Grundbuchordnung: Regeln, Bedeutung, Einsicht

Was ist die Grundbuchordnung?

Die Grundbuchordnung (GBO) ist ein deutsches Gesetz. Zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) regelt die Grundbuchordnung, wie eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wird, welche Rechte damit verbunden sind und wie die Grundbücher geführt werden. Die Grundbücher werden laut der Grundbuchordnung von den Amtsgerichten und den dortigen Grundbuchämtern geführt.

Generell wird für jedes Grundstück beziehungsweise jede Immobilie ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Diese Grundbuchblätter eines Bezirks werden in einem Band gesammelt. Das Grundbuchblatt wurde ursprünglich als Loseblattsammlung geführt. Heute liegt es in der Regel auch in elektronischer Form vor und ist daher auch online einsehbar.

Was regelt die Grundbuchordnung im Detail?

Die Paragrafen der Grundbuchordnung bestimmen, wie das nach dem BGB begründete Recht an einem Grundstück faktisch umgesetzt wird. Insgesamt besteht die Grundbuchordnung aus neun Abschnitten, die die Form und den Inhalt von Grundbüchern regeln:

• Erster Abschnitt: Allgemeine Vorschriften
• Zweiter Abschnitt: Eintragungen in das Grundbuch
• Dritter Abschnitt: Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuldbrief
• Vierter Abschnitt: Beschwerde
• Fünfter Abschnitt: Verfahren des Grundbuchamtes in besonderen Fällen
• Sechster Abschnitt: Anlegung von Grundbuchblättern
• Siebter Abschnitt: Das maschinell geführte Grundbuch
• Achter Abschnitt: Elektronischer Rechtsverkehr und elektronische Grundakte
• Neunter Abschnitt: Übergangs- und Schlussvorschriften

Die Grundbuchordnung können Sie im Internet einsehen: www.gesetze-im-netz.de

Auf welche Grundbucheintragungen muss ich als Immobilienkäufer besonders achten?

Den Ablauf des Grundbucheintrags regelt die Grundbuchordnung (GBO). Als Käufer einer Immobilie sollten Sie besonders auf diese drei Eintragungen achten:

• Auflassungsvormerkung
• Grundschuld
• Eigentümerwechsel

Auflassungsvormerkung: Laut der Grundbuchordnung ist der Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags dazu berechtigt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abteilung II) zu beantragen. Durch diesen vorläufigen Grundbucheintrag sichern Sie sich Ihren Anspruch auf das Eigentum der Immobilie. Dadurch kann der alte Eigentümer die Immobilie beispielsweise nicht an einen Dritten verkaufen.

Grundschuld: Die finanzierende Bank zahlt die Darlehenssumme erst an Sie aus, wenn die Eintragung der Grundschuld in der dritten Abteilung des Grundbuchs der betreffenden Immobilie erfolgt ist. Im Fachjargon spricht man von einer Grundschuldbestellung, an dem Sie, die finanzierende Bank und der Notar mitwirken. Wie der genaue Ablauf der Grundschuldbestellung im Detail aussieht, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Grundschuldbestellung: Ablauf, Kosten und Wissenswertes für Hauskäufer“ zusammengestellt.

Eigentümerwechsel: Haben Sie den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer beglichen, kümmert sich der Notar um die Eigentümerumschreibung. Die dafür notwendigen Formalien regelt ebenfalls die Grundbuchordnung. Planen Sie etwa zwei bis fünf Monate für den Eigentümerwechsel ein. Bis dahin gelten Sie als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und können diese mit allen Rechten und Pflichten nutzen.

Wer darf laut Grundbuchordnung das Grundbuch einsehen?

Ein Grundbucheintrag enthält vertrauliche Informationen, die nicht jeder einfach einsehen darf. Gemäß Paragraph 12 der Grundbuchordnung (GBO) ist eine Einsicht nur dann möglich, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Das reine Kaufinteresse reicht dafür nicht aus. Daher erwartet das Grundbuchamt von Ihnen in der Regel einen Vorvertrag oder eine Maklerbestätigung.

Allerdings ist es üblich, dass der Verkäufer beziehungsweise der Makler Ihnen einen aktuellen Grundbuchauszug, also eine Abschrift aller Eintragungen, aushändigt. Ein Zeitraum von zwei Wochen ist ein guter Richtwert für einen aktuellen Grundbuchauszug. Denn dadurch ist es unwahrscheinlich, dass in der Zwischenzeit Grundpfandrechte, Lasten oder Beschränkungen in das Grundbuch eingetragen wurden.

Als Eigentümer einer Immobilie können Sie laut der Grundbuchordnung jederzeit einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. So verschaffen Sie sich einen schnellen Überblick, ob beispielsweise noch alte Grundschulden eingetragen sind.

Daneben gibt es weitere Personengruppen, die laut der Grundbuchordnung Einsicht in das Grundbuch neben dürfen:

• Eingetragene Rechteinhaber
• Ehepartner
• Erben
• Mitarbeiter von staatlichen Behörden und Gerichten
• Notare
• Vermessungsingenieure

In Einzelfällen kann das Grundbuchamt auch einem größeren Personenkreis die Einsichtnahme gestatten. Gemäß den Paragraphen 891 und 892 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gilt für das Grundbuch das Prinzip des „Öffentlichen Glaubens“. Das bedeutet, dass die Angaben im Grundbuch als wahr und richtig und eingestuft werden.

Was kosten die Grundbucheinsicht, der Grundbuchauszug und die Eigentumsübertragung?

Ob Grundbucheinsicht, Grundbuchauszug oder Eigentumsübertragung: Laut der Grundbuchordnung ist dafür jeweils ein Antrag beim Grundbuchamt nötig. Sobald das Grundbuchamt Ihrem Antrag zur Grundbucheinsicht zustimmt, können Sie die Einsicht direkt im Grundbuchamt vornehmen. Dafür fallen keine Gebühren an.

Bei einem Grundbuchauszug haben Sie die Wahl zwischen einer unbeglaubigten Abschrift und einem beglaubigten Grundbuchauszug. Banken verlangen in der Regel einen beglaubigten Grundbuchauszug, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln.

Die anfallenden Kosten für den Grundbuchauszug ergeben sich aus der Grundbuchordnung. Sie sind sehr überschaubar: 

• Eine unbeglaubigte Abschrift kostet 10 Euro
• Eine beglaubigte Abschrift kostet 20 Euro

Zudem können Sie den aktuellen Grundbuchauszug über einen Drittanbieter im Internet anfordern. Sie erhalten dann den aktuellen Grundbuchauszug nach ein bis zwei Wochen – entweder per E-Mail oder auf dem Postweg. Doch der Online-Service hat seinen Preis. Die Spanne bewegt sich zwischen 35 bis 50 Euro.

Deutlich teurer wird es für Sie, wenn Sie im Zuge des Immobilienkaufs einen Grundbucheintrag beauftragen. Die Höhe der Gebühren leiten sich ebenfalls aus der Grundbuchordnung ab. Planen Sie dafür 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten ein. Wollen Sie die Kosten für die Grundbucheintragung bereits vor dem Kauf kalkulieren, empfehlen wir Ihnen unseren Grundbuchrechner.