Bauträgervertrag: Was muss ich wirklich wissen?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Käufer erwirbt vom Bauträger das Grundstück für den Bau, gleichzeitig beauftragt er ihn mit der Umsetzung des Bauvorhabens.
• Ein Bauträgervertrag enthält in der Regel einen Festpreis, der alle Leistungen des Bauträgers für den Grund und Boden sowie die Bauleistungen einschließt.
• Nach der Fertigstellung wird der Käufer der neue Eigentümer – vom Grundstück und der Immobilie.
• Aufgrund der Grundstücksübertragung benötigt ein Bauträgervertrag eine notarielle Beurkundung. Dies gilt auch für alle nachträglichen Änderungen.
• Ein Bauträgervertrag ist eine Mischform aus einem Kauf- und Werkvertrag. Somit ergeben sich für beide Vertragspartner unterschiedliche Rechte und Pflichten.

Was macht ein Bauträger?

Ein Bauträger ist ein gewerbliches Unternehmen, das auf eigene Rechnung Grundstücke kauft, beplant, erschließt und bebaut. Vor, während oder nach der Neubauphase verkauft ein Bauträger die Immobilien, inklusive des Grundstücks, an Privatpersonen. In der Regel bietet er das Komplettpaket zum Festpreis an.

Ein Bauträger ist somit ein Alles-in-einem-Anbieter. Denn bis zur Bauabnahme tritt er vor Baubehörden und Bauunternehmen als Bauherr auf. Kurz: Ein Bauträger koordiniert die einzelnen Gewerke und trägt die Verantwortung für den Neubau.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Durch einen Bauträgervertrag verpflichtet sich ein Bauträger gegenüber dem Immobilienkäufer ein Haus beziehungsweise eine Eigentumswohnung zu bauen und anschließend das Grundstückseigentum zu übertragen. Ein Bauträgervertrag beinhaltet also zwei Elemente: die Durchführung eines Bauprojekts und den Verkauf eines Grundstücks, auf dem die Immobilie steht.

Was steht im Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist ein umfangreiches Vertragswerk, das u.a. verbindliche Angaben zum Kaufpreis, Fertigstellungstermin oder Angaben zur Bauzeit enthält. Zum Vertragswerk gehören außerdem: 

• Kaufvertrag mit Bauverpflichtung
• Bau- und Leistungsbeschreibung
• Lageplan
• Baupläne und Bauzeichnungen
• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung beim Kauf einer Eigentumswohnung
• Sonderwünsche
• Eigenleistungen

Im Internet finden Sie diverse Muster für Bauträgerverträge, die den Aufbau veranschaulichen. Doch sie sind weder vollständig noch ist die inhaltliche Qualität gesichert. Kontaktieren Sie daher vor der Unterschrift entsprechende Experten, denn so sichern Sie sich ab.

Worauf sollte ich beim Abschluss eines Bauträgervertrages besonders achten?

„Ich habe in meiner ganzen Berufstätigkeit noch nie einen Bauträgervertrag gesehen, wo es nicht mindestens eine rechtswidrige Klausel gab, die rechtsverbindlich korrigiert werden musste“, sagt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Daher ist eine juristische und bautechnische Überprüfung ratsam, bevor der Bauträgervertrag unterzeichnet wird. Auf diese Punkte sollten Sie besonders bei der Vertragsgestaltung achten:

Baubeschreibung

Zentraler Bestandteil des Bauträgervertrages ist die Baubeschreibung. Diese können Sie sich wie ein Leistungskatalog vorstellen, den der Bauträger umsetzen muss. Eine Baubeschreibung legt fest, was Sie genau kaufen: also die technische Ausführung, die verwendeten Baumaterialien sowie die Sonderwünsche. Die Bauschreibung muss genau und detailliert verfasst sein, damit Sie die Gesamtausgaben besser kalkulieren und die Bauausführungen kontrollieren können.

Die Baubeschreibung muss notariell beurkundet werden, auch wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Neubau bereits fertig ist. Denn sonst ist der gesamte Bauträgervertrag unwirksam. Sie erhalten vom Notar des Bauträgers spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin den Bauträgervertrag (§ 17 Abs. 2 a BeurkG). Kontaktieren Sie Experten und lassen Sie den Bauträgervertrag und die Baubeschreibung überprüfen.

Baubeginn

Verschiebt sich der Baubeginn können Mehrkosten auf Sie zukommen. Denn Banken verlangen oft Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehen. „Diese Zinsen zahlen Sie Monat für Monat, bis die volle Kreditsumme ausgezahlt wurde“, sagt Anne Ahler, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein. Ihr Tipp: „Wählen Sie eine Bank aus, die Ihnen eine lange bereitstellungsfreie Zeit einräumt. Bei einem Neubau sind 6 bis 12 Bei üblich.“

Fertigstellungstermin

Bauträgerverträge enthalten einen Fertigstellungstermin. Dieses Datum ist verpflichtend für den Bauträger. Achten Sie im Bauträgervertrag also auf eine präzise Angabe und klare Formulierungen. Denn bei Terminüberschreitungen können Sie Preisnachlässe oder Schadensersatzansprüche geltend machen – sofern diese Sanktionen im Bauträgervertrag festgehalten wurden.

Auslegungsbedürftig ist die Art und Weise der Fertigstellung. Denn es gibt keine eindeutige Definition, was mit einer Fertigstellung genau gemeint ist. So wird der Begriff sowohl für die bezugsfertige Herstellung (schlüsselfertige Übergabe) als auch für die vollständige Fertigstellung der Immobilie verwendet.

Fragen Sie also beim Bauträger nach, was er genau darunter versteht und bestehen Sie auf einen Bauzeitenplan. Damit haben Sie einen Überblick über den gesamten Bauablauf.

Festpreis

In einem Bauträgervertrag ist der Kaufpreis in der Regel ein Festpreis, der sich aus der Baubeschreibung ableitet. Fragen Sie unbedingt beim Bauträger nach, was die Festpreisgarantie genau umfasst. Denn es besteht die Gefahr, dass der Bauträger Preissteigerungen beispielsweise bei den Erschließungs- und Baukosten an Sie weiterreicht, wenn das Vertragswerk nicht eindeutig ist.

Und hinterfragen Sie auch, ob es eine Preisbindungsfrist gibt, also ob der Festpreis zeitlich beschränkt ist. Üblicherweise gilt ein Festpreis nur 6 bis 12 Monate. Das kann teuer für Sie werden. Denn wenn sich beispielsweise der Bauprozess wegen eines Baustreiks verzögert, die Frist also überschritten wird, kann der Bauträger den Festpreis anheben. Dadurch könnte Ihre gesamte Baufinanzierung ins Wanken geraten.

Misstrauen Sie auch mündlichen Zusagen und halten Sie alles vertraglich fest. Denn nur Leistungen, die schriftlich vereinbart werden, sind später auch einklagbar. Grundsätzlich gilt: „Verträge sind grundsätzlich zum Vertragen da. Und wann vertrage ich mich? Wenn ich genau verstanden habe, was da steht. Das gilt auch für einen Bauträgervertrag“, betont Manuela Reibold-Rolinger.

Fälligkeit des Kaufpreises

Schließen Sie einen Bauträgervertrag ab, nachdem die Immobilie fertig ist, zahlen Sie den vollen Kaufpreis auf einen Schlag. Wird die Immobilie erst geplant oder befindet sie sich im Bau, dann zahlen Sie den Kaufpreis in Bauabschnitten ab.

Die maximale Höhe der jeweiligen Rate ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt. Üblicherweise fordert der Bauträger 7 Raten von Ihnen. Es können auch mehr sein. „Prüfen Sie jede Rechnung des Bauträgers genau, damit Sie nur das bezahlen, was an Bauleistung wirklich erbracht und im Bauträgervertrag festgehalten wurde“, betont Anne Ahler.

Zur Orientierung: Ist der Rohbau fertig, kann der Bauträger maximal 40 % der Gesamtbausumme von Ihnen verlangen. Die Rechnung reichen Sie bei der finanzierenden Bank ein, die dann die entsprechende Summe an den Bauträger überweist.

Auflassung

Das zentrale Sicherungsmittel ist die sogenannte Auflassung. Denn damit erklärt der Bauträger, dass er das Grundstückseigentum auf den Käufer übertragen wird. Die Auflassung gehört zum Bauträgervertrag dazu und wird nach der Kaufpreiszahlung vollzogen.

Dazu wird zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Somit kann der Bauträger die Immobilie nicht noch einmal verkaufen. Ist alles nach Plan verlaufen, die Immobilie ist mangelfrei und alle Raten sind bezahlt, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Auflassung ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Damit erhalten Sie die rechtsverbindliche Zusage, dass Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Insolvenzschutz

Achten Sie im Bauträgervertrag auch darauf, dass er entsprechende Insolvenzschutz-Regelungen vorsieht. So schützen Sie sich beispielsweise mit einer sogenannten Fertigstellungssicherheit. Das bedeutet konkret: Entweder einigen Sie sich beim Vertragsabschluss darauf, dass die erste Rate um 75 % reduziert wird und der ausstehende Betrag nach erfolgreicher Bauabnahme von Ihnen bezahlt wird.

Oder der Bauträger übergibt Ihnen über die gleiche Summe ein Bankbürgschaft. In diesem Falle würde die Bank dafür haften, dass die Immobilie auch fertiggebaut wird, wenn der Bauträger Insolvenz anmelden muss. Sämtliche Garantien und Gewährleistungen sollten also fester Bestandteil des Bauträgervertrags sein.

„Das Insolvenzrisiko können Sie auch im Vorfeld eingrenzen, indem Sie sich ausführlich über den Bauträger informieren. Dazu zählen nicht nur Angaben auf der Firmenwebsite. Schauen Sie genauer hin. Besorgen Sie sich eine aktuelle Bonitätsauskunft über das Unternehmen. Ein Anwalt oder ein Notar kann Sie dabei beispielsweise unterstützen“, empfiehlt Anne Ahler.

Bauabnahme und Baumängel

Halten Sie im Bauträgervertrag unbedingt eine förmliche Bauabnahme fest, also eine gemeinsame Begehung mit dem Bauträger, nachdem der Neubau fertiggestellt ist. Idealerweise begleitet Sie ein dabei ein neutraler Bausachverständiger. Dokumentieren Sie im Bauabnahmeprotokoll sämtliche Baumängel. Ein Baumangel liegt vor, wenn das Ergebnis von der Baubeschreibung abweicht oder wenn es nicht dem anerkannten Stand der Technik entspricht.

Die Bauabnahme ist also mehr als ein formales Treffen, denn damit billigen Sie im Wesentlichen die vertragsgemäße Leistung (§ 640 BGB) des Bauträgers. Grundsätzlich gilt: Baumängel, die während der Bauabnahme nicht erkannt wurden, können Sie später schwerer anmahnen. Denn die Beweispflicht liegt dann bei Ihnen.

Stellen Sie also während der Bauabnahme Baumängel fest, können Sie zunächst eine Nachbesserung, also eine Beseitigung des Baumangels vom Bauträger verlangen. Sollte er diese Pflicht nicht erfüllen, steht es Ihnen frei, den Kaufpreis zu mindern oder Sie treten in schwerwiegenden Fällen vom Bauträgervertrag zurück und fordern Schadensersatz.

Bemerken Sie erst später entsprechende Baumängel, können Sie sich auf die gesetzliche Gewährleistungsfrist berufen. Sie gilt bei Bauträgerverträgen für 5 Jahre. Die Baumängel müssen Sie schriftlich anmahnen und dem Bauträger eine Frist für die Mängelbeseitigung einräumen.

Welche Vorteile bietet ein Bauträgervertrag?

Mit einem Bauträgervertrag legen Sie den Grundstein für ein Leben in den eigenen vier Wänden. Nutzen Sie die Vorteile eines Bauträgervertrags, um Ihren Immobilienwunsch zu verwirklchen:

• Ein Bauträger erhält in der Regel bessere Konditionen von Handwerksfirmen. Dadurch senken Sie die Baukosten und damit die Finanzierungssumme.
• Ein Bauträger steuert den gesamten Bauprozess für Sie.
• Da Sie nur einen Vertrag abschließen, können Sie bei schweren Baumängeln oder Pflichtverletzungen des Bauträgers leichter vom Vertrag zurücktreten. 

Wer prüft den Bauträgervertrag?

Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sollte den Bauträgervertrag komplett durchleuchten und daran mitwirken, dass er ausgewogen gestaltet wird. Denn unklare Klauseln ermöglichen beispielsweise Fristüberschreitungen, ein Verwässern der Gewährleistungsansprüche oder die Option, Baustoffe minderer Qualität zu nutzen. „Für einen ersten Überblick können Sie sich auch an die Verbraucherzentrale wenden“, ergänzt Anne Ahler.

Daneben ist es ratsam Bauherrenberater zu kontaktieren, also Architekten, Bauingenieure oder Immobiliengutachten. Sie wissen genau, ob die einzelnen Raten dem Wert der abgerechneten Teilleistungen entsprechen. Nehmen Sie sich also Zeit und lassen Sie den Bauträgervertrag rechtlich und bautechnisch überprüfen. Denn die verbriefte Rechtssicherheit zahlt sich aus und schont gleichzeitig Ihre Nerven.

Warum muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden?

Aufgrund der Grundstücksübertragung benötigt ein Bauträgervertrag eine notarielle Beurkundung und die Unterschriften des Käufers und des Bauträgers. Auch Eigenleistungen und Sonderwünsche, inklusive der Kosten, müssen im Bauträgervertrag festgehalten und notariell beurkundet werden. Denn sonst ist er unwirksam. Dies gilt auch für alle nachträglichen Änderungen.

Ist ein Bauträgervertrag ein klassischer Kaufvertrag?

Ein Bauträgervertrag ist kein klassischer Kaufvertrag, da er sowohl die Übereignung eines Grundstückes als auch die Beauftragung eines Neubaus beinhaltet. Daher ist das Vertragswerk eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Das heißt, es gelten sowohl §§ 433 ff. als auch §§ 631 ff. des BGB, womit sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien ergeben.

Die Mischform zeigt sich beispielsweise bei der Vergütung. Denn nach BGB (§ 433 Abs. 2) wird der Kaufpreis Zug um Zug gegen Lieferung fällig. Doch gemäß BGB (§ 641) erfolgt die Vergütung erst mit der Bauabnahme. In der Praxis wird dieser Konflikt durch eine gestaffelte Ratenlösung gelöst. Maximal 7 Raten sind gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung möglich.