Bauerwartungsland: Was ist das und wofür ist es nutzbar?
- Als Bauerwartungsland gelten unerschlossene Flächen, die in den Flächennutzungsplänen von Gemeinden als zukünftiges Bauland verzeichnet sind.
- Ob Bauerwartungsland erschlossen wird, entscheidet die zuständige Gemeinde.
- Beim Kauf von Bauerwartungsland fällt neben der Grunderwerbsteuer auch die jährlich die Grundsteuer an.
Was gilt als Bauerwartungsland?
Als Bauerwartungsland gelten Flächen, die in den Flächennutzungsplänen von Gemeinden als zukünftiges Bauland oder als Land mit zu erwartender Bebaubarkeit verzeichnet sind und noch nicht erschlossen wurden.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV – definiert Bauerwartungsland in ihrem § 5 Absatz 2 wie folgt: „Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“
Ist Bauerwartungsland erschlossen?
Bauerwartungsland ist nicht erschlossen. Das bedeutet, dass die Fläche nicht an das örtliche Versorgungsnetz für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, Internet und Kabelfernsehen oder unter Umständen an die Gasversorgung angeschlossen ist. Die Erschließung von Flächen beziehungsweise die Entscheidung darüber ob eine Fläche erschlossen werden darf, obliegt der Gemeinde.
Aufgrund der Tatsache, dass Bauerwartungsland noch nicht erschlossen ist, ist es meist günstiger zu erwerben als eine bereits erschlossene Baufläche. Bauerwartungsland ist jedoch teurer als beispielsweise Ackerland. Wird das Bauerwartungsland von der Gemeinde als Bauland deklariert, kann es erschlossen werden. Die Kosten für die Erschließung trägt zu einem Teil die Gemeinde, zum anderen Teil der Käufer. Wie hoch die Kosten für die Erschließung sind, hängt von mehreren Faktoren wie der Entfernung zur Hauptanschlussstelle oder der Größe des Grundstücks ab. Die Kosten variieren zudem von Gemeinde zu Gemeinde.
Gerade in Zeiten, in denen Immobilien und auch Grundstücke sehr gefragt und deshalb verhältnismäßig teuer sind, weiten potenzielle Bauherren ihre Suche nach einem geeigneten Grundstück oftmals auch auf Bauerwartungsland aus. Sie spekulieren darauf, dass das Bauererwartungsland zeitnah als Bauland freigegeben wird und dann zügig bebaut werden kann.
Wird die Grundsteuer auch auf Bauerwartungsland fällig?
Der Flächennutzungsplan, in dem das Bauerwartungsland als solches ausgewiesen ist, schafft nicht automatisch Baurecht. Das bedeutet, ob auf Bauerwartungsland jemals gebaut werden darf, ist unklar. Es kann durchaus sein, dass Bauerwartungsland innerhalb von einem oder zwei Jahren zu Bauland wird. Es kann aber auch mehrere Jahre bis in seltenen Fällen sogar Jahrzehnte dauern.
Doch obwohl nicht sicher ist, dass das Land jemals zu echtem Bauland wird, fällt neben der Grunderwerbsteuer auch die jährlich zu entrichtende Grundsteuer auf Bauerwartungsland an. Und zwar nicht nach dem Hebesatz A der Grundsteuer für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, sondern nach dem teureren Hebesatz B für Grundstücke.
Wie finanziere ich Bauerwartungsland?
Es ist unklar, wann Bauerwartungsland wirklich zum Bauland wird. Um solch ein Grundstück finanzieren zu können, bedarf es vermutlich anderer Mittel als ein Darlehen. Denn eine Baufinanzierung für Bauerwartungsland zu erhalten, ist nahezu ausgeschlossen. Obwohl das Land wie ein normales Grundstück besteuert wird, ist es aufgrund der fehlenden Baugenehmigung in den Augen der Bank Ackerland. Und Ackerland kann nicht als adäquate Sicherheit für eine Baufinanzierung hinterlegt werden, da es weniger wert ist als ein erschlossenes Baugrundstück mit Baugenehmigung, auf das demnächst eine werthaltige Immobilie gebaut wird.
