Was war der Grundsteuer Einheitswert?

Der Einheitswert diente bis Ende 2024 als Bemessungsgrundlage bei der Berechnung der Grundsteuer. Er bildete den Wert jedes bebauten oder unbebauten Grundstücks, der nach einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wurde. Auf dieser Basis wurde schlussendlich die entsprechende Grundsteuer berechnet, welche Immobilienbesitzer in der Regel alle drei Monate zahlen müssen.  

Wie wurde der Grundsteuer Einheitswert berechnet?

Der Einheitswert wurde von vielen unterschiedlichen Faktoren wie beispielsweise dem Baujahr des Hauses oder der Grundstücksart bestimmt und von den Finanzämtern für jedes Grundstück einzeln festgelegt. Dafür griffen die Finanzbehörden auf große Datensammlungen zurück, die folgende, für die Berechnung des Einheitswertes relevante Angaben enthielten:

• Bauart
• Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• Alte Mietzahlungen
• Kosten für Bauweise und Bauteile
• Bauliche Ausstattung

Der Grundsteuer Einheitswert wurde in den neuen Bundesländern allerdings nur einmal im Jahr 1935 festgestellt, in den alten Bundesländern zuletzt 1964. Die Einheitswerte und das Berechnungssystem für die Grundsteuer waren demzufolge völlig veraltet und bildeten nicht mehr den aktuellen Wert der Immobilien ab. Das hatte auch die Politik bemerkt und im Jahr 2019 eine Reform der Grundsteuer angestoßen, die schließlich 2025 in Kraft trat.

Warum war eine Reform der Grundsteuer dringend nötig?

Die Reform der Grundsteuer und des Einheitswertes war dringend nötig, da dieser seit Jahrzehnten nicht neu berechnet wurde. Die Wertentwicklung der Grundstücke und Immobilien wurde also nicht berücksichtig, weshalb ein großes Ungleichgewicht in der Steuerbelastung bestand. Viele Eigentümer mussten aufgrund der veralteten Berechnung also übermäßig viel Grundsteuer zahlen, während andere dagegen zu gering belastet wurden. In erster Linie zielen die neuen Grundsteuerwerte somit auf die Beseitigung von ungerecht erteilten Grundsteuer-Beträgen ab. Die Grundsteuerzahlungen hatten sich einfach zu weit von den tatsächlichen Immobilienwerten entfernt.

Welche Änderungen des Einheitswertes und der Grundsteuer traten ab 2025 in Kraft?

Da das Verfahren auf Basis des alten Einheitswertes laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig ist, gelten seit dem 1. Januar 2025 neue Berechnungsmethoden für die Grundsteuer. Dieser lange Vorlauf von 2019 bis 2025 war nötig, um die statistischen Miethöhen und Grundstückswerte genau zu ermitteln. Die komplette Neuberechnung erfolgte dann je nach Gemeinde im Jahr 2024 beziehungsweise 2025. 

Sowohl die Bewertung der Grundstücke als auch die Gestaltung der Grundsteuer-Hebesätze durch die Gemeinden und Kommunen änderten sich ab 2025 – allerdings dürfen diese damit keine unberechtigten Gewinne erzielen. Ziel ist es nämlich, den Großteil der Eigentümer vor einer Steuererhöhung zu verschonen. In bestimmten Fällen wird die Steuerlast sogar herabgesetzt, beispielsweise bei Sozialwohnungen, Genossenschaftsobjekten oder kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften.