Grundschuldabtretung: Kosten, Ablauf, Aufwand
- Bei einer Grundschuldabtretung wird die Grundschuld von einer Bank zu einer anderen übertragen.
- Sie wird vorwiegend bei einer Anschlussfinanzierung genutzt.
- Bei einer Grundschuldabtretung müssen Sie mit Kosten von circa 0,2 % der Grundschuld rechnen.
- Bei einer Teilabtretung wird die Höhe der Grundschuld dem Umschuldungsdarlehen angepasst, hierfür fallen etwas höhere Kosten an.
Was ist eine Grundschuldabtretung?
Als Grundschuldabtretung wird die Übertragung einer bestehenden Grundschuld von einer Bank auf eine andere Bank bezeichnet. Dies kann zum Beispiel im Rahmen einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung erfolgen. Die Abtretung der Grundschuld wird im Grundbuch der Immobilie vermerkt. Durch die Grundschuldabtretung erwirbt die neue Bank die Rechte aus der Grundschuld, einschließlich des Anspruchs auf Zahlung der Grundschuldzinsen und des Rechts, im Fall eines Zahlungsausfalls des Schuldners die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu betreiben.
Warum wird eine Grundschuldabtretung durchgeführt?
Kurz bevor bei einer Baufinanzierung die Zinsbindung ausläuft, ist es wichtig, dass die Kreditnehmer sich Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen. Dabei haben sie die Wahl, bei ihrer bisherigen Bank eine Verlängerung (Prolongation) in Anspruch zu nehmen, oder sich für das Angebot einer anderen Bank (Umschuldung) zu entscheiden.
Die Umschuldung erweist sich nach einem umfangreichen Anbietervergleich oft als äußerst lohnend. Doch die neue Bank benötigt wie das bisherige Finanzinstitut eine Kreditsicherheit in Form einer Grundschuld. Auf den ersten Blick wäre es naheliegend, die Grundschuld bei der alten Bank löschen und eine Grundschuld für den künftigen Finanzierungspartner eintragen zu lassen.
Die Grundschuldabtretung ist hier jedoch der deutlich kostengünstigere Weg. Durch sie kann die bisherige Grundschuld einfach auf die neue Bank übertragen werden. So sparen sich Kreditnehmer vor allem die hohen Kosten einer erneuten Grundschuldeintragung.
Was kostet eine Grundschuldabtretung?
Es verursacht keine allzu hohen Kosten, wenn Kreditnehmer eine Grundschuld abtreten lassen. Der Eigentümer bezahlt lediglich die Beglaubigung der Unterschrift des Altgläubigers (bisherige Bank) sowie die Eintragung des Gläubigerwechsels in Grundbuch.
Beide Gebührensätze hängen von der Höhe der jeweiligen Grundschuld ab. Dabei müssen Sie mit Gesamtkosten von etwa 0,2 Prozent von der Grundschuld rechnen. Für eine Grundschuld in Höhe von 180.000 Euro fallen laut der Gebührentabelle des GNotKG 243 Euro für die Beglaubigung (inkl. MwSt.) und 204,00 Euro für die Eintragung ins Grundbuch an. Insgesamt also ein Kostenpunkt von 447 Euro. Was Sie genau für eine Grundschuldabtretung in Ihrem Fall zahlen müssten, können Sie ganz einfach mit unserem Grundbuchrechner ermitteln.
Zum Vergleich: Die Löschung und Neueintragung verursachen deutlich höhere Kosten. Mit der Löschung im Grundbuch und der Beglaubigung der Löschungsbewilligung wäre das Kostenbudget von 447 Euro bereits ausgeschöpft. Da nun aber auch noch die neue Grundschuld eingetragen und beurkundet werden muss, kommen insgesamt noch einmal 1.039 Euro hinzu. Mit Gesamtkosten von 1.486 Euro ist diese Lösung also deutlich teurer.
Wie wird eine Grundschuldabtretung vorgenommen?
Zunächst einmal müssen Sie klären, ob beide Banken mit einer Grundschuldabtretung bei der Anschlussfinanzierung einverstanden sind. Für alle weiteren Schritte können Sie Ihre Bank ermächtigen - Ihr Aufwand hält sich also in Grenzen. Die alte Bank erklärt dann, dass sie die noch bestehende Grundschuld an die neue Bank abtritt und die Grundschuldabtretung im Grundbuch vermerkt wird. Im Gegenzug zahlt die neue Bank die noch offene Restschuld an die bisherige Bank aus. Ein Notar beglaubigt die Grundschuldabtretung und lässt den neuen Gläubiger im Grundbuch eintragen.
Planen Sie sowohl für die Anschlussfinanzierung als auch für die Grundschuldabtretung Zeit ein. Allein für die Grundschuldabtretung sollten Sie mit einer Dauer von zwei bis vier Wochen rechnen.
Was ist bei einer Grundschuldabtretung zu beachten?
Banken müssen sich nicht mit einer Abtretung der Grundschuld zufriedengeben. Aus diesem Grund ist es für Immobilienbesitzer definitiv wichtig, dies vorher mit der neuen Bank abzuklären. Gibt die Bank ihre Zustimmung, steht dem Verfahren nichts im Wege.
Bevor eine solche Grundschuldabtretung durchgeführt wird, ist zudem ein Blick in den Sicherungsvertrag nötig. Wurde dort ein Abtretungsausschluss vereinbart, erweist sich das Verfahren als etwas komplizierter. In diesem Fall müsste der Kreditnehmer einer Grundschuldabtretung zustimmen und dies auch notariell beglaubigen lassen. Somit fielen die Kosten dann geringfügig höher aus und es stünde ein Notartermin an.
Für wen ist die Abtretung von Grundschulden interessant?
In erster Linie wird die Grundschuldabtretung bei einer Anschlussfinanzierung genutzt. Daneben haben in der Vergangenheit auch Banken davon Gebrauch gemacht, die ihre Forderungen an andere Gläubiger verkauften. Da für die Grundschuldabtretung im Normalfall keine Erlaubnis des Kreditnehmers und Eigentümers der Immobilie erforderlich ist, ließ sich dies problemlos umsetzen.
Welcher Aufwand ist mit der Grundschuldabtretung verbunden?
Für Kreditnehmer fällt der Aufwand bei einer Grundschuldabtretung äußerst gering aus. Informiert er die neue Bank über den Wunsch der Grundschuldabtretung und reicht alle Unterlagen ein, übernimmt diese den Rest.
Ein Besuch beim Notar ist für den Kreditnehmer nicht erforderlich. Die Banken regeln die Formalitäten unter sich und sorgen auch dafür, dass die Abtretung der Grundschuld notariell beglaubigt wird. Zusätzlich veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuldabtretung ins Grundbuch der Immobilie. Wurde eine Briefgrundschuld vereinbart, übergibt die bisherige Bank auch den Brief.
Was ist eine Teilabtretung und wann ist sie sinnvoll?
Zum Zeitpunkt der Umschuldung hat der Kreditnehmer im Normalfall bereits einen größeren Teil der Darlehenssumme getilgt. Somit wird auch die Grundschuld nicht mehr in der ursprünglichen Höhe benötigt. Die Anschlussfinanzierung stellt hier eine gute Gelegenheit dar, die Grundschuld ihrer Höhe nach dem Umschuldungsdarlehen anzupassen.
Glücklicherweise müssen Immobilienbesitzer auch hier nicht eine komplette Löschung und Neueintragung der Grundschuld vornehmen. Mit der Teilabtretung wird die Grundschuld aufgeteilt und die neue Bank erhält eine Sicherheit, die sich auf den notwendigen Betrag beschränkt. Der nicht mehr benötigte Teil der Grundschuld lässt sich unkompliziert löschen.
Sie zahlen hier die an die neue Kreditsumme angepasste Grundschuldabtretung. Die Löschung des bereits gezahlten Betrages muss mit Ihrer Unterschrift bestätigt und von einem Notar beglaubigt werden. Hierfür fallen zusätzlich Notarkosten an, die Teilabtretung ist somit etwas teurer als eine Grundschuldabtretung.
