Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

Das Finanzamt bedient sich bei der Berechnung des Immobilienwertes eines standardisierten Verfahrens, auch als Einheitswertverfahren bekannt. Die Berechnung für die Grundsteuer lautet:

Dabei ergibt der Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl den Grundsteuermessbetrag.

Aus welchen Faktoren berechnet das Finanzamt den Immoblienwert?

Um die Grundsteuer zu berechnen, sind drei Faktoren maßgeblich:

1. Einheitswert 

Der Einheitswert gibt den Wert eines Grundstücks aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer und 1964 für die alten Bundesländer an. Bei einem unbebauten Grundstück wird der Bodenwert aus dem jeweiligen Jahr mit der Grundstücksgröße in Quadratmetern multipliziert. Bei bebauten Grundstücken kommt entweder das Sachwertverfahren bei selbstgenutzten oder das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien für die Berechnung zur Anwendung.

2. Grundsteuermessbetrag 

Der Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Mit der Grundsteuermesszahl wird festgelegt, wie viel des Einheitswertes versteuert wird. Sie wird in Promille angegeben. In den alten Bundesländern liegt die Grundsteuermesszahl zwischen 2,6 und 6,0 Promille. In den neuen Bundesländern ist ein Wert zwischen 5,0 und 10,0 Promille üblich.

3. Hebesatz der Kommunen

Mit dem Grundsteuer-Hebesatz legen die Kommunen einen eigenen Wert fest. Sie bestimmen, wie hoch schlussendlich die Steuerlast ausfällt. Mit der Grundsteuer, die an die jeweilige Kommune gezahlt wird, werden öffentliche Einrichtungen bezahlt oder die Infrastruktur ausgebaut. Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und schwankt zwischen 80 und 995 Prozent.

Kann ich gegen die Berechnung des Finanzamtes vorgehen?

Sind Sie der Meinung, dass der Einheitswert und damit der Wert für Ihre Immobilie zu hoch angesetzt wurden, Ihre Grundsteuer folglich zu hoch ausfällt, können Sie das beim Finanzamt anfechten. Grundlage ist hier Paragraf 198 des Bewertungsgesetzes (BewG). Allerdings stehen Sie dann in der Pflicht, den niedrigeren Verkehrswert mit einem Gutachten zu beweisen. Das Finanzamt muss das Gutachten jedoch nicht zwangläufig akzeptieren. Das Finanzamt stellt sehr hohe qualitative Ansprüche an das Gutachten. Die Kosten für den Gutachter tragen Sie.