Was ist Erbpacht?

Erbpacht ist die Nutzung eines Grundstücks über einen festgeschriebenen Zeitraum, der häufig zwischen 50 und 99 Jahren liegt. Dafür fallen monatliche oder jährliche Zahlungen an, der Erbbauzins. Heutzutage ist die Bezeichnung „Erbbaurecht“ gebräuchlich, wobei Erbpacht als Synonym verwendet wird.

Eine Immobilie mit Erbbaurecht schont den Geldbeutel und ist für einkommensschwache Familien eine Möglichkeit, den Traum vom Haus wahr werden zu lassen. Das Ganze hat aber leider auch große Nachteile.

Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer zwar eine Immobilie, aber nicht den Grund und Boden, auf dem sie steht. Der Grundstücksbesitzer räumt dem Immobilienkäufer allerdings ein Nutzungsrecht ein, das meist auf eine Dauer von 50-99 Jahren festgelegt ist. Im Gegenzug zahlt der Immobilienkäufer eine jährliche oder monatliche Pachtgebühr, den sogenannten Erpacht- oder Erbbauzins. Er beträgt üblicherweise 4 bis 5 Prozent des Grundstückswertes.

Die Nachteile einer Erbpacht

Als Eigentümer einer Immobilie auf Erbpacht sind sie größtenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat nämlich ein größeres Mitspracherecht, als viele vermuten.

• Zwar haben Sie als Pächter eines Grundstücks grundsätzlich ähnliche Rechte wie als Eigentümer eines Grundstücks. Sie können es vermieten, selbst nutzen oder vererben. Aber: All dem muss der Erbpachtgeber vorher zustimmen.
• Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem Grundstück in den Besitz des Verpächters über. Er ist verpflichtet, Sie für die Immobilie zu mindestens 2/3 Drittel des Verkehrswertes zu entschädigen. Schlagen Sie dieses Angebot aus, wird er automatisch neuer Eigentümer und Sie gehen leer aus. Daher achten Sie darauf, sich rechtzeitig um eine Verlängerung zu bemühen. Am besten wird die Verlängerung bereits vor Ablauf der vereinbarten Periode im Grundbuch eingetragen. Sind Kirchen, Stiftungen oder Kommunen die Verpächter, steht einer Verlängerung in der Regel nichts im Weg. Private Verpächter haben gegebenenfalls ein eigenes Interesse an dem Grundstück, sodass sie eine Verlängerung ausschlagen.
• Wollen Sie ihr Haus mit Erbpacht verkaufen, kann der Verpächter ein Veto einlegen, wenn er die Kreditwürdigkeit des neuen Eigentümers anzweifelt.
• Dem Verpächter steht außerdem zu, den Vertrag wegen Eigenbedarfs oder bei Verwahrlosung des Grundstücks zu kündigen. In diesem Fall muss er sie ebenfalls zu circa 60 Prozent entschädigen.
• Da Erbpachtgrundstücke sich schlechter verkaufen lassen und damit ein hohes Risiko für die Bank darstellen, ist die Finanzierung wesentlich teurer, und Eigenkapital ist zwingend erforderlich. Die Höhe legen Sie mit der Bank fest.

Sollten Sie Erbpacht trotz all dieser Nachteile in Erwägung ziehen, sprechen Sie mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Sie zeigen Ihnen alle Möglichkeiten und vergleichen diesen Plan auch mit dem Kauf einer "normalen" Immobilie auf eigenem Grundstück.