Kaufvertrag Grundstück: Was muss im Kaufvertrag zum Grundstück stehen?

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

In einem Grundstückskaufvertrag werden alle Absprachen zwischen dem Verkäufer und den Käufer eines Grundstücks festgehalten. Ziel ist es, einen Eigentümerwechsel abzubilden, mit anderen Worten: ein Grundstück zu verkaufen. Da ein Grundstückskauf wie bei einem Immobilienkauf in der Regel eine finanzielle Belastung darstellt, ist in Deutschland eine notarielle Beglaubigung notwendig. Damit soll ein ordnungsgemäßer Ablauf des Kaufprozesses gewährleistet werden. Mündliche Absprachen zwischen den Vertragsparteien haben keine Gültigkeit.

Im Kaufvertrag wird der Zustand des Grundstücks festgehalten, ebenso wie der Kaufpreis, den die beiden Vertragsparteien verhandelt haben. Der Notar setzt den Vertrag auf und lässt ihn dem Verkäufer und dem Käufer zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung zukommen. Beiden Parteien haben nun die Möglichkeit, den Kaufvertrag für das Grundstück genau zu studieren und gegebenenfalls Änderungswünsche an den Notar zu übermitteln. Nach der Vertragsunterzeichnung gilt es, die Vertragsbedingungen zu erfüllen. Erst dann wird der Kaufpreis vom Käufer an den Verkäufer gezahlt.

Das muss im Kaufvertrag für das Grundstück stehen

In der Regel ist der Kaufvertrag für ein Grundstück immer nach einem bestimmten Muster aufgebaut. So wird gewährleistet, dass die Abwicklung des Grundstückskaufs stets einheitlich vollzogen wird.

1. Eingang des Vertrags: Zunächst werden die Personalien der Vertragspartner wiedergegeben. Dazu gehören Name, Anschrift und das Geburtsdatum. Außerdem wird unter diesem Punkt auch der Grundbuchinhalt des Grundstücks notiert.
2. Grundbucherklärung: Der eigentliche Verkauf wird erklärt und die Grundbucherklärungen festgehalten. Das bedeutet: Beide Vertragsparteien erklären ihr Einverständnis zum Kauf beziehungsweise Verkauf des Grundstücks. Sie geben darüber hinaus ihr Einverständnis zur Eigentumsverschaffungsvormerkung. Sie wird vom Notar im Grundbuch eingetragen und verhindert einen Weiterverkauf des Grundstücks, solange die Vertragsbedingungen noch nicht erfüllt und der Kaufpreis noch nicht gezahlt wurde. Der Käufer hat demnach eine Sicherheit solange er die Kaufsumme noch nicht an den Verkäufer gezahlt hat. Der Verkäufer verliert das Grundstück nicht, bevor er nicht sein Geld erhalten hat.
3. Kaufpreis: In diesem Abschnitt wird der Kaufpreis notiert sowie die Zahlungsmodalitäten festgehalten. Darüber hinaus kann eine Zahlungsfrist vereinbart werden ebenso wie Verzugszinsen, falls die Kaufsumme nicht fristgerecht auf dem beschriebenen Konto des Verkäufers eingegangen ist.
4. Datum der Besitzübergabe: Mit der Unterschrift des Kaufvertrages für das Grundstück hat noch kein Eigentümerwechsel stattgefunden. Erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch findet der Eigentümerwechsel statt. Mit dem Datum der Besitzübergabe gehen alle Nutzungen und Lasten an den neuen Besitzer über. Außerdem wird hier notiert, ob es sich um ein vollerschlossenes oder noch nicht erschlossenes Grundstück handelt. Mit anderen Worten: Ist das Grundstück noch nicht an die öffentliche Versorgung angeschlossen, fallen nach Zahlung des Kaufpreises noch weitere Kosten für das Grundstück an. Ist das Grundstück bereits erschlossen, entfallen die Anschlusskosten.
5. Gewährleistung: Der Verkäufer sichert lediglich ein lastenfreies Grundstück zu. Für den Zustand des Grundstücks sowie die darauf stehenden Gebäude übernimmt er keine Haftung.
6. Finanzierungsvollmacht: Damit der Käufer die Baufinanzierung mit seiner Bank dingfest machen kann, braucht die Bank eine Sicherheit. Dafür wird das zu finanzierende Objekt, also in diesem Fall das Grundstück, als Sicherheit hinterlegt. Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine Finanzierungsvollmacht, damit letzterer die finanziellen Mittel von der Bank erhält. Der Verkäufer trägt kein Risiko, da notariell festgehalten wird, dass der Käufer die finanziellen Mittel von der Bank ausschließlich einsetzt, um das Grundstück zu finanzieren.
7. Schlusserklärungen: Im letzten Punkt des Grundstückskaufvertrages wird dem Notar ein Vollzugsauftrag erteilt, quasi ein Auftrag zur Abwicklung des Kaufprozesses. Außerdem enthält dieser Abschnitt Schlussbestimmungen zu den Themen Kosten und Abschriften des Vertrages.

Die aufgeführten Punkte sind lediglich ein Grundgerüst. Die inhaltlichen Vereinbarungen können in jedem Vertrag abweichen. Ein Kaufvertrag für ein Grundstück ist Verhandlungssache. Die Vertragsbedingungen werden individuell zwischen den Vertragsparteien abgesprochen.

Was vor Vertragsabschluss zu prüfen ist

Auf dem Grundstück darf keine Wohnimmobilie gebaut werden, was nun? Um derartige oder ähnliche Überraschungen zu vermeiden, holen Sie sich, bevor Sie den Kaufvertrag für das Grundstück unterschreiben, genaue und detaillierte Informationen über das Grundstück ein. Je besser Sie Ihr Grundstück kennen, desto besser können Sie weitere Kosten für den Grundstückskauf einschätzen, die auf Sie zukommen, wenn Sie das Grundstück finanzieren müssen und desto besser können Sie nach dem Kaufprozess die weiteren Schritte planen bis hin zum Immobilienkauf. Die folgenden Punkte helfen, detaillierte Auskünfte über das Grundstück zu bekommen:

• Altlasten: Klären Sie im Vorfeld, wie das Grundstück in der Vergangenheit genutzt worden ist. Eventuelle Altlasten im Boden erfordern unter Umständen einen kompletten Austausch des Erdreiches. Das ist dann wiederum mit Kosten verbunden, die in der Planung zu berücksichtigen sind.
• Baulasten: Im Baulastenverzeichnis einer Baubehörde sind beispielweise die Auffahrts- und Zufahrtswege sowie deren Gestaltung geregelt. Das ist wichtig für die Planung einer Immobilie und sollte geklärt werden, bevor Sie den Kaufvertrag für das Grundstück unterschreiben. Nicht jedes Bundesland hat ein Baulastenverzeichnis. Sie finden die Informationen dann im Grundbuch.
• Bebauung: Der Bebauungsplan gibt die in der Region übliche Gestaltung der Immobilien vor. Wenn Sie das Grundstück kaufen, erkundigen Sie sich, ob Sie Ihre Immobilie so bauen dürfen wie Sie er sich vorstellen. Manchmal ist die Außenfassade nach gewissen Vorgaben zu gestalten oder die Neigung des Daches darf nur X Grad betragen.
• Baugrundgutachten: Wenn nicht bereits ein Bodengutachten vorliegt, so sollte es in jedem Fall erstellt werden. Das Gutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens und kann wesentliche Fragen klären. Beispielweise trägt nicht jeder Boden eine Immobilie. Die Beschaffenheit des Bodens hat ebenso Auswirkungen auf die Höhe der Kosten für die Baugrube. Auch, wenn Sie keinen Keller planen, muss eine kleine Grube für das Fundament ausgehoben werden.
• Erschließung: Ein erschlossenes Grundstück ist an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen. Meist sind diese Grundstücke etwas teurer, da bereits Kosten für die Erschließung entstanden sind. Ein nicht erschlossenes Grundstück ist zwar günstiger, jedoch fallen nach der Unterschrift des Grundstückskaufvertrags noch Kosten für die Erschließung an.
• Grundbuch: Ein Blick ins Grundbuch weist den jetzigen Eigentümer aus und gibt an, ob noch Schulden auf dem Grundstück liegen. Falls kein Baulastenverzeichnis vorhanden ist, stehen die Informationen ebenfalls im Grundbuch. Dazu gehören Wegerechte oder auch Ansprüche Dritter.
• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland kommt eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % auf den neuen Eigentümer zu. Die Höhe ist Ländersache und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
• Pacht: Wird ein Pachtland verkauft, übernimmt der Käufer alle Pflichten vom Verkäufer, daher vorab klären, wie lange die Pacht noch läuft, falls das Grundstück für eigene Zwecke gebraucht wird.

Sammeln Sie so viele Informationen über das Grundstück wie möglich. Daraus lassen sich anschließend weitere Schritte nach dem Kaufvertrag für das Grundstück sowie Kosten ableiten.

Reservierungsgebühr beim Grundstückskaufvertrag

Von der Besichtigung bis zum Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch können Monate vergehen. Wenn Sie das Grundstück über einen Makler gefunden haben, bietet sich eine Reservierungsvereinbarung an. Über eine vereinbarte Dauer darf der Makler das Grundstück keinem anderen anbieten. Der Eigentümer des Grundstücks muss jedoch einverstanden sein, dass die Vermarktung bis zur tatsächlichen Unterschrift des Kaufvertrags für das Grundstück auf Eis liegt. Um auf Nummer sicher zu gehen, lassen Sie die Vereinbarung vom Makler und vom Eigentümer unterschreiben. Der Makler kann eine Reservierungsgebühr zwischen 5 bis 10 % des Kaufpreises veranschlagen

Schritt für Schritt zum Grundstückskaufvertrag

Wie es dann weitergeht, zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt.

Wichtig ist: Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag für das Grundstück, solange die Finanzierung noch nicht gesichert ist. Können Sie die Kaufsumme nicht aus eigenen finanziellen Mitteln stemmen, benötigen Sie einen Darlehensvertrag. Gehen Sie auf Nummer sicher und sichern Sie sich erst die Finanzierung mit einer Unterschrift, bevor Sie den Kaufvertrag für das Grundstück unterschreiben.

Notarkosten beim Kaufvertrag

Nachdem der Kaufvertrag für das Grundstück abgeschlossen ist, bekommt der neue Eigentümer eine Rechnung vom Notar. Darin sind ebenso die Kosten für das Grundbuchamt enthalten. Das ist auch der Grund, warum Grundbuchkosten stets zusammen mit Notarkosten genannt werden. In der Regel schwanken die Preise zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises. Zahlen Sie für das beispielsweise eine Summe in Höhe von 90.000 €, fallen zwischen 1.350 und 1.800 € für den Notar und das Grundbuch an.

Änderungen und Aufhebung beim Grundstückskaufvertrag

Nach Vertragsabschluss entdeckt der Käufer gravierende Mängel am Grundstück oder der Käufer kann der Zahlungsaufforderung des Verkäufers nicht nachkommen – in derartigen Fällen kommt eine Aufhebung, auch Rücktritt genannt, in Betracht. Bei den aufgetretenen Mängeln muss der Käufer dem Verkäufer arglistige Täuschung nachweisen. Das bedeutet: Nur, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf von den Mängeln gewusst und er sie dennoch geschwiegen hat, ist ein Rücktritt möglich.

Dem Verkäufer muss nach Kennisnahme der Mängel noch eine angemessene Frist zur Beseitigung gegeben werden. Erst wenn er dieser nicht nachkommt, ist ein Rücktritt möglich. Bis zu 14 Tage nach Unterzeichnung ist auch ein Widerruf möglich. Beide Vertragsparteien können innerhalb dieser Zeit Ihre Meinung ändern und den Vertrag widerrufen. Sind beispielsweise vor Vertragsschluss noch einige Fragen offen, kann ein Widerrufsrecht integriert werden. In der Praxis ist das eher seltener der Fall, da üblicherweise alle Fragen geklärt werden, bevor der Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichnet wird.

Änderungen im Vertrag können jederzeit vorgenommen werden, jedoch bedarf es dafür der Schriftform. Außerdem fallen Kosten an, da die Änderungen ebenfalls notariell beglaubigt werden müssen.

Aufhebung des Kaufvertrags

Dem Wunsch nach einer Aufhebung kann nachgekommen werden. Solange noch keine Eintragungen ins Grundbuch erfolgt sind, ist dies auch formfrei möglich. Steht der neue Eigentümer jedoch bereits im Grundbuch, muss der Aufhebungsvertrag notariell beglaubigt werden. Soll eine Aufhebung nach der Vormerkung im Grundbuch, jedoch vor der Eigentümerumschreibung erfolgen, ist auch dies häufig formfrei möglich. Manchmal ist jedoch auch eine notarielle Beurkundung nötig. Die Kosten können zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden oder aber auch allein von nur einer Partei getragen werden. Wer die Kosten übernimmt ist allein Verhandlungssache. In der Regel trägt die Kosten, wer die Aufhebung verlangt.

Änderung des Kaufvertrags

Änderungen, die nach dem Kaufvertrag für das Grundstück vorgenommen werden, müssen notariell beglaubigt werden. Änderungen dürfen auch nur vorgenommen werden, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind. Mit anderen Worten: Die Änderungen müssen einvernehmlich beschlossen werden. Werden die Änderungen nicht von einem Notar beglaubigt, sind sie nicht rechtwirksam und der alte Kaufvertrag behält seine Gültigkeit. Auch hier gilt: Wer die Kosten übernimmt, ist Verhandlungssache.

Der Kaufvertrag Ihres Grundstücks als Fundament für Ihre Baufinanzierung

Der Grundstückskaufvertrag bildet die Grundlage für Ihren Neubau. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, prüfen Sie, ob es auch für Ihre Zwecke und Vorstellungen geeignet ist. Nicht auf jedem Grundstück kann die von Ihnen geplante Immobilie erbaut werden. Je mehr Informationen Sie vorab über das Grundstück zusammentragen, desto besser können Sie diese in die Planung mit einfließen lassen. Um die Finanzierung kümmern wir uns von Dr. Klein. Mit unseren mehr als 400 Bankpartnern im Rücken finden wir die für passende Finanzierung – abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse.