Bauvertragsrecht 2024: Das sollten Sie beim Aufsetzen eines Bauvertrags berücksichtigen

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag regelt klar alle Bauleistungen, Zuständigkeiten und Fristen Ihres Bauvorhabens. Auf diese Weise sorgen Sie bereits im Vorfeld dafür, dass während der Bauphase keine Konflikte mit dem Bauunternehmen entbrennen, die Ihr Bauvorhaben gefährden. Die Gesetzesregelungen, die in einen Bauvertrag einfließen, gelten übrigens nicht nur für Neubauten, sondern auch für Abriss-, Renovierungs- und Teilsanierungsarbeiten.

In der Regel bieten die beauftragten Generalunternehmer, Bauträger oder Handwerksunternehmen Ihren Kunden einen vorgefertigten Vertrag an. Die Vertragsbedingungen sollten Sie jedoch genau unter die Lupe nehmen, um mögliche Fallstricke zu umgehen. Doch was hält ein Bauvertrag eigentlich genau fest?

Was sind die Inhalte des Bauvertrags?

Das Bauvertragsrecht regelt nicht nur die Abläufe am Bau, es setzt auch Fristen für Fertigstellungen einzelner Teilbereiche, definiert Baustoffe, klärt die Behebung bei Baumängeln und die Taktung des Geldflusses. Besonders wichtige Unterlagen für das Aufsetzen eines Bauvertrags sind daher Baupläne, Bau- und Leistungsbeschreibungen. Generell gilt: Je ausführlicher und genauer der Bauvertrag ausformuliert ist, desto weniger Klärungsbedarf entsteht in der Bauphase.

Checkliste der wichtigsten Inhalte des Bauvertrags: Was muss rein?

• Vertragsart (Werkvertrag nach BGB oder VOB)
• Name und Adresse der Vertragspartner
• Name eines dauerhaft zuständigen Ansprechpartners für den Auftraggeber (Bauleiter o.ä.)
• Ausführungsunterlagen (Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne)
• Bauzeit und Ausführungsfristen
• Bauleistung und Bauvorhaben
• bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach Baufortschritten ein detaillierter Zahlungsplan
• Höhe der Vergütung für Bauleistungen
• Bedingungen für die Bauabnahme durch den Auftraggeber
• Zeitrahmen für eventuelle Mängelbeseitigung
• Gewährleistung
• Sicherheitseinbehalt (Gewährleistungssicherheit, Fertigstellungssicherheit) und Vertragsvorbehalt (kostenloses Rücktrittsrecht)
• Datum, Unterschrift des Bauunternehmers und des Auftraggebers sowie Stempel des Bauunternehmens

Vertragsarten VOB und BGB

Einen vorformulierten Bauvertrag, den Sie sich als Vorlage aus dem Internet ziehen könne, gibt es nicht. Als „Bauvertrag“ bezeichnet man lediglich ein Dokument, das ein Bauvorhaben definiert. Die rechtliche Grundlage dafür schaffen zwei verschiedene gesetzliche Regelwerke:

1. die Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung (VOB)
2. die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 631 ff. BGB) für einen Werkvertrag

Welche Rechtsgrundlage die geeignetere für Sie ist, hängt von Ihrem individuellen Bauvorhaben ab. Beide Vertragsarten unterscheiden sich in einigen Punkten erheblich voneinander.

	BGB-Werkvertrag	VOB-Bauvertrag
Art des Regelkatalogs	Gesetz	Allgemeine Geschäftsbedingungen
Schlusszahlung	automatische Zahlung bei Abnahme ohne Rechnung	schriftliche Rechnung mit aufgeführten nachvollziehbaren Leistungsnachweisen
Fristen	konkrete Fristen	bis auf Baubeginn und Baufertigstellung ungenaue Zwischenfristen
Gewährleistung	5 Jahre	4 Jahre
Zielgruppe	Privatkäufer	öffentliche Auftraggeber und Privatkäufer die Gewerke selbstständig koordinieren

Bauvertragsrecht: Änderungen 2018 im Werk- und Bauvertragsrecht sichert Bauherren besser ab

Die 1926 eingeführte VOB stopfte lange Zeit eine Gesetzeslücke im Bürgerlichen Gesetzbuch, die dort hinsichtlich der bauspezifischen Regeln klaffte. In der Zwischenzeit hat die Regierung nachgebessert und im Januar 2018 das überarbeitete Werk- und Bauvertragsrecht auf die Schienen gebracht. Das im BGB verankerte Regelwerk enthält seitdem ein Verbraucherbauvertrag, der die Rechte von privaten Häuslebauern im Bauvertrag durch konkrete und umfassende Gesetzesvorgaben stärkt. Im selben Zuge erweitert es den Haftungsbereich für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe. Das sind die wichtigsten Änderungen im Baurecht für Neubau und Umbau für Verbraucher:

1. Die Höhe der Abschlagszahlungen richtet sich nun nach dem Gegenwert der zu dem Zahltermin erbrachten Leistung und nicht mehr nach dem Zeitpunkt. (§632a BGB)
2. Häuslebauer können jetzt einen angemessenen Teil der vereinbarten Abschlagszahlung einbehalten, sofern das entsprechende Gewerk Mängel aufweist bzw. nicht vertragsgemäß ausgeführt wurde. (§632a BGB).
3. In speziellen Fällen ist die Vereinbarung von zusätzliche Bauleistungen gegen einen entsprechenden Aufpreis nachträglich möglich. (§650b BGB)
4. Es gilt ein 14-tägiges Rücktrittsrecht ab dem Zeitpunkt der Unterschrift unter den Bauvertrag. (§355 BGB)
5. Bei wichtigen Gründen können der gesamte Vertrag oder Vertragsteile nach Ablauf der 14-tägigen Frist gekündigt werden. Das gilt sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer. (§648a BGB)

Doch aufgepasst: Die Neuerungen im Vertragsrecht gelten nur für Verträge, die nach dem 01.01.2018 abgeschlossen wurden. Für ältere Bauverträge gelten nach wie vor die alten Regelungen.

Der Bauvertrag soll Ihnen als Häuslebauer größtmögliche Sicherheit vor finanziellen Einbußen verschaffen. Er regelt, zu welchem Zeitpunkt wie viel Geld fließen muss. Auf diese Weise werden Verbraucher vor einer zu hohen Vorleistung geschützt. Zudem räumt er Ihnen das Recht ein, bei auftretenden Baumängeln Zahlungen anteilig zurückzuhalten, bis die Mängel behoben sind.

Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe müssen Fristen jedoch nicht in jedem Fall exakt einhalten. Nur der BGB-Werkvertrag verpflichtet Unternehmen dazu. Verzögert sich die Fertigstellung des Baus, zum Beispiel weil die Zimmerleute verspätet zu ihrer Arbeit antreten, können Sie dem Unternehmen mit Hilfe einer Vertragsstrafe zur Verantwortung ziehen.

Der VOB-Vertrag regelt Fristen dagegen anders. Er unterscheidet zwischen verbindlichen Fristen, den Fristen erster Klasse, und den unverbindlichen Fristen, den Fristen zweiter Klasse (Kontrollfristen). Zu Fristen erster Klasse gehören Baubeginn und der Termin der Fertigstellung. Werden diese überschritten, können Sie das verantwortliche Unternehmen dafür zur Rechenschaft ziehen (§ 6 Abs. 6 VOB/B). Gerät das Unternehmen bei einer Kontrollfrist in Verzug – beispielsweise bei der Fertigstellung von Bauabschnitten ­– können Sie es nicht unmittelbar zur Kasse zu bitten. Es sei denn, Sie haben im Bauvertrag festgelegt, dass auch diese Fristen bindend sind.

Fertigstellungsgarantie sichert Sie gegen insolvente Baupartner ab

Der Bau eines Eigenheims kostet sehr viel Geld. Der Gegenwert der Immobilie bietet eine reelle Sicherheit für Ihr Vermögen. Gerät der Baufortschritt aber ins Stocken, weil das beauftragte Bauunternehmen Insolvenz ankündigt, kann das für Sie enorme finanzielle Einbußen bedeuten. Das Risiko vermeiden Sie, indem Sie eine Fertigstellungsgarantie in den Bauvertrag mit aufnehmen. Diese garantiert, dass Ihr Bauprojekt auch dann abgeschlossen wird, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist. Als Sicherheit dient hier eine Fertigstellungsversicherung oder eine Fertigstellungsgarantie mit einer Fertigstellungsbürgschaft des zuständigen Bauunternehmens.

Gewährleistung bei Baumängeln

Wenn Sie einen Bauvertrag mit einem Bauunternehmen abschließen, müssen Sie sich um eine Mängelhaftung – die sogenannte „Gewährleistung“ – wenig Gedanken machen. Beim BGB-Werkvertrag ist diese mit fünf Jahren als Vertragsbestandteil festgeschrieben, beim VOB-Bauvertrag mit vier Jahren. Fallen innerhalb dieses Zeitrahmens Baumängel auf, ist das verantwortliche Unternehmen gesetzlich dazu verpflichtet, diese zu beheben, ohne die Arbeit in Rechnung zu stellen.

Vertragsvorbehalte sichern Sie bei Bauverzögerung ab

Steht bei Abschluss des Bauvertrags die Baufinanzierung noch nicht oder die Baugenehmigung lässt auf sich warten, können Sie trotzdem problemlos unterzeichnen – sofern der Vertrag eine Vertragsvorbehaltsklausel enthält. Dieses sichert Ihnen bei unvorhergesehenen Ereignissen innerhalb einer festgelegten Frist ein kostenloses Rücktrittsrecht zu.

Nacherfüllung bei Baumängeln

Ein Bauvertrag verpflichtet Sie als Bauherr dazu, das Haus am Ende abzunehmen (§640 Abs. 1 BGB). Sie können die Abnahme jedoch verweigern, wenn der Bau wesentliche Mängel aufweist. Doch was bedeutet das genau?

Der Hausbau erfordert viele einzelne Arbeitsschritte. Der gesamte Bauprozess bietet also reichlich Möglichkeiten für eine fehlerhafte Ausführung. Diese sogenannten „Mängel“ – beispielsweise eine undichte Drainage oder eine falsch berechnete Statik – können sich auf das gesamte Bauvorhaben auswirken und ihre Behebung richtig Geld verschlingen. Um schrittweise sicher zu gehen, dass der Bau fehlerfrei erfolgt, überprüfen Sie jeden Bauabschnitt nach dessen Fertigstellung. Entdecken Sie dabei Mängel, muss die verantwortliche Handwerksfirma diese innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist beheben. Diesen Anspruch auf Nachbesserung nennt man „Nacherfüllung“.

Welche Folgen hat ein fehlerhafter Bauvertrag?

Vertragsformulierungen sind in der Regel keine leichte Lesekost. Juristische Ausdrücke, unbekannte Begriffe aus dem Bau-Jargon und Kleingedrucktes pflastern die Zeilen. Doch bei einem Bauvertrag sollten Sie beim Verständnis lieber kein Auge zudrücken. Denn: Bequemlichkeit kann in diesem Fall schwerwiegende finanzielle Folgen für Sie haben.

Manche Bauunternehmen sichern sich ab, indem sie Schlupflöcher in den Vertrag einbauen. Diese ermöglichen beispielsweise Fristüberschreitungen, eine Regulierung der Gewährleistungsansprüche oder die Option, Baustoffe minderer Qualität zu nutzen. Um Ärger am Bau zu vermeiden, ist es daher wichtig, mit Hilfe eines Fachanwalts jede Formulierung genau zu überprüfen und bei Bedarf den Bauvertrag nachbessern zu lassen.

Fallstricke im Bauvertrag: Bei diesen Formulierungen sollten Sie wachsam sein

Je konkreter und verständlicher ein Bauvertrag formuliert ist, desto weniger Interpretationsspielraum bietet er – und das stärkt Ihre Rechtssicherheit. Einige Begriffe stellen sich später hingegen als Fallstricke heraus. Bei folgenden Formulierungen sollten Sie aufmerken:

• Circa-Angaben: Soll der Keller circa Anfang Juni fertig sein und nicht am 5. Juni 2022, schafft sich das Bauunternehmen dadurch die Möglichkeit einer straffreien Bauverzögerung. Bestehen Sie daher im Bauvertrag immer auf feste Termine zu einem konkreten Datum.
   
• bauseits: Anders als der Begriff vermuten lässt, müssen „bauseits“ auszuführende Arbeiten wie das Verlegen von Kanalanschlüssen oder das Abpumpen von Grundwasser nicht vom Unternehmen, sondern vom Auftraggeber ausgeführt werden. Das bedeutet zusätzliche Kosten für Sie.
   
• Festpreis: Vereinbarte Festpreise verlieren nach einigen Monaten (in der Regel sechs oder 12) ihre Gültigkeit. Überschreitet der Bauprozess durch Verzögerungen diese Frist, kann das Unternehmen den Fertigstellungspreis anheben.
   
• schlüsselfertig: Die Übergabe eines Hauses erfolgt häufig im „schlüsselfertigen“ Zustand. Das heißt nichts anderes, als dass das Haus bezugsfertig ist. Einige wichtige Leistungen wie eine isolierende Dachdämmung gehört rein rechtlich jedoch nicht zu einem bezugsfertigen Haus. Um später nicht ohne eine Dämmschicht dazustehen, sollten alle Leistungen explizit im Bauvertrag aufgeführt sein.

Wie verankert man Vertragsstrafen im Bauvertrag?

Wenn Unternehmen nicht bis zur gesetzten Abnahmefrist ihre Arbeiten fertigstellen, verzögern sich unter Umständen die folgenden Bauschritte. Diese Bauverzögerung kostet Sie bares Geld – es sei denn, Sie haben diesen Fall im Bauvertrag berücksichtigt und das verantwortliche Unternehmen zu einer Strafe verpflichtet. Diese Vertragsstrafe beträgt in der Regel etwa 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Werktag Bauverzögerung oder 5 Prozent der Auftragssumme pauschal.

Wie werden die Kosten im Bauvertrag geregelt?

Sie als Bauherr sollten die vereinbarten Leistungen inklusive aller Sonderwünsche bereits vor Vertragsabschluss ganz konkret verhandeln. Da seitens der Bauherren in der Regel ein verlässlicher Pauschalpreis im Bauvertrag gewünscht wird, muss vorab sichergestellt werden, dass sowohl der Leistungsumfang als auch die Art der Ausführung stimmen. Nachträgliche Änderungen in der Bauausführung können den Preis zusätzlich in die Höhe treiben.

Achten Sie bei der Überprüfung des Bauvertrags außerdem auf versteckte Ausschlüsse und nicht erfasste Kosten, welche sich in den meisten Fällen bei den vorausgesetzten Baugrundverhältnissen, der Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser, den Hausanschlüssen, den notwendigen Versicherungen sowie den Baugenehmigungsgebühren wieder finden.

Was sollte bei der Endabnahme des Bauprojektes festgehalten werden?

Die Endabnahme erfolgt nach Fertigstellung Ihres Hauses. Bei der letzten Abnahme begehen Sie – am besten in Begleitung eines unabhängigen Bausachverständigen – gemeinsam mit dem verantwortlichen Bauleiter Ihren Neubau und prüfen diesen vom Keller bis zum Dachboden auf mögliche Mängel. Diese werden in einem Protokoll festgehalten, das zum Schluss von beiden Parteien unterschrieben und mit dem aktuellen Datum versehen wird.

Abnehmen sollten Sie den Bau jedoch nur dann, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen. Andernfalls muss das Bauunternehmen erst nachbessern, bevor es Ihre Unterschrift erhält. Denn: Mit Ihrer Unterschrift entlassen Sie das Unternehmen aus seiner Verpflichtung und bestätigen, dass alle Baumaßnahmen nach Vereinbarung durchgeführt wurden.

Tipps rund um die Bauphase für Bauherren

Wer im Vorfeld etwas mehr Zeit in die Planung des Neubaus investiert, der erleichtert sich den Bauprozess. Folgende Tipps helfen Ihnen dabei, Ihr Bauprojekt gut vorzubereiten und mit einem vertrauenswürdigen und kompetenten Baupartner den Bauvertrag abzuschließen:

1. Leistungsniveau eines potenziellen Auftragnehmers prüfen: Schauen Sie sich dafür Häuser an, die das Unternehmen bisher gebaut hat. Besonders aufschlussreich sind Bauprojekte, deren Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. Wenn während dieser Zeitspanne keine Mängel aufgetreten sind, spricht das für die Qualität und das Know-How des Unternehmens.
    
2. Kreditwürdigkeit des Baupartners durchleuchten: Schauen Sie sich die Jahresabschlüsse des betreffenden Unternehmens an. Größere Kapital- und Personalhandelsgesellschaften müssen diese im Handelsregister und im Bundesanzeiger veröffentlichen.
    
3. Arbeitserlaubnis des Bauträgers überprüfen: Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Erlaubnis zum Ausüben seiner Arbeit nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung hat. Häufig finden Sie einen entsprechenden Hinweis im Impressum der Unternehmenshomepage.
    
4. Angebote vergleichen: Holen Sie Angebote von mehreren Baufirmen ein, die für die Ausführung Ihres Bauprojekts infrage kommen und vergleichen Sie diese sorgfältig miteinander.
    
5. Spezialist statt Allrounder: Firmen, die sich auf ein Gebiet spezialisiert haben, sind in diesem Bereich besonders fachkundig. Entscheiden Sie sich daher am besten für einen Baupartner, der über viel Erfahrung beim Bau Ihres Haustyps verfügt. Denn: Je länger das Unternehmen erfolgreich am Markt ist, desto erprobter sind in der Regel dessen Subunternehmen und Strukturen.
    
6. Zuständigkeiten im Vorfeld festlegen: Der erste Bauabschnitt ist fertig, doch nun tut sich auf der Baustelle seit Tagen nichts mehr. Was ist hier los? – Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauprojekt haben, sollten Sie für den gesamten Bauprozess am besten einen einzigen zuständigen Ansprechpartner haben. Dessen Name sollte auch im Bauvertrag auftauchen.
    
7. Eigenleistung erbringen: Bauherren steht die Möglichkeit offen, selbst beim Innenausbau des Hauses mit anzupacken und so Handwerkerkosten zu sparen. Doch das Modell entpuppt sich oftmals als finanzielles Eigentor. Zum einen gelangen die Profis deutlich günstiger an Baumaterialien, zum anderen geht ihnen die Arbeit schneller von der Hand. Zudem entfällt für Eigenleistung die Gewährleistung – und das kann später richtig teuer werden. Wer selbst keine handwerkliche Ausbildung besitzt, sollte daher von komplizierteren Ausbauarbeiten in Eigenregie lieber absehen.

Wer kann den Bauvertrag fachgerecht prüfen?

Wenn Sie ohne Fachkenntnisse auf eigene Faust einen Bauvertrag prüfen und unterschreiben, gehen Sie ein hohes Risiko ein, Teile der Vereinbarung missverstanden zu haben. Legen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung daher in jedem Fall einem Architekten oder einem Anwalt für Baurecht oder Vertragsrecht zum Gegenchecken vor. Sie können auch die Verbraucherzentrale oder Bauherrenverbände um Unterstützung bitten.

Worauf gilt es bei der Kündigung des Bauvertrags zu achten?

Das BGB räumt Bauherren das Recht ein, noch 14 Tage nach Unterschrift unter den Bauvertrag zurück zu rudern und den Vertrag zu kündigen. Gründe müssen Sie dafür nicht nennen. Die Kündigung ist jedoch nur dann rechtens, wenn sie innerhalb dieser Frist schriftlich erfolgt (§650h BGB).

Im Falle von schwerwiegenden Vertragsverletzungen können Sie den Vertrag auch nach Ablauf der 14-Tage-Frist kündigen. Welche Gründe vorliegen müssen, um von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, sollten Sie ebenfalls im Bauvertrag festhalten. Anhaltspunkte hierzu finden Sie unter anderen in den Paragraphen 4 und 5 des VOB.

Fazit Bauvertragsrecht 2024

Die Entstehung des eigenen Hauses zu verfolgen, zählt sicherlich zu den eindrucksvollsten Dingen im Leben. Damit Sie die Bauphase ohne Rechtsstreit genießen können, sollten Sie beim Aufsetzen des Bauvertrags auf Folgendes achten:

• Baupartner sorgfältig auswählen
• Bauvertrag vom Fachanwalt gründlich prüfen lassen
• Bei Abnahmen Mängelprotokolle anfertigen
• unabhängigen Sachverständigen für Abnahmen hinzuziehen
• Gewährleistungs- und Nacherfüllungsfristen beachten

Mit einem klar formulierten und detailliert ausgearbeiteten Bauvertrag sichern Sie nicht nur Ihr Vermögen, sondern auch den anvisierten Einzugstermin.