Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren

Was sind Pfandbriefe?

In der Regel benötigen Banken und Sparkassen fremdes Geld, um Baudarlehen zu vergeben. Dieses Geld generieren sie oft über den Handel mit Pfandbriefen. Es handelt sich im Kern um ein Leihgeschäft.

Pfandbriefe werden von zertifizierten Banken und Sparkassen an den Anleger verkauft. Dieser erhält im Gegenzug für einen bestimmten Zeitraum einen festgelegten Zins und am Ende der Laufzeit bekommt er das geliehene Geld wieder zurück. Im Fachjargon spricht man auch von einer besicherten und verzinsten Schuldverschreibung.

Pfandbriefe sind also eine spezielle Form von Anleihen, die aufgrund des deutschen Pfandbriefgesetzes (PfandBG) mit besonderen Sicherheiten ausgestattet sind. So dienen beispielsweise Immobilien und Grundstücke als Sicherheit für das Leihgeschäft. 

Pfandbriefe dürfen nur von Kreditinstituten ausgegeben werden, die über eine spezielle Lizenz verfügen. Auch dafür gibt es einen Fachbegriff: Man bezeichnet solche lizenzierten Kreditinstitute als „Pfandbriefbank“. Diese schnüren in einem Pfandbrief sozusagen viele Baudarlehen zusammen und verkaufen diesen an einen Anleger weiter.

Welche Arten von Pfandbriefen gibt es?

Es gibt mehrere Varianten von Pfandbriefen, die sich vor allem darin unterscheiden, wofür das geliehene Geld verwendet werden soll und welche Sicherheiten für das Leihgeschäft erfüllt sein müssen. In der Praxis begegnen uns vor allem diese 5 Gruppen:

1. Hypothekenpfandbrief
2. Öffentliche Pfandbriefe
3. Schiffspfandbriefe
4. Flugzeugpfandbriefe
5. Erneuerbare-Energien-Pfandbriefe

Während Hypothekenpfandbriefe zur Refinanzierung von Immobiliendarlehen dienen, werden mit öffentlichen Pfandbriefen vorrangig öffentliche Haushalte mitfinanziert. Und diese beiden Pfandbriefarten prägten maßgeblich den hiesigen Pfandbrief-Umlauf in 2023, welcher bei rund 400 Mrd. € lag.

Spitzenreiter sind dabei die Hypothekenpfandbriefe mit einem Umlaufvolumen von 294 Mrd. €. Auf Platz 2 folgen die öffentlichen Pfandbriefe mit einem Umlaufvolumen von 104 Mrd. €. Die anderen Pfandbriefarten haben also nur einen geringen Anteil am deutschen Pfandbriefmarkt.

Wie Banken Immobilienkredite refinanzieren?

Bei Immobilienkrediten handelt es sich nicht um Peanuts, sondern um hohe Summen, die Banken und Sparkassen an ihre Kunden weiter verleihen. Für die sogenannte Refinanzierung bieten sich grundsätzlich 2 Wege: 

• Refinanzierung über Kundengelder
• Refinanzierung über Fremdmittel

Die 2 Wege der Refinanzierung beleuchten wir im nächsten Abschnitt etwas genauer. Eins vorweg: Banken und Sparkassen nutzen aufgrund von gesetzlichen Regulierungsmaßnahmen grundsätzlich einen Mix aus verschiedenen Geldquellen zur Refinanzierung.

Refinanzierung über Kundengelder

Banken und Sparkassen können ihre Geldmittel für Baufinanzierungen über Kundengelder generieren. Wie sie das genau machen, hängt vom jeweiligen Geschäftsmodell ab. So besorgen sich beispielsweise Banken, die sich auf Termingelder spezialisiert haben, das benötigte Geld über die vorhandenen Bankeinlagen ihrer Kunden. Damit lässt sich gut kalkulieren, da die Gelder für einen definierten Zeitraum zur Verfügung stehen. Große Versicherungen, die ebenfalls Baufinanzierungen anbieten, nehmen hierfür Gelder aus den Versicherungspolicen zur Hand.

Grundsätzlich gilt: Ganz frei sind die Kreditinstitute in der Wahl ihrer Refinanzierung aber nicht: Ihr Wirtschaften wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Eine wichtige Rolle spielen dabei beispielsweise die als "Basel III" bekannten Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ). Ihr Prinzip: Je höher das Finanzierungsrisiko, desto höher muss die Eigenkapitalunterlegung des Kreditinstituts sein.

Refinanzierung über Fremdmittel

Fremdmittel kann eine Bank entweder über den Geldmarkt oder über den Kapitalmarkt beziehen. In der Regel nutzen Banken für ihre Refinanzierung immer beide Märkte. Der Hauptunterschied besteht darin:

• Am sogenannten Geldmarkt werden Anlagen mit kurzen Zinsbindungen gehandelt, also zum Beispiel kurzfristige Wertpapiere, Termingelder oder auch Gelder der EZB.
• Am Kapitalmarkt hingegen werden Anlagen mit langfristigen Zinsbindungen zur Beschaffung größerer Summen angeboten, beispielsweise Anleihen, Aktien oder Pfandbriefe.

Am Geldmarkt ist die Europäische Zentralbank (EZB) die erste Anlaufstelle. Allerdings stellt die Zentralbank jedem Geldinstitut nur eine begrenzte Menge an günstigen Krediten zur Refinanzierung bereit. Sind diese Mittel bereits ausgeschöpft, müssen sich die Geldinstitute anderweitige Geldgeber suchen. Das können zum Beispiel andere Banken sein, die ihre Gelder von der EZB zurzeit nicht benötigen und sie deshalb als Kredite weitergeben.

Allerdings lassen sich Immobilienkredite selten ausschließlich über den Geldmarkt refinanzieren. Denn die Kreditinstitute benötigen dafür ein gewisses Maß an Planungssicherheit. Dazu bietet sich die Refinanzierung über den Kapitalmarkt an. Pfandbriefe, die am Kapitalmarkt gehandelt werden, bieten für dieses Leihgeschäft die optimalen Grundbedingungen.

Hier finden sie einfacher Anleger, die sich bereit zeigen, höhere Summen zu investieren. Denn Pfandbriefe bieten Anlegern vor allem die Möglichkeit, viel Kapital sicher zu investieren. Allerdings dürfen sie aufgrund der hohen Sicherheit von Pfandbriefen keine besonders hohe Rendite erwarten.

Rendite von deutschen Pfandbriefpapieren

Ein guter Indikator für die Entwicklung der Bauzinsen ist die Rendite von deutschen Pfandbriefpapieren. Das Zinschart von Europace zeigt, dass die diesjährigen Werte unter dem Niveau von 2023 liegen. Sie wollen es genauer wissen? Dann klicken Sie hier, um das aktuelle Zinschart von Europace aufzurufen.

Doch was bedeutet Rendite eigentlich? Sie ist der in Prozent ausgedrückte Gewinn, den Sie mit Ihrer Investition innerhalb eines Jahres erzielen. Für eine einfache Zinsanlage gilt die Formel: Rendite = Gewinn x 100 / Kapital. Angenommen Sie investieren 5.000 € und erzielen nach einem Jahr einen Gewinn von 300 €, dann liegt die Rendite in diesem Fall bei 6 %.

Ablauf: Refinanzierung einer Baufinanzierung mithilfe eines Pfandbriefes

Das Prinzip: Möchte ein zertifiziertes Kreditinstitut eine Baufinanzierung über einen Pfandbrief refinanzieren, braucht es einen Anleger, der ihr das Geld dafür leiht. Da es sich bei einem Pfandbrief um eine sogenannte „besicherte Schuldverschreibung“ handelt, bekommt der Anleger also de facto sein geliehenes Geld immer wieder zurück. Und er bekommt zusätzlich einen festen Zins über die Dauer der Laufzeit des Pfandbriefs.

Das Kreditinstitut hingegen verleiht das Geld an den Kreditnehmer weiter. Der Kunde zahlt die Darlehensraten an die Bank, die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzen, für den vereinbarten Zeitraum zurück.

Der Ablauf der Refinanzierung einer Baufinanzierung mithilfe eines Pfandbriefes lässt sich grob in die folgenden Schritte unterteilen:

• Der Kunde kommt auf die Bank zu und möchte eine Baufinanzierung abschließen.
• Das Geld für die Baufinanzierung leiht sich die Bank vom Anleger auf dem Kapitalmarkt. Dafür verkauft sie einen Pfandbrief an den Anleger.
• Für seine Investition erhält der Anleger Zinsen und das Recht, die Immobilie beim Zahlungsausfällen verwerten zu dürfen.
• Die Bank gibt das geliehene Geld an den Kunden als Darlehenssumme für seine Baufinanzierung weiter.
• Der Kunde zahlt die Darlehensraten an die Bank, die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzen.

Unsere Infografik veranschaulicht diesen Kreislauf noch einmal.

Warum sind Pfandbriefe ein wichtiges Instrument für die Refinanzierung von Immobilienkrediten?

„Der Handel mit Pfandbriefen ist für einige Banken und Sparkassen ein wichtiger Baustein, um das Immobilien-Kreditgeschäft profitabel und langfristig zu betreiben“, erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Und ergänzt: „Sie ermöglichen eine lange Planungssicherheit und sind im Vergleich zu anderen Refinanzierungsmitteln attraktiv.“ Pfandbriefe ergänzen also den Refinanzierungsmix.

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Wovon hängen die Zinsen für Pfandbriefe ab?

Jede Pfandbriefbank hat das Recht, den Pfandbriefzins eigenständig festzulegen. Und generell gilt auch hier das Angebot-Nachfrage-Prinzip. Doch unabhängig davon gibt es 3 Faktoren, die maßgeblich die Höhe des jeweiligen Pfandbriefzins bestimmen. Dies sind:

1. Rendite und Zinsen der Bundesanleihen
2. Laufzeit des Pfandbriefes
3. Aktuelle Bauzinsniveau

Schauen wir uns die 3 genannten Faktoren etwas genauer an.

Rendite und Zinsen der Bundesanleihen

Bei der Festlegung der Pfandbriefzinsen orientieren sich die lizenzierten Kreditinstitute an den Renditen und Zinsen der Bundesanleihen. Denn am Stand der deutschen Bundesanleihen können die lizenzierten Kreditinstitute erkennen, unter welchen Umständen sie Kapitalgeber für ihre Pfandbriefe finden. 

Die Konditionen der Pfandbriefe orientieren sich also an den Konditionen der deutschen Bundesanleihen. Steigen die Zinsen der deutschen Bundesanleihen, steigen auch die Zinsen für die Pfandbriefe.

Laufzeit des Pfandbriefes

Genau wie Immobilienkredite haben Pfandbriefe eine unterschiedliche Laufzeit. In der Regel beträgt die Mindestlaufzeit eines Pfandbriefes, der für die Refinanzierung eines Immobilienkredits herausgegeben wird, 10 Jahre. Doch auch 15, 20 oder 25 Jahre sind beispielsweise möglich. Grundsätzlich gilt: Je länger die Laufzeit des Pfandbriefes, desto höher ist auch der Pfandbriefzins, die die Anleger für das Leihgeschäft bekommen.

Aktuelle Bauzinsniveau

Damit das Immobilien-Kreditgeschäft für die lizenzierten Kreditinstitute profitabel bleibt, schlagen sie auf dem Pfandbriefzins etwa 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte drauf. Nehmen wir an, dass der Pfandbriefzins für eine 10-jährige Laufzeit bei 3 % liegt, dann verlangen Pfandbriefbanken mindestens 3,5 bis 3,75 % Zinsen pro Jahr vom Kunden.

Wir halten an dieser Stelle fest: Es besteht also eine Wechselwirkung zwischen dem Zinsniveau für Pfandbriefe und dem Bauzinsniveau. Steigen die Zinsen für Pfandbriefe, steigen auch die Bauzinsen − und umgekehrt.

Fazit

Anleger erhalten für das Leihgeschäft einen unterschiedlichen Pfandbriefzins, der von diversen Faktoren beeinflusst wird. Doch generell ist er niedriger als die Immobilienzinsen, die die Kunden an das lizenzierte Kreditinstitut zahlen.

Welchen Einfluss hat der Pfandbriefzins auf den persönlichen Bauzins?

Grundsätzlich gilt: Je mehr die Refinanzierung kostet, je mehr Zinsen also ein lizenziertes Kreditinstitut selbst für die ausgegebenen Pfandbriefe zahlen muss, desto höher fällt der persönliche Bauzins aus. In gewisser Weise markiert der Pfandbriefzins damit den Start- oder Basiszins für den persönlichen Bauzins. Es kommen allerdings noch weitere Faktoren hinzu, die alle in den persönlichen Bauzins miteinfließen.

Die Entwicklung der deutschen Bundesanleihen und Pfandbriefe geben die Richtung für die Bauzinsen vor. Wie Sie Ihren persönlichen Bauzins positiv beeinflussen können, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.

Wer investiert in Pfandbriefe?

Vorrangig institutionelle Anleger investieren in Pfandbriefe, also beispielsweise Versicherer oder Verwalter von Pensionsfonds. Denn aufgrund der gesetzlichen Anforderungen und ihrer Besicherung gelten Pfandbriefe als besonders sicher. Das macht sie für institutionelle Anleger attraktiv, die eine sichere Anlage und stabile Rendite suchen.

Seit der globalen Finanzkrise ist die Europäische Zentralbank (EZB) ein weiterer großer Akteur am Markt. Die EZB kauft im großen Stil Staatsanleihen und andere Wertpapiere auf, um beispielsweise das Wirtschaftswachstum im Euroraum zu stärken. So wuchs der Bestand von aufgekauften Anleihen laut der EZB bis Ende 2023 auf rund 3 Mrd. €.

Der Theorie nach können auch private Anleger in Pfandbriefe investieren. Doch in der Praxis kommt dies kaum vor, weil einfach die Summen, die private Anleger investieren müssten, oft zu hoch sind. Zudem müssten private Anleger ihr Geld sehr lang anlegen, bis sie eine positive Rendite erzielen.

Wo werden Pfandbriefe gehandelt?

Grundsätzlich gilt: Pfandbriefe werden an der Börse gehandelt, genauer gesagt am Kapitalmarkt. Allerdings dürfen nur Kreditinstitute Pfandbriefe ausgeben, die ein Pfandbriefgeschäft betreiben und die nötige Lizenz dazu besitzen. Die Rechtsgrundlage bilden dafür das Gesetz über das Kreditwesen, kurz KWG, und das Pfandbriefgesetz.

Im Fachjargon spricht man auch von „Pfandbriefbanken“, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) autorisiert und reguliert werden. Das bedeutet unter anderem, dass eine „Pfandbriefbank“, die Pfandbriefe zur Refinanzierung von Immobiliendarlehen am Kapitalmarkt anbieten möchte, erst einen Antrag bei der BaFin stellen muss.

Bekommt sie das „Go“, kann sie die Pfandbriefe am Kapitalmarkt anbieten. Laut der BaFin gibt es aktuell 84 „Pfandbriefbanken“ in Deutschland (Liste der Pfandbriefbanken / Stand 31.03.2024), die das Pfandbriefgeschäft betreiben.