Versteckte Mängel beim Hauskauf: Wer haftet, wer zahlt?

Welche Arten von versteckten Mängeln gibt es beim Hauskauf?

Rein juristisch gibt es drei Arten von Mängeln an einer Immobilie, zwischen denen unterschieden werden muss:

1. Offener Mangel: Der offene Mangel ist für Immobilienkäufer sofort erkennbar, beispielsweise als sichtbarer Riss im Putz der Hauswand. Aus dem Grund der Offensichtlichkeit, muss der Verkäufer den Käufer über einen offenen Mangel nicht mehr gesondert aufklären.

2. Versteckter Mangel: Versteckte Mängel werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt, beispielsweise wenn neue Eigentümer nur ein paar Gartenarbeiten verrichten wollen und dabei einen vergrabenen Öltank finden.

3. Arglistig verschwiegener Mangel: Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer sich dessen bewusst ist und ihn trotzdem verheimlicht, wie beispielsweise nicht sofort ersichtlichen Schimmelbefall oder einen feuchten Keller. In solch einem Fall können Sie als Käufer der Immobilie auf Schadensersatz klagen und unter Umständen die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern. Eine arglistige Täuschung liegt also immer dann vor, wenn der Verkäufer Ihnen vorsätzlich falsche Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie gemacht oder seine Aufklärungspflicht verletzt hat.

Was gilt als Mangel oder Schaden beim Hauskauf?

Typische Mängel, die oft erst nach dem Hauskauf entdeckt werden, sind zum Beispiel.:

• Schimmelbefall
• Wasserschaden
• Feuchtigkeit im Keller
• Hausbockbefall im Dachgeschoss
• Altlasten (beispielsweise ein vergrabener Öltank im Garten)
• Hausschwamm
• Verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand
• Ungezieferbefall
• Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte
• Asbestbelastung

Was genau ist ein versteckter Mangel beim Hauskauf?

Ein versteckter Mangel beim Hauskauf liegt dann vor, wenn dieser für Sie als Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht ersichtlich, dem Verkäufer jedoch bekannt war oder dieser ihn vermuten konnte. Allerdings gibt es den Begriff „versteckter Mangel“ im Kaufvertragsrecht beziehungsweise Mietvertragsrecht gar nicht, dort ist nämlich nur von „Mangel“ oder „Sachmangel“ die Rede. Laut § 438 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist für die Definition eines Mangels entscheidend, dass „die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben sollte“. Das BGB definiert den Mangel also als ein Abweichen der vereinbarten Beschaffenheit.

Dazu zählen nicht nur das Objekt selbst, sondern auch alle Eigenschaften, die zum Gebrauch erforderlich sind, beziehungswiese die zum Gebrauch der Immobilie vereinbart wurden. Aus diesem Grund werden auch Standorteinflüsse und Mieteinnahmen zur Immobilie hinzugezählt.

Wie verhalte ich mich, wenn ich versteckte Mängel beim Hauskauf feststelle?

Stellen Sie nachträglich Mängel an Ihrer Immobilie fest, sollten Sie sofort einen Gutachter beziehungsweise Sachverständigen einschalten, der sich den Schaden ganz genau ansieht. Dank seiner Expertise wird er den Schaden bewerten und Ihnen präzise sagen können, wie alt dieser ist und ob er eventuell auch schon längerfristig besteht.

Anschließend sollten Sie den Verkäufer kontaktieren, ihm den Sachverhalt schildern und im besten Fall eine gütliche Einigung anstreben. Diese kann beispielsweise in Form einer Kaufpreisminderung oder durch die Beteiligung des Verkäufers an den Reparatur-/Sanierungskosten geschehen. Ist der Verkäufer allerdings nicht kompromissbereit und streitet den versteckten Mangel womöglich sogar ab, hilft Ihnen als Käufer schlussendlich nur der Gang zum Rechtsanwalt. Achten Sie dabei aber immer darauf, dass Ihre Beweislage tatsächlich ausreichend gut ist, damit Sie Ihre rechtlichen Ansprüche geltend machen können.

Wer haftet für Mängel und Schäden, die erst nach dem Hauskauf entdeckt wurden?

Geht es um die Frage nach der Haftung für versteckte Mängel oder Schäden, gilt generell: Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel.

„Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ (Rechtsgrundlage: § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB)

Allerdings beinhalten Kaufverträge für den Privatkauf von Immobilien in der Regel einen Haftungsausschluss sowie einen Ausschluss für Sachmängelhaftung. Ist das auch in Ihrem Kaufvertrag der Fall, gilt leider der bekannte Ausspruch: „Gekauft, wie gesehen“ und die Gewährleistung durch den Verkäufer ist in den meisten Fällen von vornherein ausgeschlossen. Auch Formulierungen wie „Der Verkäufer haftet nicht für Größe, Güte und Beschaffenheit. Der Verkäufer haftet nicht für Mängel des Gebäudes. Er versichert aber, dass ihm keine verstecken Mängel bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat.“, finden sich häufig in Immobilienkaufverträgen.

Wer haftet für arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf?

Allerdings gibt es eine Grenze: Wurde Ihnen als Käufer ein Mängel des Gebäudes seitens des Verkäufers ganz bewusst nicht aufgezeigt, so gilt das als arglistig verschwiegener Mangel – und diese sind zum Schutz des Käufers von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen Das bedeutet, dass sich der Verkäufer bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann – auch dann nicht, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).

Beispielhaft für arglistig verschwiegene Mängel wären ein feuchter Keller, Schimmel- oder Ungezieferbefall von denen der Verkäufer zwar wusste, Sie Ihnen gegenüber während des Verkaufsprozesses der Immobilie allerdings absichtlich und trotz seiner Offenbarungspflicht, nicht erwähnte.

Wie kann ich als Käufer einen arglistig verschwiegenen Mangel beim Hauskauf beweisen?

Um dem Verkäufer eine vorsätzliche Täuschung nachzuweisen, müssen Sie beweisen, dass dieser Sie hätte vorab über den Missstand aufklären müssen – es aber nicht tat. Der Begriff arglistige Täuschung steht also immer im Zusammenhang mit der Aufklärungspflicht des Verkäufers. Sollte dieser Ihre gestellten Vorwürfe abstreiten und seiner Beweispflicht (in diesem Fall über die ausreichende und umfassende Aufklärung) nicht nachkommen wollen, steht im Rechtsfall Aussage gegen Aussage.

Haben Sie also nach dem Hauskauf einen Schimmelbefall an einer verdeckten Stelle entdeckt und sind sich sicher, dass dieser Mangel Ihnen seitens des Verkäufers arglistig verschwiegen wurde, sollten Sie auf jeden Fall einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Im für Sie besten Fall wird dieser Ihnen aufgrund von Untersuchungen die Arglist bestätigen und ein Gutachten darüber ausstellen. Die Kosten für dieses Gutachten haben vorerst Sie als Käufer zu tragen.

Habe ich bei arglistig verschwiegenen Mängeln Anspruch auf Gewährleistung nach dem Hauskauf?

Wurde nach dem Hauskauf ein arglistig verschwiegener Mangel aufgedeckt und bewiesen, darf sich der Verkäufer nicht auf seine Gewährleistungsrechte berufen. Da der Gewährleistungsausschluss bei Arglist oder Vorsatz aufgehoben ist, muss der Verkäufer für die Reparatur oder Beseitigung des Mangels aufkommen.

Allerdings gilt das nur, wenn Sie als Käufer nicht von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Sollten Sie das doch tun, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, Ihnen den vollen Kaufpreis der Immobilie zurückzuzahlen.

Habe ich bei baujahrstypischen Mängeln Anpruch auf Gewährleistung nach dem Hauskauf?

Gerade bei einem bereits Jahrzehnte alten Gebäude ist es aufgrund des Alters vorab nicht immer möglich, Mängel oder Schäden komplett auszuschließen. Bei solchen Immobilien muss der Zustand deshalb altersgerecht sein, um als mangelfrei zu gelten – bei baujahrstypischen Mängeln gilt ein Gewährleistungsausschluss. Wollen Sie sich also auf Mängel berufen die etwa für Villen, die um 1900 errichtet wurden, typisch sind, wird Ihr Vorhaben leider ins Leere laufen.

Als baujahrstypische Mängel bei alten Gebäuden gelten beispielsweise:

• Veraltete Heizungsanlagen
• Veraltete Elektroinstallationen
• Veraltete Rohrleitungen

Oft fehlen auch die entsprechende Wärmedämmung und Schallisolierung, mitunter ist auch kein ausreichendes Fundament vorhanden. Da Häuser, die um 1930/1940 errichtet wurden, waren oft nur auf das Nötigste beschränkt und weisen deshalb in den meisten Fällen eine sehr einfache Bauweise sowie eine sparsame Werkstoffverwendung auf. Darüber hinaus lassen sich an Gebäuden aus der Vor- und Nachkriegszeit, überdurchschnittlich oft statische Mängel feststellen.

Welche Rechte und Ansprüche habe ich als Käufer bei versteckten Sachmängeln?

Stellen Sie nach dem Hauskauf Sachmängel fest, können Sie folgende Ansprüche geltend machen:

1. Anfechtung wegen arglistiger Täuschung:
Wurden Sie vom Verkäufer Ihrer Immobilie arglistig getäuscht, haben Sie das Recht, den Kaufvertrag anzufechten. Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben und Sie können den vollen Kaufpreis vom Verkäufer zurückverlangen. Im Gegenzug dazu sind Sie dazu verpflichtet, Haus, Grundstück oder die Eigentumswohnung an den Verkäufer zurückzugeben und die Auflassung zu erklären.

2. Reparatur und Mängelbeseitigung / Nacherfüllung:
Sie als Käufer haben bei versteckten Mängeln einen Anspruch auf Nacherfüllung und können deshalb vom Verkäufer verlangen, dass dieser die Reparatur und Beseitigung des Mangels übernimmt – beispielswiese die Beseitigung eines alten Öltanks aus dem Garten oder die Beseitigung von Schimmel. Sämtliche Kosten, also auch Transport-, Arbeits- und Materialkosten, hat hierbei der Verkäufer zu tragen.

3. Rücktritt:
Haben Sie als Käufer aufgrund der Mängel oder Schäden kein Interesse mehr an der Immobilie, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, wodurch der Vertrag unwirksam und aufgehoben wird. Darüber hinaus haben Sie das Recht den Kaufpreis zurückzuverlangen und müssen, ebenso wie bei der Anfechtung, anschließend die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben sowie die Auflassung erklären.

Voraussetzungen für den Rücktritt:

• Fristsetzung: Im Gegenzug zur Anfechtung ist es beim Rücktritt allerdings erforderlich, dass dem Verkäufer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde, dieser aber erfolglos verstrichen ist. Erst nach dem ergebnislosen Verstreichen dieser Frist, können Sie vom Ihrem Recht auf Rücktritt Gebrauch machen. Zwar kann in Ausnahmefällen auch auf eine Fristsetzung verzichtet werden, beispielsweise wenn der Verkäufer seine Nacherfüllungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert, allerdings ist dies nicht zu empfehlen.
  
  Allein aus Beweisgründen sollten Sie dem Verkäufer immer eine Frist von 10-11 Tagen setzen. Für normale Reparaturen ist das durchaus üblich und angemessen. Wurde die Nacherfüllung während dieser Zeit tatsächlich nicht erfüllt, stehen Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite. Bei größeren Reparaturen oder aufwändigeren Arbeiten kann eine Frist allerdings auch mehrere Monate dauern.
   
• Erheblichkeit des Sachmangels: Eine weitere Voraussetzung auf Rücktritt nach versteckten Mängeln beim Hauskauf ist, dass der Sachmangel nicht unerheblich sein darf, da in Bagatellfällen ein Rücktritt ausgeschlossen ist. Typische Bagatellfälle wären beispielsweise Reparaturen oder Ausbesserungen, deren Wert weit unter fünf Prozent des eigentlichen Kaufpreises liegt.

4. Minderung:
Wird der Wert Ihrer Immobilien durch einen Sachmangel beeinträchtigt, haben Sie das Rech auf Minderung des Kaufpreises. Beispielhaft für einen Sachmangel dieser Art wäre ein Hausbockbefall im Dachgeschoss des Hauses, dieser sich durch das Gebälk frisst und somit große Schäden verursachen kann. Auch ein Hausschwamm oder alte Wasserschäden fallen in diese Kategorie.

Höhe der Minderung

Die Höhe der Minderung hängt dabei stets davon ab, welchen Wertverlust die Immobilie konkret erlitten hat. Um das zu berechnen, wird der Kaufpreis der Immobilie in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem Wert des Gebäudes in mangelfreiem Zustand zu dem Wert des Mangels steht. Eine einfach Faustformel dafür lautet:

Der geminderte Kaufpreis = Wert der Sache in mangelhaftem Zustand x vereinbarter Kaufpreis / Wert der Sache in mangelfreiem Zustand.

Mindern Sie als Käufer also den Kaufpreis der mangelhaften Immobilie, muss Ihnen der Verkäufer die Differenz aus dem tatsächlich gezahlten und dem geminderten Kaufpreis erstatten.

Voraussetzungen für eine Minderung

• Fristsetzung: Ebenso wie beim Rücktritt, bedarf auch das Recht auf Minderung einer angemessen gesetzten und erfolglosen Nacherfüllungsfrist an den Verkäufer. Ob der Verkäufer den Sachmangel zu verschulden hat, ist auch hier nicht ausschlaggebend.

5. Schadensersatz:
Wurde der nach dem Hauskauf bemerkte Sachmangel durch einen Schaden verursacht, können Sie als Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Das gilt beispielsweise, wenn es wegen defekter Rohre im Keller zum Wasserrohrbruch kommt und dabei Ihr wertvoller Teppich beschädigt wird. Die Kosten für die Sanierung des Teppichs beziehungsweise für den Ersatz des guten Stücks, hat der Verkäufer als Schadensersatz zu tragen, wenn sein Verschulden vorliegt.

Ein weiteres Beispiel wäre, wenn Sie aufgrund eines Sachmangels erst zwei Wochen später als geplant in Ihr neues Haus einziehen können und solange mit Ihrer Familie im Hotel wohnen müssen. Liegt das Verschulden des Verkäufers vor, können Sie ihm die Hotelkosten als Schadensersatz in Rechnung stellen. In seinem eigenen Interesse sollte der Verkäufer also bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, wirklich jeden ihm bekannte Mangel oder Schaden der Immobilie offenlegen. Das führt unter Umständen zwar zu einer Minderung des Verkaufspreises, ein arglistig verschwiegener Mangel würde allerdings weitreichendere Konsequenzen (und wesentlich höhere Kosten) nach sich ziehen.

Wann verjährt der Anspruch auf Gewährleistung bei versteckten Mängeln?

Laut § 438 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs, verjährt der Mängelanspruch beim Immobilienkauf genau fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts. Handelt es sich um Mängelansprüche bei Bauleistungen, also Baumängel, so haben diese ebenfalls eine Verjährungsfrist von fünf Jahren nach Abnahme des Objekts (§ 634a BGB). Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche gelten sowohl für offene als auch für versteckte Mängel. Ob der versteckte Mangel innerhalb der Gewährleistungspflicht dabei (noch) nicht ersichtlich war und Sie deshalb keine Möglichkeit hatten ihn zu beanstanden, ist dabei unerheblich.

Handelt es um einen arglistig verschwiegenen Mangel, beginnt die Verjährungsfrist allerdings erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Mangel aufdeckten. Die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt des Aufdeckens beziehungsweise Erkennens, beträgt drei Jahre.

Liegen Rechtsmängel, also grundbuchliche Belastungen und nicht offengelegte Miet- oder Pachtverträge für die Immobilie vor, können Sie als Käufer Ihren Anspruch auf Mängelhaftung 30 Jahre lang geltend machen.