Wie Banken Immobilien bewerten

Wie bewerten Banken Immobilien?

Die meisten Banken habe eine Bewertungssoftware, in die Sie zahlreiche Eckdaten der Immobilie und des Grundstücks eingeben. Aus der Eingabe dieser Daten ermittelt die Software den sogenannten Beleihungswert für die zu finanzierende Immobilie. Dabei fällt die Bewertung durch die Bank häufig niedriger aus als der Kaufpreis für die Immobilie.

Jede Bank hat ihre eigene Berechnungsgrundlage, um eine Immobilie zu bewerten. Grob gesagt, werden vom Verkehrswert einer Immobilie 10 bis 15 % Sicherheitsabschlag abgezogen. So erhält die Bank einen Beleihungswert, der als Grundlage für die Baufinanzierung aufgenommen wird. 

Warum ermittelt die Bank einen Beleihungswert?

Wenn Sie sich Geld von der Bank leihen, möchte die Bank sichergehen, dass sie das Geld auch vollständig, inklusive Zinsen, zurückerhält. Dafür fordert die Bank Sicherheiten, die im Fall von Zahlungsausfällen veräußert werden können. In der Regel werden die zu finanzierenden Immobilien mittels einer Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch hinterlegt. Da Immobilien im Lauf der Jahre an Wert verlieren, rechnet die Bank mit einem Wert, den sie beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung auch über die Jahre hinweg auf jeden Fall erzielt. Damit versucht die Bank, finanziellen Verlusten zu entgehen. Der Beleihungswert ist folglich stets niedriger als der Verkehrswert einer Immobilie, der von Faktoren wie der Lage oder der wirtschaftlichen Wohnsituation beeinflusst wird. Üblich ist ein Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 30 %. 

Welche Anforderungen gibt es an die Banken, den Beleihungswert zu ermitteln?

Banken unterliegen festgelegten Verfahren und Anforderungen, wenn auch jede Bank etwas unterschiedlich rechnet. Finanzinstitute, die sich über Pfandbriefe finanzieren, unterliegen der seit 2006 gültigen Beleihungswerteermittlungsverordnung (BelWertV). Zusätzlich gilt, dass Immobilien über einem Wert von 400.000 € sind von einem externen Gutachter zu bewerten.

Darf mir die Bank die Bewertung der Immobilie in Rechnung stellen?

Die Bank darf Ihnen das Wertgutachten für Ihre Immobilie nicht in Rechnung stellen. Das ist nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart seit 2007 (20 O 0/07) nicht mehr zulässig. Achten Sie daher auf versteckte Begriffe wie „Wertermittlungsgebühr“ oder „Schätzkosten“. Da die Wertermittlung im Interesse der Bank liegt und zu den gesetzlichen Pflichten einer Bank gehört, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Verbraucher übertragen werden.

Die Bank bewertet meine Immobilie zu niedrig, darf sie das?

Die Bank darf grundsätzlich ein Haus niedriger bewerten. Genau genommen bewertet jede Bank ein Haus nach eigenen Kriterien. Stellen Sie also eine Kreditanfrage für eine Baufinanzierung an unterschiedliche Banken, wird Ihr Haus in der Regel auch stets unterschiedlich bewertet. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen dabei mehrere Baufinanzierungen zu vergleichen und das passende Darlehen zu finden. So sparen Sie Zeit und Nerven. Füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Wir melden uns umgehend bei Ihnen.

Was kann ich tun, wenn die Bank das Haus nicht finanzieren will?

Lehnt Ihre Bank die Finanzierung ab, können Sie weitere Banken anfragen. Da jede Bank unterschiedliche Kriterien zur Risikobewertung einer Immobilie ansetzt, lehnt die eine Bank eine Finanzierung ab, während eine andere Bank die Finanzierung übernimmt.

Können Sie weiteres Eigenkapital aufbringen, verändert sich das Verhältnis vom Darlehensbetrag zum Beleihungswert, im Fachjargon Beleihungsauslauf genannt. Dann sinkt das Risiko für die Bank und sie ist eher bereit, eine Finanzierung zuzusagen.

Kann ich den Immobilienwert mit der Bank verhandeln?

Den Immobilienwert mit der Bank zu verhandeln ist meist ausgeschlossen. Das ist vergleichbar mit einer Aufnahmeprüfung. Die festgelegten Aufgaben müssen in der vorgeschriebenen Zeit absolviert werden. Bestehen Sie den Test nicht, liegen die Tatsachen auf der Hand und Sie haben die Aufnahme nicht geschafft. Ähnlich ist es auch, wenn die Bank eine Immobilie bewertet. Die Bewertung steht fest. Sie können jetzt nur noch dafür sorgen, dass das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und dem von Ihnen geforderten Darlehensbetrag besser ist. Das erreichen Sie beispielsweise, indem Sie Eigenkapital einbringen oder den Eigenkapitalanteil erhöhen.