Gutachter Hauskauf: Wann er sinnvoll ist, Kosten und Leistungen

Immobilienmarkt verlockt zum schnellen Kauf

Die Zinsen sind niedrig aber der Immobilienmarkt ist nahezu abgegrast – vor dieser Ausgangssituation finden sich vermutlich einige Kaufinteressenten wieder. Die stetig wachsende Nachfrage nach Häusern, lässt die Immobilienpreise steigen und die Konkurrenz unter potenziellen Hauskäufern wächst.

Um dieses Dilemma wissen auch die Makler und Hausverkäufer. Vermutlich können sich die Verkäufer aus einer Vielzahl von Kaufinteressenten ihren „Liebling“ heraussuchen. Da kann der erste Reflex eines potenziellen Käufers sein, sofort zuzuschlagen. Vielleicht fühlt sich der eine oder andere Kaufinteressent sogar zu einer schnellen Entscheidung gedrängt, denn immerhin gibt es so viel Konkurrenz.

Doch gerade, wenn Sie im Begriff sind, ein altes Haus kaufen zu wollen, sollten Sie sich mit der Entscheidung Zeit lassen. Denn womöglich stehen teure Sanierungen an oder es gibt versteckte Mängel, deren Beseitigung mehrere zehntausend Euro kosten kann. Gerade in dieser Situation ist es lohnenswert, einen Gutachter oder Sachverständigen mit ins Boot zu holen. Dieser listet Ihnen die Mängel auf, schätzt die Reparaturkosten und sagt Ihnen genau, ob das Haus in dem aktuellen Zustand und in der Lage den Preis wert ist, der aufgerufen wird. So können Sie nicht nur den Kaufpreis besser verhandeln, sondern ersparen sich böse, finanzielle Überraschungen aufgrund unentdeckter Mängel.

Was ist ein Gutachter?

Ein Gutachter ist ein geprüfter Sachverständiger. Der Begriff „Sachverständiger“ ist aber zunächst einmal nicht geschützt, sodass sich grundsätzlich jeder so bezeichnen darf. Als anerkannter oder zertifizierter Gutachter ausweisen darf sich ein Gutachter aber erst dann, wenn er entsprechende Qualifikationen vorweisen kann.

Voraussetzungen, um sich zum Gutachter ausbilden und zertifizieren zu lassen, sind unter anderem ein fachbezogenes Studium oder ein handwerklicher Meistertitel, aber auch nachgewiesene langjährige und überdurchschnittliche Sachkunde. Nach einer Weiterbildung zum Sachverständigen – über Seminare oder ein (Fern-) Studium – darf man sich offiziell geprüfter Sachverständiger nennen. So genannte freie Sachverständige ernennen sich in der Regel selbst zum Gutachter. Sie haben meist keinen zusätzlichen Lehrgang oder ähnliches absolviert.

Neben den beruflichen Qualifikationen zeichnet sich ein seriöser Gutachter durch Neutralität aus. Es gibt eine Art Ehrenkodex der Gutachter, der Verhaltensregeln für Gutachter anrät. Über Berufsverbände wie etwa den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V., den Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. oder den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. können Sie sich über qualifizierte und unabhängige Fachkräfte informieren und Ihrer Nähe finden. Für einen Hauskauf benötigen Sie einen zertifizierten Bausachverständigen.

Was prüft ein Gutachter?

Ein Gutachter prüft in erster Linie, ob das Haus, das Sie kaufen möchten, auch wirklich sein Geld wert ist. Dafür schaut er sich den Zustand des Hauses an und vergleicht das Haus mit ähnlichen Angeboten auf dem Markt.

Gutachter prüft auf Mängel und Sanierungsumfang

Bei neu gebauten Häusern werden Sie vermutlich keine Alterserscheinungen an Ihrer Wunschimmobilie finden. Doch auch bei einem Neubau kann gepfuscht worden sein. Beispielsweise kann Wasser an unsachgemäß verbauten Teilen in das Haus eindringen und so Schimmel hervorrufen. Diese Baumängel kann ein Gutachter einschätzen und Ihnen so die Entscheidung zum Hauskauf erleichtern.

Doch gerade bei einem alten Haus ist eine fachkundige Einschätzung des Zustandes durch einen Gutachter enorm wichtig. Er kann Ihnen sagen, welche Sanierungskosten in welcher Höhe auf Sie zukommen. Zudem hat er einen Blick für mögliche versteckte oder verborgene Mängel. Zu den typischen Mängeln bei einem alten Haus zählen:

• Substanzschäden: Substanzschäden sind unter anderem Setzungsrisse am Haus, aufsteigende Feuchtigkeit und Hausschwamm. Auch Schädlingsbefall kann beispielsweise im Dachstuhl, an Treppen und Geländern sowie in den Zwischendecken schwere Schäden anrichten. Gerade die Erneuerung des Dachstuhls oder des kompletten Dachs samt Ziegel und Dämmung kann schnell je nach Größe der Dachfläche rund 30.000 Euro kosten.
   
• Schimmel: Finden sich bei der Besichtigung oberflächliche Schimmelspuren, sollte geprüft werden, wie stark das entsprechende Areal befallen ist, damit eine Kosteneinschätzung vorgenommen werden kann. Schimmel ist allerdings nicht immer gleich sichtbar, oft erkennt man ihn aber anhand seines modrigen Geruches. Auch hier kann ein Gutachter helfen. Mit speziellen Messinstrumenten kann er unter anderem die Feuchtigkeit in Außen- und Zwischenwänden messen und so einschätzen, wie hoch die Schimmelgefahr ist.
   
• Alte Heizungen: Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen alte Heizkessel, die vor 1984 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Heizungen ab 1985 dürfen maximal 30 Jahren laufen. Einzige Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Muss die Heizungsanlage ausgetauscht werden, fallen je nach Art der Heizungsanlage rund 12.000 Euro an. Eine fachkundige Preiseinschätzung kann für Ihre Finanzplanung sehr hilfreich.
• Asbest: Noch bis in die 1990er-Jahre durfte für den Hausbau Asbest verwendet werden. Verwittert dieses Baumaterial, ist es extrem gesundheitsgefährdend. Ob Asbest im Haus ist, kann Ihnen auch ein Gutachter sagen. Muss der Stoff entfernt werden, müssen auch hier meist mehrere tausend Euro investiert werden.
   
• Wasserleitungen: Zeigen Ventile oder Verschraubungen Kalkspuren, ist wahrscheinlich auch die Wasserleitung verkalkt. Dann fließt nicht nur weniger Wasser, sondern es besteht auch die Gefahr eines Wasserrohrbruchs, sollte die Leitung zusätzlich verrostet sein. Ebenso müssen Bleileitungen ausgetauscht werden, falls dies noch nicht geschehen ist. Sind die Wasserleitungen 50 Jahre oder älter, besteht dringender Sanierungsbedarf, der mit 25 Euro oder mehr pro Meter zu Buche schlägt. Ein Gutachter kann einschätzen, wie dringlich hier gehandelt werden muss.
   
• Veraltete Elektroinstallationen: Nach rund 30 bis 40 Jahren sollten die Elektroleitungen geprüft und gegebenenfalls erneuert werden. Dabei sollte untersucht werden, ob genug Schaltkreise verbaut wurden und ein FI-Schalter vorhanden ist. Hier müssen Sie mit Kosten von drei bis fünf Prozent des Immobilienwertes rechnen.
   
• Chemikalien: In alten Häusern wurde oft mit Holzschutzmitteln gearbeitet, die heute als gesundheitsschädlich gelten. Können diese nicht entfernt werden, ist eine regelmäßige, gründliche Lüftung der Räume unerlässlich.
   
• Schwarzbauten: Hier sollten Käufer besonders gut hinsehen. Bei älteren Immobilien sind Anbauten oder Ausbauten oft nicht genehmigt worden, also "schwarz" durchgeführt worden. Wer eine Immobilie mit Schwarzbauten erwirbt und vom Bauamt erwischt wird, muss den Bau im Nachhinein noch genehmigen und nach heutigen Standards umsetzen. Damit kann die nachträgliche Genehmigung eines Dachbodenausbaus ziemlich teuer werden. Ein Gutachter erkennt Schwarzbauten, macht darauf aufmerksam und gibt Tipps, wie sich dieses Problem vertraglich zwischen Verkäufer und Käufer regeln lässt.

Gutachter prüft Umbaumaßnahmen und Richtigkeit des Exposees

Neben potenziellen Mängeln kann ein Gutachter auch darlegen, ob Ihre Änderungswünsche nach dem Hauskauf auch realisierbar sind. So prüft er, ob Sie beispielsweise Wanddurchbrüche machen oder ob Sie eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren können. Er evaluiert auch, ob Sie aus rein baurechtlicher Sicht beispielsweise eine Garage oder einen Anbau errichten dürfen.

Haben Sie zudem etwa Zweifel daran, dass die im Exposee angegebene Größe des Hauses nicht stimmt, misst ein Gutachter lasergenau die Größe der Räume und somit des Hauses nach. Zudem wirft er auf Wunsch auch einen Blick in die bestehenden Unterlagen und Verträge und bringt so mögliche Unstimmigkeiten oder unübliche Eigenarten ans Licht.

Wann ist ein Gutachter beim Hauskauf sinnvoll?

Wie bereits erwähnt, ist ein Gutachter beim Hauskauf vor allem sinnvoll, wenn das Haus alt ist. Ist ein Haus älter als 20 Jahre schleichen sich die ersten häuslichen Gebrechen ein, die mehr oder weniger teure Reparaturen mit sich bringen. Womöglich informieren der Makler oder Verkäufer Sie bereits bei der ersten Besichtigung über den Sanierungsbedarf. Aber vergessen Sie nicht, dass sowohl der Makler als auch der Verkäufer natürlich finanzielles Interesse an Ihrem Hauskauf haben. Deshalb stellen Sie das Haus so gut wie möglich da und Probleme werden womöglich verschönt.

Mit etwas gesunder Skepsis können Sie sich vor einer finanziellen Falle und überraschenden Sanierungskosten schützen. Denn sollte sich Ihr vermeintliches Traumhaus als gut-tapezierte Bruchbude herausstellen, haben Sie sicherlich mehr Ärger als Freude an Ihrem Haus. Wenn Sie also wissen möchten, ob Sie mit dem Hauskauf eine Wertanlage schaffen oder sich Ihr finanzielles Grab schaufeln, sollten Sie einen Gutachter zu Rate ziehen. Er kann Ihnen im Rahmen der Begutachtung auch sagen, ob die Immobilie den vom Verkäufer aufgerufenen Preis wert ist und wie hoch potenzielle Sanierungskosten ausfallen. Daher ist er sehr hilfreich bei den Preisverhandlungen.

Ein Hauskauf ist eine langjährige und finanziell nicht unerhebliche Investition. Wird das Haus privat verkauft, dann haben Sie keine Gewährleistung und können das Haus nicht wie einen neuen Pulli, der beim Waschen eingelaufen ist, zurückgeben. Es gilt: „Gekauft wie gesehen.“ Bei bewusst verschwiegenen Mängeln, können Sie zwar vom Kauf zurücktreten. Doch das müssen Sie dem Verkäufer nachweisen. Daher ist es gerade bei einem älteren Haus wichtig zu wissen, worauf Sie sich einlassen und mit welchen Sanierungs- oder Umbaukosten Sie rechnen müssen. Ein Kostenüberblick ist zudem auch für die Immobilienfinanzierung wichtig. Mit unserem Baufinanzierungrechner können Sie sich einen ersten Überblick zu unseren Konditionen verschaffen.

Exkurs: Bank schickt Gutachter

Im Rahmen eines Hauskaufs – oder besser der Baufinanzierung – kann es vorkommen, dass die Bank einen eigenen Gutachter zur Immobilie schickt. Er soll den Beleihungswert der Immobilie feststellen, der häufig rund 80 Prozent des Immobilienpreises darstellt. Die Bank möchte nämlich wissen, ob sie ihr Geld in eine werthaltige Immobilie oder eine marode Gartenlaube investiert. Deshalb schickt sie einen Gutachter. Die Kosten für diesen Gutachter übernimmt die Bank. Häufig ist der Gutachter sogar bei der Bank angestellt.

Im schlimmsten Fall wertet der Bankgutachter die Immobilie aber deutlich niedriger als der veranschlagte Preis es suggeriert. Das bedeutet, dass die Bank das Haus mit weniger Geld finanzieren wird. Beispielsweise schätzt der Gutachter das Haus nicht auf den Verkaufspreis von 250.000 Euro, sondern nur auf 180.000 Euro – das wäre ein Beleihungswert von 72 Prozent. Die fehlenden 70.000 Euro müssen nun anderweitig vom Käufer beschafft werden. Denn nur weil der Bankgutachter das Haus niedriger einschätzt, geht der Verkäufer nicht automatisch 70.000 Euro mit dem Preis runter.

Vielleicht fragen Sie sich jetzt, weshalb Sie denn einen eigenen Gutachter bestellen sollen, wenn die Bank ohnehin einen beauftragt und sogar bezahlt? Der Gutachter der Bank ist zunächst einmal nicht mehr so neutral wie einer von Ihnen selbst beauftragter Gutachter. Dann ist es häufig so, dass der Bankgutachter nur einen kurzen Blick von außen auf das Haus wirft und dann sein Urteil fällt. Weiterhin hätten Sie keine Einsicht in das Gutachten, denn nur der Auftraggeber bekommt das Gutachten zu Gesicht. Außerdem kommt der Gutachter der Bank nicht immer vor dem Hauskauf, sondern vielleicht auch ein paar Wochen oder Monate nach dem Kauf – darauf haben Sie keinen Einfluss. Dieser Gutachter hilft Ihnen also nicht, Sanierungskosten oder ähnliches vorab abschätzen zu können.

Wertgutachten oder Kurzgutachten: Was ein Gutachter kostet

Wie viel ein Gutachten kostet, hängt davon ab, welche Art von Gutachten Sie beauftragen. Ein umfangreiches Wertgutachten, das beispielsweise auch vor Gericht Bestand hätte, ist teuer. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro läge es etwa bei 1.500 Euro.

Meist orientieren Gutachter sich bei der Honorargestaltung an der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Sie errechnet sich am Wert der Immobilie und beginnt bei 225 Euro für eine Immobilie bis knapp 25.500 Euro und endet bei einem Honorar in Höhe von über 23.000 Euro für eine Immobilie im Wert von über 25 Millionen Euro. 

Solch ein Wertgutachten zu erstellen, dauert allerdings auch seine Zeit: 6 bis 8 Wochen müssen Sie dafür einkalkulieren. So viel Zeit haben die meisten Immobilienkäufer gar nicht. Wer so lange wartet, dem wird die Immobilie vor der Nase weggeschnappt.

Deshalb bietet sich ein Kurzgutachten an. Dazu engagieren Sie einen Bausachverständigen und nehmen diesen auf eine Besichtigung ins Haus mit. Sein Gutachten startet meist bei einem Pauschalpreis von rund 350-500 Euro (inkl. MwSt.), und am Ende erhalten Sie eine Einschätzung, ob der angesetzte Kaufpreis realistisch und angemessen ist oder nicht. Hierbei wird meist kein schriftliches Gutachten verfasst.

Die wichtigsten Tipps zum Gutachter beim Hauskauf

1. Nicht nur aufs Bankgutachten verlassen:
   Bankgutachten haben nur eine geringe Aussagekraft zur Angemessenheit des Kaufpreises. Sie erfahren dadurch nur, ob und wie die Bank das Haus finanziert, aber nicht, ob der Preis in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie steht.
2. Anlaufstellen kontaktieren:
   Bundesverband Deutscher Bausachverständiger (BBAUSV) oder Verband Privater Bauherren (VPB) vermitteln kurzfristig Baugutachter.
3. Regionale Kenntnisse des Immobilienmarktes:
   Immer Gutachter nehmen, die sich mit dem Immobilienmarkt vor Ort auskennen und einschätzen können, wie der Markt auf die Immobilie reagiert.
4. Gemeinsame Besichtigung der Immobilie durchführen:
   Nehmen Sie den Gutachter zu einer Besichtigung der Immobilie mit. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler dafür vorher zum Erlaubnis. Planen Sie zirka 1-2 Stunden dafür ein.
5. Zurückhaltung:
   Niemals vor Ort im Beisein des Verkäufers mit dem Gutachter über den Preis der Immobilie und pber seine Einschätzung sprechen. Macht der Gutachter vor dem Verkäufer die Immobilie schlecht, um den Preis zu drücken, sortiert der Verkäufer Sie unter Umständen als Käufer aus.
6. Gemeinsames Engagement:
   Lässt es die Marktlage zu, dem Verkäufer gemeinsamen Gutachter vorschlagen zwecks Kostenteilung und Neutralität.
7. Achtung, Schwarzbauten:
   Bei ausgebauten Dachböden, Kellern, zusätzlichen Garagen oder Schuppen hellhörig werden und ggf. Einsicht in die Bauakten der Immobilie beim Bauamt nehmen.
8. Kosten einkalkulieren:
   400-500 Euro für den Baugutachter einplanen.
9. Gutachter-Honorar immer vorab vereinbaren:
   Kosten immer vor der Besichtigung aushandeln und vertraglich festhalten, bevor der Gutachter seine Dienste aufnimmt.
10. Verkehrswert statt Stundensätze:
    Das Gutachterhonorar sollte sich immer am Verkehrswert der Immobilie orientieren, keine Stundensätze akzeptieren, weil Sie nie wissen können, wie viel Zeit der Gutachter neben der Besichtigung tatsächlich noch am Schreibtisch in die Bewertung der Immobilie investiert hat.