Was zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Was sind Anschaffungskosten einer Immobilie?

Anschaffungskosten bei einer Immobilie sind die Gesamtkosten, die bei einem Immobilienkauf aufgewendet werden müssen, um ein Grundstück oder Gebäude zu erwerben und in den Besitz zu übernehmen. Diese Kosten beinhalten nicht nur den Kaufpreis des Objekts, sondern auch alle zusätzlichen Ausgaben, die sogenannten Anschaffungsnebenkosten, die im Zuge des Kaufs anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, ein Teil der Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie eventuelle Kosten für Gutachten oder Beratung. Auch notwendige Renovierungs- und Modernisierungskosten, die zum Zeitpunkt des Kaufs direkt anfallen, können zu den Anschaffungskosten zählen. Nutzen Sie eine Immobilie gewerblich oder vermieten diese, können Sie die Anschaffungskosten im Zuge der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.

Was zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Gemäß § 255 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) sind Anschaffungskosten beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten bei einer Immobilie alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen und dazu dienen, das Objekt oder unbebaute Grundstück für einen wirtschaftlichen Zweck vorzubereiten. Dazu gehören:

• Vermessungskosten: Wird ein Grundstück für einen Verkauf vorbereitet und vermessen, können die Kosten abgesetzt werden.
• Erschließungskosten: Mit der Erschließung wird das Grundstück auf einen späteren Hausbau vorbereitet.
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird bei einem Immobilienkauf auf den Grund und Boden entrichtet.
• Notarkosten: Als Anschaffungskosten zählen hier nur Notarkosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen. Also die Kosten für die Beurkundung des Vertrags, die Eintragung des neuen Eigentümers sowie die Auflassungsvormerkung gehören zu den Anschaffungskosten. Die Eintragung der Grundschuld zählt hier nicht zu den Anschaffungskosten.
• Grundbuchamt: Ähnlich wie bei den Notarkosten zählt die Eintragung des Eigentümers zu den Anschaffungskosten, die Eintragung der Grundschuld aber nicht. 
• Maklerkosten: Haben Sie einen Makler beauftragt, können die Gebühren abgesetzt werden.
• Gutachterkosten: Gab es einen Gutachter, der die Immobilie eingeschätzt hat, zählen die Kosten als Anschaffungskosten
• Sonstige Aufwendungen: Die Fahrtkosten, die während des Kaufs der Immobilie verbunden werden, sind Anschaffungskosten. Gleiches gilt für Telefon- und Übernachtungskosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Zusammenhang gebracht werden können.

Kosten, die nicht direkt in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können auch nicht den Anschaffungskosten angerechnet werden. Dazu gehören unter anderem: die Notarkosten für die Grundschuldeintragung ins Grundbuch oder die Zinsen für eine Baufinanzierung. Diese können Sie aber als Werbungskosten geltend machen, sofern Sie die Immobilie gewerblich nutzen oder vermieten.

Wie werden die Anschaffungskosten für eine Immobilie berechnet?

Bei einem Immobilienkauf, bei dem Sie das Grundstück mit der Immobilie zusammenkaufen, müssen die Anschaffungskosten für die Immobilie gesondert berechnet werden. Bauen Sie mit einem Bauträger ist es möglich, dass er Ihnen die Kosten für das Grundstück sowie die Immobilie gesondert ausweist. Das erleichtert die Berechnung.

Nehmen Sie den Kaufpreis inklusive der Anschaffungskosten. Addieren Sie zum Kaufpreis also jegliche Kosten beispielsweise für die Erschließung, Notarkosten, Grunderwerbsteuer. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, teilen Sie das Ergebnis durch den Grund- und Bodenanteil. Also:

• Gesamtkosten (Kaufpreis + Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten) / (Quadratmeterpreis x Grundstücksfläche)

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, wird der Preis für den Grund und Boden anhand des Miteigentumsanteils berechnet. Dann lautet die Rechnung:

• Gesamtkosten (Kaufpreis + Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten) / (Quadratmeterpreis x Grundstücksfläche x Miteigentumsanteil)

Warum gibt es eine Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude?

Die Bemessungsgrundlage für die AfA bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude. Das Gebäude wird über die Jahre abgenutzt. Aus diesem Grund kann es abgeschrieben werden. Das gilt für den Grund und Boden nicht. Werden an unbebauten Grundstücken allerdings Maßnahmen ergriffen, die zu einer wirtschaftlichen Nutzung von Grund und Boden beitragen, werden diese Maßnahmen den Anschaffungskosten der Immobilie angerechnet. Ist die Aufteilung nicht bereits im Kaufvertrag vorgenommen worden, hat sich eine einfache Rechnung in den letzten Jahren etabliert. Nach dieser Rechnung fallen 80 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude und 20 Prozent auf den Grund und Boden.

Das Finanzamt hat allerdings das letzte Wort und kann eine eigene Berechnung zugrunde legen. So hat das Bundesministerium für Finanzen eine Datei erstellt, die es ermöglichen soll, die Aufteilung nach Verkehrswert aufzuteilen. Zusätzlich können Sie einen Gutachter mit der Berechhnung der korrekten Aufteilung beauftragen. Da dieser aber mit denselben Methoden wie das Finanzamt rechnet, wird sich dessen Ergebnis nur um ein paar Prozentpunkte von den Berechnungen des Finanzamtes unterscheiden.

Es lohnt sich aber etwas Zeit in die optimale Aufteilung zwischen Grund und Gebäude zu investieren. Denn je höher der Anteil der Gebäudekosten ist, desto mehr können Sie abschreiben.

Was sind nachträgliche Anschaffungskosten für eine Immobilie?

Als nachträgliche Anschaffungskosten für eine Immobilie handelt es sich um Kosten, die nach dem Erwerb einer Immobilie entstehen. Oft werden „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ synonym verwendet. Dazu gehören beispielsweise Erschließungskosten. Sie erhöhen den Wert eines Grundstücks und bereiten ihn auf eine zukünftige Nutzung vor.

Werden bei Bestandsimmobilien nach dem Erwerb Renovierungen oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, zählen diese zu den Anschaffungskosten.

Entstehen Anschaffungskosten auch bei einer erblichen Grundstücksübertragung?

Anschaffungskosten können auch abgesetzt werden, wenn sie im Zuge einer Übertragung bei Erbfolge entstehen. Ausgleichszahlungen an die Geschwister können ebenso geltend gemacht werden, wie die Übernahme von Schulden.