Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

Das Finanzamt bedient sich bei der Berechnung des Immobilienwertes, auch Grundsteuerwert genannt, eines standardisierten Verfahrens, dem so genannten Ertragswertverfahren. Um den Wert festzustellen, werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese ergibt sich unter anderem aus der so genannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde: Je höher die Mietniveaustufe ist, desto höher sind in der Regel auch die Mieten in der Gemeinde.

Weitere Faktoren, die bei der Berechnung des Immobilienwertes zur Ermittlung der Grundsteuer berücksichtigt werden, sind:

• Die Grundstücksfläche
• Die Gebäudeart
• Das Baujahr
• Die Wohnfläche
• Die Lage

Je nachdem, in welchen Bundesland und nach welchen Modell die Grundsteuer berechnet wird, können auch andere Faktoren wichtig sein oder einer der genannten Faktoren stärker ins Gewicht fallen.

Welche Faktoren sind für die Berechnung der Grundsteuer wichtig?

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell erfolgt nach folgender Formel:

Um die Grundsteuer zu berechnen, sind drei Faktoren maßgeblich:

1. Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert gibt den Immobilienwert wieder. Er wird vom Finanzamt berechnet und dient als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer. Alle 7 Jahre erfolgt eine Neubewertung des Grundsteuerwertes. Tritt innerhalb der 7 Jahre eine Änderung des Immobilienwertes beispielsweise durch einen Umbau ein und ändert sich dadurch der Grundsteuerwert um mehr als 15.000 €, erfolgt die Neubewertung auch innerhalb der 7-Jahresfrist.

2. Grundsteuermesszahl 

Die Grundsteuermesszahl für die Ermittlung der Grundsteuer beträgt nach dem Bundesmodell 0,31 ‰ für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) und 0,34 ‰ für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke). Einige Bundesländer nutzen andere Berechnungsmodelle als das Bundesmodell, hier kann die Steuermesszahl abweichen.

3. Hebesatz der Kommunen

Mit dem Grundsteuer-Hebesatz legen die Kommunen einen eigenen Wert fest. Sie bestimmen, wie hoch schlussendlich die Steuerlast ausfällt. Mit der Grundsteuer, die an die jeweilige Kommune gezahlt wird, werden öffentliche Einrichtungen bezahlt oder die Infrastruktur ausgebaut. Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und jeweils für ein Kalenderjahr festgelegt (§ 25 Grundsteuergesetz).

Kann ich gegen die Berechnung des Finanzamtes vorgehen?

Sind Sie der Meinung, dass der Grundsteuerwert und damit der Wert für Ihre Immobilie zu hoch angesetzt wurden, Ihre Grundsteuer folglich zu hoch ausfällt, können Sie das beim Finanzamt anfechten. Grundlage ist hierfür der §198 des Bewertungsgesetzes (BewG). Allerdings stehen Sie dann in der Pflicht, den niedrigeren Verkehrswert mit einem Gutachten zu beweisen. Das Finanzamt muss das Gutachten jedoch nicht zwangläufig akzeptieren. Das Finanzamt stellt sehr hohe qualitative Ansprüche an das Gutachten. Die Kosten für den Gutachter tragen Sie.