Grundflächenzahl: Bedeutung, Berechnen, Beispiele

Was ist die Grundflächenzahl?

Mit der Grundflächenzahl, auch als GRZ bezeichnet, wird der Flächenanteil eines Baugrundstücks bezeichnet, den der Grundstücksbesitzer bebauen darf. Die Grundflächenzahl legt also fest, wie viel Abstand zu den Nachbarn eingehalten werden muss oder welche Fläche für den Garten vorgesehen ist. Aus diesen Gründen und weil noch genügend freie Sickerfläche für das Regenwasser frei bleiben muss, dürfen Grundstücke nur sehr selten komplett bebaut werden. Die GRZ ist im geltenden Bebauungsplan beziehungsweise in der Baunutzungsordnung ausgewiesen.

Warum ist die Grundflächenzahl so wichtig?

Die Grundflächenzahl ist rein wirtschaftlich vor allem für Käufer und Verkäufer von Immobilien und Grundstücken wichtig, denn es gilt: Je höher die GRZ, desto lohnenswerter und wertvoller ist das Grundstück. Ist das Grundstück bereits bebaut, erkennt der potenzielle Käufer an der GRZ, ob er weitere Nebenanlagen wie Gartenhäuser oder eine Garage errichten darf. Die Grundflächenzahl ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen, anhand derer die bauliche Nutzung eines Grundstücks eingeschätzt wird.

Eine hohe Grundflächenzahl ermöglicht es Ihnen als Käufer beispielsweise, eine größere Immobilie zu errichten und so mehr Wohnraum pro Quadratmeter zu schaffen. Verkäufer profitieren von dem höheren Preis, den sie dank der höheren GRZ erzielen können.

Darüber hinaus hat die Grundflächenzahl auch eine ökologische sowie städtebauliche Bedeutung und gilt als wichtiges Instrument der Stadtplanung. Sie verhindert nämlich, dass die Stadt komplett zubetoniert wird und sorgt für genügend Frei- und Grünflächen. Davon profitiert letztlich nicht nur das Stadtbild, sondern auch die Umwelt. Die gängige GRZ für ein grünes Wohnviertel liegt übrigens bei 0,2.

Was zählt zur Grundfläche?

Für die bebaubare Grundfläche eines Grundstücks, wird in GRZ I und GRZ II unterschieden. Als GRZ I wird die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan bezeichnet, mit GRZ II ist die Grundflächenzahl der Nebenanlagen gemeint. Die Summe aus GRZ I und GRZ II darf dabei die sogenannte absolute Kappungsgrenze von 0,8 nicht überschreiten.

Zu den Hauptanlagen (Grundflächenzahl I) gehören:

• Das Haus samt Außenmauern
• Kellerabgänge
• Balkone
• Terrassen

Als Nebenanlagen (Grundflächenzahl II) gelten:

• Stellplätze und Carports sowie deren Zufahrten
• freistehende Garagen
• Tiefgaragen
• Pools
• Spielplätze
• Gartenhäuser
• Ställe
• Solaranlagen
• Schächte
• Gruben Kläranlagen
• Öltanks

Auf Antrag ist es Bauherren in den meisten Fällen gestattet, die zulässige Grundfläche zugunsten solcher Nebenanlagen um 50 Prozent zu überschreiten – vorausgesetzt natürlich, die GRZ liegt dabei nicht über 0,8.

Sowohl bei den Regelungen zur Überschreitung der Grundflächenzahl als auch bei den geltenden Bebauungsplänen gibt es starke Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Es ist also unbedingt ratsam, dass Sie sich vorab bei Ihrem zuständigen Bauamt über die lokalen Gegebenheiten erkundigen.

Wie berechnet sich die Grundfläche?

Um die maximal zulässige Grundfläche zu berechnen, die Ihre Immobilie auf Ihrem Baugrundstück haben darf, benötigen Sie die Formel:

Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche

Je nachdem, welche Grundflächenzahl im jeweiligen Bebauungsplan steht, multiplizieren Sie Ihre Grundstücksfläche also einfach mit der GRZ und erhalten so die Angabe, wie groß Ihr Neubau werden darf. Ist Ihr Grundstück 600 Quadratmeter groß und die GRZ beträgt 0,2, lautet die Formel:

600 x 0,2 = 120 Quadratmeter

Sie dürfen demnach 120 Quadratmeter Ihres Grundstücks bebauen. Allerdings bedeutet das nicht zwangsweise, dass die komplette Fläche auf 120 Quadratmeter begrenzt ist. Sind laut Bebauungsplan nämlich mehrere Geschosse erlaubt, kann Ihre Gesamtwohnfläche natürlich auch höher liegen.

Da die Grundflächenzahl generell als Dezimalzahl angegeben wird, bedeutet eine 0,4 beispielsweise, dass Sie als Bauherr 40 Prozent Ihres Grundstücks bebauen. Bei einer 0,2 wären es 20 Prozent, bei einer 0,5 dementsprechend 50 Prozent. Mit einer 1,0 wird die komplette Überbauung angegeben.

Was ist die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, ist ein weiterer wichtiger Parameter der Baunutzungsverordnung und gibt die Gesamtfläche der Vollgeschosse an, nicht die Anzahl der zulässigen Geschosse. Sie ist im Bebauungsplan als römische Ziffer enthalten, welche von der Stadt oder zuständigen Gemeinde festgelegt wird.

Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?

Die GFZ wird aus der Gesamtfläche aller Vollgeschosse durch die gesamte Grundstücksfläche berechnet und ebenfalls als Dezimalzahl angegeben. Haben Sie ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück mit einer Geschossflächenzahl von 1,2, darf die Summe der Grundfläche aller Vollgeschosse demnach 1.200 Quadratmeter betragen. Ob sich diese Fläche dann auf zwei Geschosse mit jeweils 600 Quadratmetern, auf drei Geschosse mit jeweils 400 Quadratmeter oder eine andere Variante verteilt, ist Ihnen überlassen.

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