Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an und wie hoch ist sie?

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wird ein Haus oder eine Wohnung aus privatem Besitz verkauft und dabei ein Gewinn erzielt, kann das Finanzamt darauf eine Steuer erheben. Umgangssprachlich wird diese Steuer Spekulationssteuer genannt. Experten sprechen von der „Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften“ (§ 23 EStG). Ob Sie Steuern auf Ihren Gewinn zahlen müssen oder nicht, hängt maßgeblich von der jeweiligen Spekulationsfrist ab.

Wann fällt keine Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf an?

Bei Eigenbedarf: Sollten Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren durchgehend für den Eigenbedarf genutzt haben, können Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen. Den Eigenbedarf belegen Sie durch eine Meldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt. Übrigens erfüllen Sie auch die Dreijahresfrist, wenn Sie die Immobilie im Dezember 2019 gekauft haben und bis zum Verkauf im Januar 2021 für die eigenen Wohnzwecke nutzen. Denn auch die Randjahre werden bei der Berechnung der Spekulationsfrist berücksichtigt.

Bei Eigenbedarf der Kinder: Es ist möglich, dass Ihre Kinder die Immobilie für den Eigenbedarf nutzen. Solang sie mindestens drei Jahre darin wohnen, beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet sind und Sie noch Kindergeld für Ihre Kinder erhalten, können Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen.

Bei Vermietung: Liegt der Kauf der Immobilie mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie den Verkaufserlös nicht versteuern. Maßgeblich dafür ist das Datum des jeweilig beurkundeten Kaufvertrags.

Bei Vermietung und anschließender Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie zunächst ein paar Jahre vermietet, sie aber im Verkaufsjahr und den vorangegangenen zwei Jahren allerdings für die eigenen Wohnzwecke genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

Verkauf der Immobilie ohne Gewinn: Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Ist der Betrag negativ, zahlen Sie keine Spekulationssteuer.

Wann fällt eine Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf an?

Bei einem Immobilienverkauf fällt grundsätzlich eine Spekulationssteuer an, wenn die jeweilige Spekulationsfrist nicht eingehalten und die Immobilie gewinnbringend verkauft wird. Sofern ein Gewinn erzielt wird, ist dies in folgenden Fällen der Fall:

• Sie oder Ihre Kinder haben die Immobilie weniger als drei Jahre durchgehend für den Eigenbedarf genutzt.
• Sie haben Ihre Immobilie ausschließlich vermietet und verkaufen sie innerhalb von zehn Jahren wieder.
• Sie haben nur eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses genutzt und verkaufen das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist. Beim Verkauf unterliegen die nicht selbst genutzten Wohnungen der Spekulationssteuer.
• Sie kaufen ein unbebautes Grundstück und verkaufen das unbebaute Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist.

Die Spekulationsfrist richtet sich nach dem Kalenderjahr.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf?

Die genaue Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Gewinn, ihren sonstigen Einkünften und von Ihrer persönlichen Steuerklasse ab. Doch rechnen Sie lieber damit, dass Sie mehr als 25 Prozent des Gewinns versteuern müssen. Zum Vergleich: Für die Besteuerung von Geldanlagen wird die sogenannte Abgeltungssteuer fällig. Diese liegt fix bei 25 Prozent.

Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Möchten Sie vorab die Höhe der Spekulationssteuer ungefähr berechnen, sollten Sie zunächst den Gewinn beziffern.

Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und eventueller Werbungskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen und ähnliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie anfallen. Als Werbekosten gelten Kosten, die im Zusammenhang mit der Erhaltung, Verbesserung oder Verwaltung der Immobilie anfallen, zum Beispiel Renovierungs- und Instandhaltungskosten. Zinskosten, die im Rahmen der Finanzierung beim Kauf der Immobilie an die Bank gezahlt wurden, fallen nicht direkt unter die Anschaffungskosten oder Werbungskosten im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäfts. 

Beispiel: Die nachfolgende beispielhafte Aufstellung dient Ihnen dabei als Hilfestellung bei der Berechnung.

• Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 Euro
• Kaufpreis der Immobilie, inklusive der Kaufnebenkosten: 250.000 Euro
• Kosten im Rahmen des Verkaufs, wie die Beauftragung eines Maklers: 15.000 Euro 
• Zu versteuernder Gewinn: 135.000 Euro
• Persönlicher Steuersatz: 40 Prozent
• Höhe der Spekulationssteuer: 54.000 Euro

Beachten Sie, dass der Spekulationsgewinn auf das Bruttoeinkommen angerechnet wird. Angenommen Ihr Bruttoeinkommen liegt bei 46.000 Euro und der Spekulationsgewinn bei 54.000 Euro, so beträgt Ihr versteuerndes Einkommen 100.000 Euro. Daher müssen Sie mit einer deutlich höheren Steuerforderung rechnen. Wie hoch sie tatsächlich ausfällt, hängt stets vom Einzelfall ab.

Soll also die Immobilie vor Ablauf der oben erwähnten Fristen verkauft werden, ist es besser, wenn Sie sich vorab von Steuerberater ausführlich beraten lassen. So vermeiden Sie hohe Steuerforderungen seitens des Finanzamtes.

Fällt eine Spekulationssteuer bei einem Erbe oder Schenkung an? 

Bei einem Erbe wird die Spekulationssteuer erst zum Thema, wenn Sie als Erbe die Immobilie wieder verkaufen:

• Hat der Erblasser, also derjenige, der bei seinem Tode eine Erbschaft hinterlässt, die Immobilie länger als zehn Jahre besessen, müssen Sie beim Verkauf der geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen. Denn die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des beurkundeten Kaufvertrags.
   
• Ebenso fällt keine Spekulationssteuer an, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besaß, jedoch in den letzten drei Jahren für die eigenen Wohnzwecke genutzt hat.

Auch im Rahmen einer Schenkung übernehmen Sie die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers. Sollte die Immobilie nur fünf Jahre in seinem Besitz gewesen sein, müssen Sie fünf Jahre warten, bevor Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen können. Anders sieht es aus, wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie im Jahr der Schenkung sowie in den letzten zwei Kalenderjahren zuvor privat genutzt hat. In diesem Fall sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.