Grundschuldzinsen: Höhe, Bedeutung und Verjährung
- Grundschuldzinsen werden in das Grundbuch eingetragen und dienen der Bank als Sicherheit.
- Sie sind in der Regel höher als der vertraglich vereinbarte Sollzins.
- Bei ordnungsgemäßer Rückzahlung des Kredits sind Grundschuldzinsen für den Kreditnehmer irrelevant.
- Grundschuldzinsen unterliegen einer regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
Was sind Grundschuldzinsen?
Grundschuldzinsen sind Zinsen, die zusätzlich zum Hauptbetrag der Grundschuld veranschlagt werden und bei einer Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden können. Sie dienen der Bank als Sicherheit für den Fall, dass der Schuldner in Zahlungsverzug gerät. Die hohen Zinsen sollen gewährleisten, dass der Kreditgeber auch nach dem Zahlungsausfall und für die Dauer des Zwangsvollstreckungsverfahrens angemessen entschädigt wird. Zudem stellen sie eine Sicherheit für die Bank bei künftigen Zinserhöhungen dar, beispielweise wenn bei einer Anschlussfinanzierung höhere Zinsen fällig werden als beim ersten Darlehen.
Grundschuldzinsen sind in den meisten Fällen für den Kreditnehmer nicht relevant und müssen nicht von ihm bezahlt werden. Sollte es jedoch tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung kommen, kann die Bank die Grundschuldzinsen für bis zu zwei Jahre zusätzlich fordern.
Warum sind die Zinsen für die Grundschuld höher als der Sollzins?
Im Grundbuch ist die Verzinsung für die Grundschuld vermerkt, die mit durchschnittlich 15 % stets höher ausfällt als im Vertrag für Ihre Baufinanzierung festgelegt. Das liegt daran, dass die Bank die Grundschuld als Absicherung für die Kreditsumme versteht.
Zwar sind die Grundschuld und der Darlehensbetrag in der Regel gleich hoch, doch unterscheiden sich die Sollzinsen von den Grundschuldzinsen. Sie sind aber nicht abhängig voneinander. Das Kreditinstitut nutzt sie als Vorsichtsmaßnahme, um damit höhere, unvorhersehbare Forderungen in der Zukunft abzusichern. Zum Beispiel für den Fall, dass die aktuellen Bauzinsen steigen und so für die Anschlussfinanzierung höhere Zinsen als für das erste Darlehen anfallen. Eine weitere Verwendung entsteht bei einer Zwangsversteigerung, bei der die Grundschuldzinsen die Grundschuld tatsächlich erhöhen.
Durch günstige Zinsen bei Ihrer Baufinanzierung lassen sich trotz solider Tilgung niedrige Raten vereinbaren. So sinkt das Risiko, diese Raten nicht mehr bedienen zu können. Bei ordnungsgemäßer Rückzahlung kommen Kreditnehmer mit den Grundschuldzinsen gar nicht in Berührung. Aus diesem Grund lohnt es sich, die Konditionen des gewünschten Annuitätendarlehens vorher genau unter die Lupe zu nehmen.
Wann verjähren Grundschuldzinsen?
Die Höhe der Grundschuldzinsen von etwa 15 % pro Jahr würde die Grundschuld auf Dauer erheblich erhöhen. Da die Banken diesen Zinssatz nicht wirklich einfordern, fällt er unter die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Beginn der Verjährung ist der Schluss des Jahres, in welchem sie fällig werden. Auf diesem Weg verläuft also auch die Erhöhung der Grundschuld durch Grundschuldzinsen in einem begrenzten Rahmen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuldzinsen und Nebenleistung?
In Bezug auf die Grundschuld taucht von Seiten der Banken auch immer wieder der Begriff der einmaligen Nebenleistung auf. Hierbei handelt es sich nicht um die Grundschuldzinsen, sondern um eine zusätzliche Größe.
Die Grundschuld Nebenleistung kommt ebenfalls nur bei einer Zwangsversteigerung zum Tragen und wird in diesem Fall sofort fällig. Mit dem Betrag deckt die Bank die Kosten ab, die für die Zwangsversteigerung selbst anfallen. Je nach Bank variiert die Höhe der Nebenleistung zwischen 5 und 10 % der gesamten Darlehenssumme.
Auch wenn die Bank zunächst die gesamte einmalige Nebenleistung verwenden kann: Letztlich müssen Kreditnehmer im Falle einer Zwangsversteigerung maximal die Summe an die Bank zurückzahlen, die als Restschuld plus Zinsen noch offensteht. Geht der Verkaufserlös darüber hinaus, erhält der Kreditnehmer den überschüssigen Betrag von der Bank komplett ausgezahlt. Reicht der Verkaufserlös hingegen nicht aus, um die Darlehensschuld zu decken, kann die Bank zusätzlich auch noch die Nebenleistung fordern.
