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- Was der Bauzinsanstieg für Anschlussfinanzierungen bedeutet
Wer vor zehn Jahren ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung aufgenommen hat, profitierte von niedrigen Bauzinsen. Doch der plötzliche Zinsanstieg Mitte März stimmt einige Kreditnehmende sorgenvoll: Können sie sich bei einer Anschlussfinanzierung ihre Immobilie überhaupt noch leisten?
Eigentümerinnen und Eigentümer, die bereits seit einigen Jahren eine Immobilie besitzen und deren Zinsbindung in absehbarerer Zeit ausläuft, blicken nervös auf die aktuelle Bauzinsentwicklung. „Keine Angst vor der Anschlussfinanzierung“, beruhigt Björn Pätzold, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Wer sich rechtzeitig einen guten Überblick über die Möglichkeiten verschafft, kann besser vergleichen und abwägen, welche Form der Anschlussfinanzierung sich am ehesten lohnt: Die Prolongation verlängert den vorhandenen Vertrag bei der bestehenden Bank, bei einer Umschuldung wird das Kreditinstitut gewechselt, über ein Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmende bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung aktuelle Konditionen sichern. Das lohnt sich insbesondere dann, wenn absehbar ist, dass die Bauzinsen weiter steigen werden. Deswegen empfehle ich allen, deren Zinsbindung in den nächsten drei bis fünf Jahren endet, sich jetzt schon um ihre Anschlussfinanzierung zu kümmern, um alle Optionen nutzen zu können.“
Ein Blick auf die Zahlen verdeutlicht den Unterschied in der Zinsentwicklung: Wer im März 2015 bei einem Objektwert von 352.000 Euro und einer Kreditsumme von 190.000 Euro ein Darlehen abschloss, konnte sich einen niedrigen Zins von rund einem Prozent sichern. Im gleichen Monat 2025 liegt dieser bei denselben Parametern bei 3,22 Prozent (Dr. Klein repräsentativer Zins, Stand: 26.03.2025). Bei einer Anschlussfinanzierung müssen Darlehensnehmende somit zwei Prozent mehr Bauzinsen als bei ihrer Erstfinanzierung stemmen. Wie soll das gehen? „Entscheidend ist jetzt, die richtige Tilgung zu wählen. Sie ist die Stellschraube, an der Eigentümerinnen und Eigentümer selbst drehen können, um die Monatsrate trotz gestiegener Zinsen, so zu modellieren, dass sie weiterhin zur aktuellen Lebenssituation passt,“ rät Björn Pätzold. Im Idealfall wurde in der Niedrigzinsphase viel getilgt, mindestens zwei Prozent, sodass die Kreditlast am Ende der Zinsfestschreibung deutlich reduziert wurde. Gute Voraussetzungen, um mit einem niedrigeren Tilgungssatz die monatliche Rate trotz höherer Bauzinsen konstant zu halten
Wie der Immobilienmarkt ab 2035 genau aussehen wird, ist schwer vorherzusagen. Wer sich Planungssicherheit wünscht und die Risiken weiterer Zinsanstiege für die eigene Finanzierung ausschließen will, kann einen Anschlusskredit mit einer lange Zinsfestschreibung abschließen. Ob zehn, 15, 20 oder 30 Jahre bleibt den Darlehensnehmenden überlassen. „Eine solche Entscheidung sollte gut informiert und überlegt getroffen werden. Eine Hintertür bleibt auch bei einer sehr langen Zinsbindung offen: Nach zehn Jahren greift das Sonderkündigungsrecht vom Gesetzgeber, welches einen vorzeitigen Ausstieg aus einem laufenden Darlehen erlaubt ohne eine Vorfälligkeits-entschädigung zu zahlen. Sind die Zinsen dann deutlich niedriger, sollte die Finanzierung neu bewertet werden“, empfiehlt Spezialist Björn Pätzold.
