Baufortschritt: So funktioniert die Auszahlung Ihres Kredits beim Hausbau

Was ist ein Baufortschritt?

Der Begriff Baufortschritt bezieht sich auf den aktuellen Stand der Bauarbeiten bei einem umfangreichen Bauvorhaben, z. B. beim Neubau, einer Modernisierung oder eines Anbaus Umbau. Er beschreibt, wie weit die Arbeiten im Vergleich zum geplanten Zeitplan und den Bauphasen fortgeschritten sind.

Der Baufortschritt ist auch für die Steuerung der Baufinanzierung wichtig. Wird ein Haus beispielsweise durch einen Bauträger errichtet, zahlen Banken in der Regel den Baukredit in Teilbeträgen aus – abhängig vom jeweiligen Baufortschritt. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer die komplette Kreditsumme nicht sofort erhält, sondern stückchenweise, sobald eine Phase des Baufortschritts abgeschlossen ist.

Bauzinsen berechnen

Mit unserem Bauzinsrechner können Sie sich anhand tagesaktueller Beispielzinsen einen ersten Eindruck von den derzeitigen Konditionen am Markt machen.

Warum ist die Dokumentation des Baufortschritts so wichtig für die Baufinanzierung?

Für eine geordnete Baufinanzierung ist die Dokumentation des Baufortschritts von entscheidender Bedeutung. Da der Auszahlungsmodus des Baudarlehens in der Regel mit dem definierten Baufortschritt verbunden ist.

Grundsätzlich gilt: Der Baufortschritt bestimmt den Zahlungsplan für die Baufinanzierung. Üblicherweise erfolgen die Teilauszahlungen entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Demnach erfolgt die Auszahlung der kompletten Kreditsumme in maximal 7 Teilauszahlungen.

Welche Kosten fallen pro Abschnitt an?

Wer zusammen mit einem Bauträger ein Haus baut, kann die Kosten anhand der Makler- und Bauträgerverordnung berechnen. Unter § 3 Abs.2 Nr.2 ist dort festgelegt, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger in den wesentlichen Phasen des Baufortschritts in Rechnung stellen kann.

Wichtig ist, dass eine Bauphase vollendet sein muss, bevor das Bauunternehmen sie abrechnen kann. Die erste Zahlung kann bereits nach dem Beginn der Erdarbeiten erfolgen. Hier werden 30 % der Gesamtkosten fällig. Bei einem Grundstück mit Erbbaurecht sind es 20 %.

Nach Fertigstellung des Rohbaus kann das beauftragte Bauunternehmen weitere 40 % der Restsumme in Rechnung stellen. Die übrigen Baukosten können nach folgendem Schlüssel abgerechnet werden. Die Prozentsätze beziehen sich dabei nicht auf die Gesamtkosten, sondern auf die restliche Summe, die nach der ersten Zahlung noch aussteht.

• Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen: 8 %
• Rohinstallation der Heizungsanlagen: 3 %
• Rohinstallation der Sanitäranlagen: 3 %
• Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 %
• Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung: 10 %
• Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten: 6 %
• Estrich: 3 %
• Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 4 %
• Bei Bezugsfertigkeit: 12 %
• Fassadenarbeiten: 3 %
• Nach vollständiger Fertigstellung: 5 %

Auch wenn ein Bauherr nicht mit einem Bauträger zusammenarbeitet, bleibt ein ausgewogener Zahlungsplan wichtig. Als Faustregel gilt, dass bis zum Abschluss des Rohbaus nicht mehr als 50 % der Gesamtbausumme bezahlt wurde. So stellen Sie sicher, dass Sie erst Leistungen bezahlen, wenn sie abgeschlossen sind.

Eine Übersicht, was in den einzelnen Phasen passiert, und zum allgemeinen Vorgehen beim Hausbau, finden Sie in unserem Ratgeberartikel "Hausbau: Bauphasen von A bis Z".

Wie erfolgt der Nachweis für die Bank?

Die Bank möchte über den Baufortschritt informiert sein. Sie zahlt nur dann das Geld aus, wenn dafür ein entsprechender Stand im Baufortschritt erreicht ist. Dazu erstellt das Bauunternehmen oder der zuständige Architekt entsprechende Bautenstandsberichte. Diese können Bauherren bei der Bank als Nachweis einreichen. In einigen Fällen schicken Banken eigene Sachverständige auf die Baustelle, um den Baufortschritt zu begutachten.

Sie wollen mehr über die Auszahlungsvoraussetzungen einer Baufinanzierung erfahren? Dann empfehlen wir Ihnen unserem Ratgeberartikel "Auszahlungsvoraussetzungen für die Baufinanzierung: Welche gibt es?".

Welche Vorteile bringt die Auszahlung des Kredits nach jedem Baufortschritt mit sich?

Die gestückelte Auszahlung des Baudarlehens ist für alle Beteiligten vorteilhaft. 

• Kreditnehmer: Sie bezahlen nur das, was bereits geleistet wurde. Damit schließen Sie das Risiko aus, für noch nicht erbrachte Leistungen bereits Geld zu zahlen.
   
• Banken: Darlehensgeber zahlen nur die Anteile des Darlehens aus, wenn eine entsprechende Phase im Baufortschritt erreicht ist. So stellen sie auch sicher, dass das ausgezahlte Darlehen dem aktuellen Gegenwert des finanzierten Gebäudes entspricht.
   
• Bauunternehmen: Bauträger, die den kompletten Bauprozess aus einer Hand anbieten, können bereits während der Bauphase Zwischenrechnungen stellen. Bauträger müssen nicht komplett in Vorleistung gehen, wie es ansonsten der Fall wäre, wenn die Baukosten erst bei Fertigstellung des Gebäudes bezahlt würden.

Im besten Fall ist der Hausbau innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit abgeschlossen. Andernfalls zahlen Sie auf das noch nicht abgerufene Darlehen Bereitstellungszinsen.

Baufortschritt: Womit zuerst tilgen? Eigenkapital oder Darlehen?

Kreditnehmer müssen einzelne Baumaßnahmen zunächst mit Eigenkapital finanzieren. Erst wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, übernimmt die Bank und finanziert mit dem Darlehen die restlichen Kosten des Baufortschritts.