobilie genau voneinander abgrenzt.  Dies ist vor allem dann wichtig, wenn es sich dabei um Eigentumswohnungen oder ein Grundstück mit mehreren Reihenhäusern handelt, die verschiedenen Personen gehören.  

Für Eigentümergemeinschaften wird der Aufteilungsplan oft herangezogen, um bei Streitigkeiten über gemeinschaftliches und Sondereigentum Klarheit zu schaffen. Er wird in Verbindung mit der Teilungserklärung verwendet, die die rechtlichen Verhältnisse der Eigentümer untereinander regelt. In Deutschland ist der Aufteilungsplan im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert. Er muss beim Grundbuchamt eingereicht werden, um das Wohnungseigentum oder Teileigentum zu begründen.

Was umfasst ein Aufteilungsplan genau?

Zunächst beinhaltet der Aufteilungsplan alle wichtigen Maße eines Gebäudes wie Grundrisse und auch Schnitte im Maßstab 1:100. Zusätzlich sind für jede Etage die Bereiche gekennzeichnet, für die jeweils ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht (Sondereigentum) in Anspruch nehmen kann. Der Begriff bezeichnet hier die Freiheit, Teile der Immobilie allein zu nutzen. Dabei handelt es sich um abgeschlossene Wohnungen mit dazugehörigem Kellerraum und eventuell auch ein passender Stellplatz (wenn vorhanden).

Zusätzlich werden alle Gebäudeteile klar benannt, die als Gemeinschaftseigentum gelten und für alle nutzbar sind. Typische Gebäudeteile wären hierbei die Waschküche, der Hausflur oder auch ein eventueller Hinterhof.

Warum wird ein Aufteilungsplan angefertigt?

Ein Aufteilungsplan hilft dabei, die einzelnen Gebäudeteile und die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Immobilie unmissverständlich festzulegen. Genau deshalb lassen sich verschiedene Eigentumswohnungen eines Gebäudes auch nur dann ins Grundbuch eintragen, wenn ein solcher Plan vorliegt. Für jede im Teilungsplan per Ziffer ausgewiesene Wohneinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt.

Dies ermöglicht auch die getrennte Beleihung jeder Wohneinheit per Grundschuld, wenn der Käufer eine Immobilienfinanzierung aufnimmt. Banken und Kreditinstitute verlangen oft einen Aufteilungsplan, um die zu finanzierenden Einheiten genau bestimmen und den Wert der Sicherheit für einen Immobilienkredit einschätzen zu können.

Aufteilungsplan und Teilungserklärung – wo liegen die Unterschiede?

Als Bestandteil der Teilungserklärung zeigt der Aufteilungsplan genau das auf, was in der Teilungserklärung festgelegt wird. Der Eigentümer teil das betreffende Grundstück oder die Immobilie vor dem Verkauf in verschiedene Anteile auf und legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.

Im Aufteilungsplan ist zeichnerisch genau aufgezeigt, wo die einzelnen Anteile liegen und was jeweils alles zu einer Einheit gehört (z.B. Wohnung, Keller, Stellplatz). Die Teilungserklärung wird mit dem Aufteilungsplan ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Aktuelle Eigentümer und auch Kaufinteressenten können diese Dokumente beim Grundbuchamt anfordern oder dies durch den zuständigen Notar veranlassen.

Welche Bedeutung haben Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist ein Blick in die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan von großer Wichtigkeit. So kann der Käufer genau einsehen, was nach dem Kauf alles zu seinem persönlichen Eigentum gehört. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer nämlich, der Teilungserklärung und damit auch dem Aufteilungsplan verbindlich zuzustimmen. Änderungen an der Teilungserklärung lassen sich nachträglich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer in der Wohneigentümergemeinschaft durchsetzen.

Genau deshalb müssen die Dokumente dem Kaufvertrag beigefügt sein. Fehlt der Aufteilungsplan oder ist er falsch, sind Käufer gut beraten, vor der Vertragsunterschrift entsprechende Korrekturen zu fordern. Nur so sind Käufer später auf der juristisch sicheren Seite. Ein typischer Fehler stellt hierbei beispielsweise eine falsche Zuordnung der Kellerräume dar.

Wer erstellt einen Aufteilungsplan?

Wenn der Aufteilungsplan noch nicht erstellt wurde oder aktualisiert werden muss, können Sie sich an einen Architekten oder Vermessungsingenieur wenden, um einen neuen Plan zu erstellen. In den meisten Fällen wird der Aufteilungsplan von einem Architekten angefertigt. Nach dessen Fertigstellung beantragt der Eigentümer der gesamten Immobilie (vor der Teilung) bei der zuständigen Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese weist nach, dass es sich bei den eingeteilten Wohneinheiten tatsächlich um getrennt nutzbare und klar definierte Bereiche handelt. Dazu gehört zum Beispiel eine abschließbare Wohnungstür. Die Baubehörde bestätigt den Aufteilungsplan mit Aushändigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und signiert den Teilungsplan.

Die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan und Bescheinigung muss nun noch von einem Notar gesichtet werden. Dieser beglaubigt entweder die Unterschriften aller Beteiligten oder beurkundet die Teilungserklärung. Hierfür wird der volle Gebührensatz in Abhängigkeit des Immobilienwertes herangezogen. Bei einem Gesamtwert von 450.000 Euro würden dann laut Tabelle B des GNotKG beispielsweise Kosten in Höhe von 885 Euro für die Beurkundung anfallen.

Wo erhalte ich einen bereits erstellten Aufteilungsplan?

Einen Aufteilungsplan erhalten Sie normalerweise von den folgenden Stellen:

• Grundbuchamt oder Katasteramt: Wenn ein Aufteilungsplan bereits im Rahmen der Begründung von Wohnungseigentum erstellt und beim Grundbuchamt hinterlegt wurde, können Sie dort eine Kopie anfordern.
   
• Verwaltung der Eigentümergemeinschaft: Die Hausverwaltung oder der Verwalter der Eigentümergemeinschaft sollte ebenfalls eine Kopie des Aufteilungsplans besitzen und kann Ihnen diese zur Verfügung stellen.
   
• Notar: Der Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat, verfügt in der Regel auch über eine Kopie des Aufteilungsplans und kann Ihnen unter Umständen eine Kopie aushändigen.
   
• Bauamt oder Baubehörde: In manchen Fällen kann auch das örtliche Bauamt oder die zuständige Baubehörde eine Kopie des Aufteilungsplans besitzen, da dieser für Baugenehmigungen und andere behördliche Genehmigungen relevant sein kann.
   
• Vorheriger Eigentümer: Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus erworben haben, kann Ihnen der vorherige Eigentümer möglicherweise eine Kopie des Aufteilungsplans übergeben.

Um Zugang zum Aufteilungsplan zu erhalten, müssen Sie in der Regel Ihre Berechtigung nachweisen, zum Beispiel durch Vorlage eines Eigentumsnachweises oder einer Vollmacht. Die Ausstellung einer Kopie des Aufteilungsplans kann mit Kosten verbunden sein, die je nach Behörde oder Dienstleister variieren.