Immobilienkrise voraus? Markt reagiert auf Sondervermögen von Schwarz-Rot

Stand heute sieht es nicht danach aus, dass das Milliardenpaket durchgewunken wird. Die Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen, deren Stimmen in diesem Zusammenhang entscheidend sind, weigert sich – sie stellen eine grundlegende Reform der Schuldenbremse zur Debatte.  

Doch unabhängig von konkreten politischen Diskussionen rund um Sondervermögen und Schuldenbremse, haben die Märkte bereits auf die Ankündigung der potenziell kommenden Neuverschuldung reagiert. So sind die Zinsen für eine Baufinanzierung innerhalb kürzester Zeit deutlich gestiegen. Wieso das der Fall ist und was das für Menschen, die sich gerade jetzt eine Immobilie kaufen wollen, bedeutet? Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein, gibt Antworten. 

Dr. Klein Newsteam: Florian, was ist passiert? Warum reagieren die Bauzinsen derzeit so massiv auf die Ankündigung des Sondervermögens der möglichen neuen Großen Koalition?

Florian Pfaffinger: Die Antwort darauf ist etwas komplexer. Ich versuche aber mal, es einfach zu erklären. Es ist so: Der Bund refinanziert sich durch die Ausgabe von neuen Staatsanleihen. 

Dr. Klein Newsteam: Staatsanleihen? Magst du das einmal ausführen?

Florian Pfaffinger: Klar! Von einer Staatsanleihe sprechen wir, wenn sich ein Staat Geld von Anlegern oder Investoren leiht. Im Grunde ist eine Anleihe also nichts anderes als ein Kredit, den die Bundesrepublik aufnimmt. Im Zusammenhang mit dem nun angekündigten Sondervermögen von Schwarz-Rot erwartet der Markt also ein riesiges Angebot an neuen Staatsanleihen. 

Dr. Klein Newsteam: So weit, so gut: Das ist aber noch nicht alles, oder?

Florian Pfaffinger: Nein. Diese Erwartung des Marktes hat die Renditen der Staatsanleihen kurzfristig stark steigen lassen. Wir haben in wenigen Tagen eine Steigerung um 0,4 Prozentpunkte gesehen, inzwischen liegt die Rendite von Staatsanleihen bei knapp 2,9%. 

Die Rendite bei einer Anleihe setzt sich zusammen aus dem Zins und dem Kursgewinn oder -verlust. Es handelt sich bei einer Rendite also um den Kapitalgewinn, den Investoren mit einer Geldanlage erzielen können. 

Dr. Klein Newsteam: Lass uns gern noch konkreter werden: Warum genau sind die Renditen so sprunghaft gestiegen? Ausschließlich wegen der Markterwartung?

Florian Pfaffinger: Nicht ganz. Das viel höhere Angebot an Bundesanleihen dürfte es schwieriger machen, Käufer zu finden. Die Verzinsung, die wir bis zur Ankündigung der neuen Schulden hatten, lag bei knapp 2,5%. Die Finanzmärkte erwarten nun, dass die künftigen Staatsanleihen, die der deutsche Staat ausgibt, höher verzinst werden müssen, um für Investoren attraktiv zu sein. Und eben diese Erwartung an den Bund haben die Finanzmärkte schon vorweggenommen. 

Dr. Klein Newsteam: Und was hat das jetzt alles mit der Baufinanzierung zu tun?

Florian Pfaffinger: Nun ja, der Zins für eine Baufinanzierung orientiert sich eben an den Renditen langfristiger Anleihen, also den Staatsanleihen. In der Folge des Bekanntwerdens des geforderten Sondervermögens und den dadurch steigenden Renditen, haben einige Banken direkt ihre Bauzinsen angepasst. In Teilen haben wir Steigerungen von bis zu 0,5 Prozentpunkten gesehen. 

Dr. Klein Newsteam: Das klingt erst einmal relativ gering, ist aber ein ordentlicher Sprung, oder? Was bedeutet das nun im Endeffekt für Kunden, die kurz vorm Abschluss ihrer Baufinanzierung standen?

Florian Pfaffinger: Ein Zinssprung von 0,5 Prozentpunkten ist definitiv nicht ohne. Wenn ich es an einem kleinen Beispiel konkret machen darf: Dieser Zinsanstieg kann in einigen Fällen zu einer höheren monatlichen Rate in der Spanne von 100 bis 200 Euro führen. Mein Ratschlag ist daher, dass sich Kaufinteressierte, bei denen es nicht zu sehr eilt, ausführlich beraten lassen sollten, ob jetzt akuter Handlungsbedarf besteht – oder ob sie tatsächlich noch etwas abwarten sollten. Vielleicht ist auch die Verkäuferseite vor der veränderten Marktsituation dazu bereit den Käufern preislich entgegenzukommen? Insbesondere dann, wenn die Immobilie schnell veräußert werden muss. Auf jeden Fall gilt: Bloß keine überhasteten Entscheidungen treffen. 

Dr. Klein Newsteam: Wir sind, von der Warte der Baufinanzierung betrachtet, definitiv entspannter ins Jahr gestartet. Nun erleben wir einen regelrechten Umbruch. Wird das Szenario der „Immobilienkrise“ wieder konkret?

Florian Pfaffinger: Nein, eine Immobilienkrise schließe ich momentan definitiv aus. Jeder, der das behauptet, malt die Situation zu sehr schwarz. Das Einzige, was der Zinsanstieg bedeuten mag, ist, dass es in den kommenden Wochen etwas weniger Transaktionen geben wird. Im Expertenrat von Dr. Klein erwarten wir, dass der Zinsanstieg in der Vorwoche eine teilweise Überreaktion war und sich die Bauzinsen auf kurze Sicht wieder etwas beruhigen werden. 

Dr. Klein Newsteam: Das bedeutet, du gibst Entwarnung?

Florian Pfaffinger:  Es gibt keinen Grund für Panik. Allerdings gilt auch, dass man auf keinen Fall auf niedrigere Zinsen spekulieren sollte. Ist das Wunschobjekt gefunden und passt die Finanzierung zum aktuellen Marktzins, dann sollte man zuschlagen. Wichtig ist, sich gut beraten zu lassen und das eigene Budget für die Finanzierung zu kennen.

Bei der Auswahl des eigenen Wunschobjekts sollte man seine Must-haves und auch die Nice-to-haves genau kennen. Im Endeffekt sollte man gut vorbereitet sein, um dann schnell handeln zu können, wenn eine geeignete Immobilie gefunden ist. Das ist eine gute Strategie für Immobilienkäufer im Frühjahr 2025.