Grundsteuer und Grundsteuerreform 2025: Was Immobilienbesitzer wissen müssen

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Steuer, die auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird meist am Jahresanfang für das gesamte Jahr im Voraus festgesetzt und vierteljährlich an die zuständige Gemeinde gezahlt.

Aktuell gibt es 2, ab Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 dann 3 verschiedene Arten von Steuern:

• Grundsteuer A (agrarisch) für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
• Grundsteuer B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Grundsteuer C wird als Teil der Grundsteuerreform 2025 für unbebaute Grundstücke eingeführt. Kommunen können somit unbebaute Grundstücke höher besteuern. Dadurch sollen Spekulationen verhindert und mehr Wohnraum geschaffen werden.

Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ist die Grundsteuer B relevant. Die Berechnung bemisst sich hierbei in erster Linie am Grundstückswert. Zu Jahresbeginn erhält jeder Eigentümer, der zum 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Grundbuch des Grundstücks eingetragen war, Post von der Gemeinde, aus der die zu zahlende Grundsteuer hervorgeht.

Was ist die Grundsteuerreform?

Das Gesetz zur Grundsteuerreform wurde 2019 verabschiedet und tritt 2025 in Kraft. Der Grund für die Reform: Die Berechnung der Grundsteuer beruht auf veralteten Einheitswerten. Für Westdeutschland stammten sie aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sind sie sogar noch aus dem Jahr 1935. Seitdem haben sich die Grundstückspreise unterschiedlich entwickelt. Das Bundesverfassungsgericht sieht dadurch eine ungleiche Steuerlast bei der Grundsteuer. Dem soll mit der Reform entgegen gewirkt werden mit dem Ziel, eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten.

Wie werden Grundstücke nach der Grundsteuerreform bewertet?

Bebaute Wohngrundstücke werden in Zukunft nur noch mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Somit orientiert sich die Grundsteuer künftig am Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Wichtige Kriterien für die Berechnung des Immobilienwerts sind:

• Die Grundstücksfläche
• Der Bodenrichtwert
• Die Gebäudeart
• Das Baujahr
• Die Wohnfläche
• Die Lage

Besonders dem Faktor Lage kommt hierbei eine wichtige Rolle zu, so dass Immobilien in gefragter Lage nach der Grundsteuerreform wahrscheinlich eine höhere Grundsteuer zahlen müssen als bisher.

Für wen wird es nach der Grundsteuerreform teurer?

Fakt ist erst einmal: Die Grundsteuerzahlungen werden sich ändern. Einige Immobilienbesitzer werden dann mehr zahlen müssen, andere weniger. Grund für die Änderung der Grundsteuer sind die neu ermittelten Grundstückswerte, die nun als Basis dienen, um die Grundsteuer zu berechnen.

Wer wie viel genau zahlen muss, kann aktuell noch nicht abschließend gesagt werden. Voraussichtlich wird für Grundstücke und Immobilien auf dem Land oder in strukturschwachen Gebieten weniger Grundsteuer anfallen. Dagegen kann es für Städter, Besitzer unbebauter Grundstücke und Eigentümer von Einfamilienhäusern teurer werden. Der Bund wird zwar versuchen, dagegen mit niedrigeren Grundsteuermesszahlen anzusteuern. Damit die Grundsteuer aber nicht steigt, müssten auch die Kommunen ihre Hebesätze senken und somit auf Steuereinnahmen verzichten.

Wie wird die Grundsteuer bis 2024 ermittelt?

Um nun herauszufinden, wie viel Grundsteuer Sie bis 2024 für Ihr Eigenheim zahlen müssen, sind drei Faktoren wichtig: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die dazu gehörende Berechnungsformel lautet:

Was ist der Einheitswert?

Der Wert eines Grundstücks kann nicht einfach „Pi mal Daumen“ geschätzt werden, hierzu bedarf es einer Bemessungsgrundlage. Für die Grundsteuer zieht man dazu den sogenannten Einheitswert heran. Seine Feststellung wird durch §19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert. Der Einheitswert soll dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie möglichst nahekommen.

Aktuell beruhen die Einheitswerte noch auf den ermittelten Immobilienwerten von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Seitdem haben sich die Immobilienpreise allerdings stark verändert und somit weicht der Einheitswert vom heutigen tatsächlichen Marktwert erheblich ab. Aktuell legt das Finanzamt den Einheitswert wie folgt fest:

• Unbebaute Grundstücke: Grundstücksgröße multipliziert mit dem Bodenwert von 1935 bzw. 1964
• Bebaute Grundstücke selbstgenutzt: Berechnung nach dem Sachwertverfahren
  Hierbei werden für die Ermittlung des Gebäudesachwertes die Herstellungskosten sowie die Größe und das Alter der Immobilie berücksichtigt. Die Lage beziehungsweise die aktuelle Angebots- und Nachfrage-Situation auf dem Immobilienmarkt spielen keine Rolle.
• Bebaute Grundstücke vermietet: Berechnung nach dem Ertragswertverfahren
  Hier fließen lediglich die Berechnung des Bodenwertes (plus Verzinsung) und die Schätzung der Restnutzdauer – also der Zeit, die das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann – in die Berechnung mit ein. Zudem werden Erträge wie Mieteinnahmen, die aus der Immobilie gezogen werden können, abzüglich der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

Was ist die Grundsteuermesszahl bzw. der Grundsteuermessbetrag?

Mit der Grundsteuermesszahl hat der Bund die Möglichkeit, die Höhe der Grundsteuer zu regulieren: Sie definiert nämlich, wie viel vom Einheitswert tatsächlich versteuert werden muss. Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Einheitswert multipliziert und ergibt dann in der Summe den Grundsteuermessbetrag.

Nachfolgend sehen Sie die entsprechenden Grundsteuermesszahlen für die verschiedenen Immobilien:

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern

Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform ab 2025 gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke eine Grundsteuermesszahl von 0,34 ‰, Eine Ausnahme bilden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum - hier beträgt die einheitliche Grundsteuermesszahl 0,31 ‰.

Was ist der Hebesatz?

Den Hebesatz dürfen die Gemeinden selbst festlegen. So haben sie die Möglichkeit, ihr Steueraufkommen selbst zu regulieren. Durch diese Regelung schwanken allerdings die Hebesätze in Deutschland. So liegt beispielsweise der Grundsteuerhebesatz für Gemeinden ab 20.000 Einwohnern zwischen geringen 80 % (Ingelheim in Rheinland-Pfalz) und stattlichen 895 % (Offenbach in Hessen).

Heben die Gemeinden den Hebesatz an, fließt mehr Grundsteuer in die Gemeindekassen, aber die Ortschaft wird unattraktiver für Immobilienkäufer, weil die Nebenkosten für das Eigentum steigen. Senken sie den Hebesatz ab, nehmen die Gemeinden weniger ein, locken aber mehr Immobilienkäufer in den Ort, weil sich die Nebenkosten erträglicher gestalten.

Grundsteuer berechnen: So geht's!

Mit der nachfolgenden Schritte-Liste zeigen wir Ihnen, wie Sie die Grundsteuer selbst berechnen können und woher Sie alle dazu benötigten Informationen bekommen.

Beispielrechnung zur Grundsteuer bis 2024

Durch den Hebesatz, den die Gemeinden individuell festlegen, kann die Grundsteuer für ein und dasselbe Haus in verschiedenen Gebieten sehr stark variieren. Um die Unterschiede einmal zu zeigen, stellen wir uns ein durchschnittliches 120-Quadratmeterhaus im günstigen Ingelheim (80 %), im durchschnittlichen Düsseldorf (440 %), im Bundesdurchschnitt und im teuren Offenbach (895 %) vor. Unser Beispielhaus hat immer einen Einheitswert von 34.461 €.

An dieser Beispielrechnung zeigt sich sehr eindrucksvoll, welch großen Einfluss der Hebesatz der Gemeinde auf die jährlich zu zahlende Grundsteuer hat: Eigentümer in Offenbach zahlen mehr als 11-mal so viel Grundsteuer im Jahr wie Eigentümer in Ingelheim.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Ab dem 1.1.2025 wird die Grundsteuer ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Das bedeutet, dass für die Berechnung der Grundsteuer dann vor allem der Wert der Immobilie im Vordergrund steht. Die Berechnungsformel ab 2025 lautet:

Aufgrund der gestiegenen Immobilienwerte seit 1935 beziehungsweise 1964 und auch um einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, wird die Steuermesszahl gesenkt. Ab 2025 beträgt diese nur noch 0,31 ‰ statt 3,5 ‰ für ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Wie hoch die Grundsteuer dann für den Immobilienbesitzer ausfällt, hängt also künftig vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Erhöht diese den Hebesatz oder hat generell einen hohen Hebesatz, kann es für den Eigenheimbesitzer teurer werden.

Welche Berechnungsmodelle gibt es nach der Grundsteuerreform?

Für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 entwickelte der Bund das so genannte wertbasierte Bundesmodell, welches individuelle Immobilienfaktoren berücksichtigt. Hierfür werden die in der Grundsteuererklärung abgefragten Daten wichtig. Abweichend von diesem Bundesmodell können die einzelnen Bundesländer aber auch eigene Regeln festlegen.

Insgesamt folgen 11 Länder dem Bundesmodell, wobei Sachsen und das Saarland geringere Steuermesszahlen für Wohngrundstücke festgelegt haben. Die restlichen Bundesländer haben sich für eigene Modelle entschieden. So nutzen Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen beispielsweise das Flächenmodell, bei dem die Berechnung nur anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche sowie der Nutzungsart erfolgt. Hamburg zieht zusätzlich noch einen Lagefaktor hinzu. Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell berechnen. Hier wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert.

Welches Bundesland welches Modell und welche Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer B nutzt, sehen Sie in unserer Übersicht:

• Baden-Württemberg

  Bodenwertmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Bodenwert

• Bayern

  Flächenmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart

• Berlin

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Brandenburg

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Bremen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Hamburg

  Flächenmodell mit Lagefaktor
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Lage

• Hessen

  Flächenmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart

• Mecklenburg-Vorpommern

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Niedersachsen

  Flächen-Lage-Modell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart, Lage

• Nordrhein-Westfalen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Rheinland-Pfalz

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Saarland

  Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Sachsen

  Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Sachsen-Anhalt

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Schleswig-Holstein

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Thüringen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

Berechnungsbeispiel zur neuen Grundsteuer

Wie teuer wird die Grundsteuer nach der Reform? Um dies zu verdeutlichen, nehmen wir wieder unser 120 m²-Haus in Düsseldorf zu Hilfe und setzen einen fiktiven Immobilienwert von 450.000 € an.

Günstiger würde es demnach für unser Beispielhaus erst werden, wenn der Hebesatz deutlich gesenkt würde. Findet keine Anpassung des Hebesatzes statt, müssen Immobilienbesitzer in Orten mit hohen Hebesätzen mit höheren Grundsteuerkosten als bisher rechnen.

Wann kommen die neuen Grundsteuerbescheide 2025?

Die neuen Grundsteuerbescheide für 2025 erhalten Sie, sobald die Hebesätze der Kommunen feststehen. Termin hierfür ist das 4. Quartal 2025, danach – aber spätestens Anfang des Jahres 2025 – werden die Grundsteuerbescheide verschickt.

Viele Eigentümer haben bereits ein Schreiben mit den Werten für den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag bekommen. Wie hoch genau die Grundsteuer für 2025 aber nun ausfällt, wissen sie noch nicht. Denn dafür fehlt noch der Hebesatz ihrer Gemeinde. Dieser muss bis spätestens Ende 2024 feststehen. Einige Gemeinden haben sich hier schon festgelegt, so beträgt beispielsweise der Grundsteuerhebesatz in Berlin ab 2025 470 % und in Hamburg 975 %.

Mehrere Bundesländer haben Online-Register mit Empfehlungen erstellt, wie hoch der Hebesatz in den einzelnen Kommunen sein müsste, damit der Grundsteuerbetrag nicht steigt. Dazu gehören beispielsweise Schleswig-Holstein, Sachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Baden-Württemberg.

Wichtige FAQs zur Grundsteuer

• Wann muss die Grundsteuer gezahlt werden?

  Die Grundsteuer wird jährlich zum 1. Januar berechnet und ist quartalsweise an das Finanzamt zu zahlen. In der Regel gelten folgende Stichtage: 15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November.

• Wer zahlt bei einem Eigentümerwechsel die Grundsteuer?

  Wer am 1. Januar eines Kalenderjahres ein Haus oder eine Wohnung sein Eigentum nennt, muss die Grundsteuer auch für das komplette Jahr entrichten. Ein Verkauf in der Mitte des Jahres ändert daran nichts. Wenn Sie davon abweichen möchten, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag der Immobilie nötig. Auf diese Weise könnte der Verkäufer vom Käufer eine anteilige Erstattung für die Restzeit des Jahres nach dem Verkauf erhalten.

• Wer muss keine Grundsteuer zahlen?

  Ausnahmen für die Grundsteuer gibt es nur wenige und diese betreffen hauptsächlich gemeinnützige Einrichtungen wie Stiftungen und Vereine. Dabei müssen sowohl der Eigentümer als auch der Grundbesitz gemeinnützigen Zwecken dienen. Ebenso grundsteuerfrei ist Grundbesitz mit einem Zweckbetrieb. Dazu gehören beispielweise Kindergärten oder Schulen.

• Kann die Grundsteuer von der Steuer abgesetzt werden?

  Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen. Wird das Gebäude zum Teil vermietet, ist eine anteilige Absetzung von der Grundsteuer über die jährliche Steuererklärung möglich. Bei einer vollständigen Vermietung kann die Grundsteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Grundsteuer nicht bereits als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wurde.

• Was bedeutet die Einführung der Grundsteuer C?

  Ab 2025 wird die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erhoben. Damit sollen künftig Spekulationen mit Brachflächen eingedämmt werden. Kommunen dürfen dann für unbebaute, baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, was Spekulationen verteuern würde. So soll langfristig mehr Wohnraum geschaffen werden.

• Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

  Grundsteuer und Grunderwerbsteuer klingen zwar ähnlich, bedeuten aber etwas völlig anderes. Die Grunderwerbsteuer wird nur einmalig im Rahmen eines Immobilienkaufs gezahlt. Sie fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 %. Die Grundsteuer muss dagegen jeder Immobilienbesitzer jährlich an das Finanzamt zahlen.