Energetischer Sanierung für Ihren Altbau: Kosten, Förderungen, Maßnahmen

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung bedeutet, eine Immobilie so umzubauen, dass nach dem Umbau mehr Energie eingespart wird als zuvor. Es wird also weniger Energie vom Inneren eines Gebäudes nach außen abgegeben. Dadurch verbrauchen Sie weniger Strom oder Heizöl und das spart Ihnen wiederum Kosten ein. Zu möglichen Umbaumaßnahmen gehören:

• Fassadendämmung
• Geschossdeckendämmung
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau einer Wärmepumpe
• Austausch von Fenstern und Türen
• Einbau einer Photovoltaikanlage

Je älter ein Gebäude ist, desto schlechter ist auch seine Energiebilanz. Moderne Baumethoden und die verarbeiteten Materialien sorgen heuzutage für mehr Energieeffizienz. Das senkt wiederum den Energieverbrauch und spart dadurch bares Geld ein. Bei einer energetischen Sanierung kann nicht vorausgesagt werden, dass diese oder jene Maßnahme auf jeden Fall zu einer energetischen Verbesserung führt. Vielmehr ist es ein Zusammenspiel vieler einzelner Maßnahmen, die zu mehr Energieeffizienz führen. Daher ist es sinnvoll, die Immobilie vor einer energetischen Sanierung von Fachpersonal, wie einen Energieberater, in Hinblick auf eine energetische Verbesserung begutachten zu lassen. Denn was bei der einen Immobilie bereits positive Effekte erzielt, ist bei einer anderen Immobilie vielleicht noch nicht ausreichend.

Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Je nach Maßnahme können Sie mit einer energetischen Sanierung bis zu 25 % Energie sparen. Zudem erreichen Sie gleich mehrere Effekte:

• Energiekosten werden gesenkt: Je weniger Energie eine Immobilie nach außen hin abgibt, desto weniger müssen Sie heizen. Das hat zur Folge, dass Ihre Heizkosten geringer ausfallen.
• Mehr Wohnkomfort: Das Raumklima einer Immobilie nach einer energetischen Sanierung ist nachweislich angenehmer. In den Sommermonaten haben Sie es innen schön kühl. Im Winter sind die Innenräume angenehm warm.
• Wertsteigerung: Eine energetische Sanierung kann meist nicht ohne eine Fachkraft für Energieeffizienz durchgeführt werden. Durch die professionelle Begleitung der Umbaumaßnahmen erreichen Sie nicht nur eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Die Umbauten erfolgen zudem qualitativ hochwertig.
• Umweltschonend: Durch die geringeren CO2-Emissionen schonen Sie das Klima und die Umwelt. 

Der Umfang der energetischen Maßnahmen ist abhängig von der Ausgangslage Ihrer Immobilie. Daher lohnt es sich, zunächst genau hinzuschauen und eine Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie vorzunehmen. Die Immobilie kann dann komplett energetisch saniert werden oder nur in Teilen.

Wie hoch sind die Kosten für eine energetische Sanierung?

Die Kosten für eine energetische Sanierung sind sehr individuell und abhängig vom Umfang der Umbaumaßnahmen. Sie können im kleineren vierstelligen Bereich liegen oder auch um die 170.000 € betragen, wenn es sich um größere Umbaumaßnahmen handelt. Lassen Sie sich am besten von einem Experten oder einer Expertin berate. In einem ersten Schritt wird eine Bestandsaufnahme des Hauses gemacht. Anschließend werden Maßnahmen besprochen, die zu mehr Energieeffizienz führen. Hier werden auch schon erste Kostenschätzungen abgegegben. Über den Sanierungsrechner der KfW können Sie die Kosten für eine energetische Sanierung durch eigene Angaben selbst schätzen lassen. Hier geht’s zum Rechner.

Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über mögliche Kostenpunkte, die bei einer energetischen Sanierung entstehen können.

Wo am Haus gibt es die größten Einsparpotenziale?

Die Stellen an einem Haus mit den höchsten Energieverlusten sorgen nach einer energetischen Sanierung meist für den größten Spareffekt. 

Die größte Einsparung gelingt durch Wärmedämmung, und hier insbesondere durch Maßnahmen, die die Außenwände und das Dach isolieren. Mit einer energetischen Sanierung lassen sich diese Energieverluste einsparen. Investieren Sie daher in die energetische Verbesserung Ihrer Immobilie, sparen Sie jährlich Betriebskosten ein.

Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es für eine energetische Sanierung?

Grundsätzlich müssen die folgenden energetischen Maßnahmen von allen Eigentümern verpflichtend durchgeführt werden:

• Dämmung des Daches oder der oberen Geschossdecke
• Dämmung der Heizrohre
• Einbau einer Heizung auf Basis erneuerbarer Energien
• Energetische Sanierung begleitet von einem Energieeffizienz-Experten

Wie so häufig gelten jedoch auch Ausnahmen:

Bei konkreten Fragen zu Ihrer energetischen Sanierung kann am besten ein Energieeffizienz-Experte weiterhelfen.

Welche Sanierungsmaßnahmen möglich sind

Den größten Effekt hat eine energetische der Heizung, der Fenster, der Fassade und des Daches an. Diese Bereiche müssen immer wieder auf ihre Energiebilanz überprüft und auf den neuesten Stand gebracht werden, um den Wert der Immobilie dauerhaft zu erhalten und langfristig bares Geld zu sparen.

Heizung austauschen

Ob neue Öl- oder Gasheizung, moderne Heizsysteme sparen erheblich Energie und damit Kosten ein. Doch dies ist nicht das einzige Argument, um in diesem Bereich tätig zu werden. Auch der Gesetzgeber macht Hausbesitzern in Sachen Heizungsmodernisierung Beine. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in jedem Fall ausgetauscht werden, und zwar unabhängig davon, ob sie noch funktionstüchtig sind oder nicht. Vergessen Sie bei der Planung Ihrer energetischen Modernisierung nicht die Heizungs- und Warmwasserrohre. Hier realisieren Sie mit geringem Aufwand große Energieeinsparungen. Seit 01.01.2024 sind Sie verpflichtet, auf eine Heizung mit 65 % Erneuerbarer Energien umzusteigen, sofern Ihre alte nicht mehr repariert werden kann.

Neue Fenster

Über die Fenster gehen 12 % der Wärme verloren, bei modernen Fenstern fällt der Verlust wesentlich geringer aus. Heutzutage gibt es Drei-Scheiben-Fenster mit zusätzlicher Beschichtung in den Zwischenräumen, die U-Werte von 0,7 oder besser erreichen (die Kennziffer U misst den Wärmeverlust einer Wand oder eines Fensters). Welche neuen Fenster im Einzelfall die richtigen sind, zeigt Ihnen am besten ein Energieberater.

Fassadendämmung

Empfohlen wird heutzutage eine 16 bis 24 cm dicke Dämmung. Welche Materialien Sie wählen, und welches Verfahren für Ihre Fassade das beste ist, wird sich im Rahmen einer Energieberatung herausstellen. In der Regel wird die Wärmedämmung von außen aufgebracht, nur in manchen Räumen ist eine Innendämmung möglich und sinnvoll.

Dachdämmung

Falls Sie das Dach neu eindecken, ist dies die beste Gelegenheit, eine einheitliche, durchgehende Wärmedämmung von außen auf die Dachsparren zu montieren. Dann erfolgt die Dämmung mit beispielsweise 20 cm Dämmmaterial zusammen mit der Dacheindeckung. Wollen Sie das Dach energetisch sanieren, ohne in ein neues Dach zu investieren, gibt es verschiedene Verfahren für die Wärmedämmung, abhängig von der Konstruktion Ihres Dachstuhls und von Ihren Anforderungen.

Was ist ein individueller Sanierungsplan?

Entscheiden Sie sich für eine energetische Sanierung, führt der erste Weg zu einer Energieeffizienzexpertin oder zu einem Energieeffizienzexperten. Ziel ist es, den Zustand der Immobilie aufzunehmen und daraus Maßnahmen abzuleiten, die zu mehr Energieeffizienz führen. In diesem sogenannten individuellen Sanierungsplan wird die Immobilie in verschiedene Bereiche eingeteilt. Je nach Energieeffizienz erhalten diese Bereiche Farben von Dunkelgrün (sehr gute Energieeffizienz) bis hin zu Dunkelrot (sehr schlechte Energieeffizienz). Anschließend werden Maßnahmen abgeleitet, speziell auf Ihr Gebäude zugeschnitten, die durch eine energetische Sanierung für mehr Energieeffizienz sorgen. Wie viel CO2 Sie einsparen, wird in dem individuellen Sanierungsplan ebenfalls ermittelt.

Ablauf energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung kann so umfangreich sein. Mit unseren Punkten gelangen Sie Schritt für Schritt zu einem energieeffizienteren Gebäude.

Wie kann die energetische Sanierung finanziert werden?

Folgende Kredite zur Finanzierung stehen Ihnen zur Verfügung:

• Modernisierungskredit: Wie der Name schon sagt, ist ein Modernisierungskredit eine kostengünstige Möglichkeit, eine energetische Sanierung zu finanzieren. Abhängig vom Anbieter und der Höhe der Summe ist nicht immer ein Grundbucheintrag erforderlich.
• Wohnkredit: Bei einem Wohnkredit handelt es sich um einen zweckgebundenen Ratenkredit, der exklusiv Immobilienbesitzern vorbehalten ist. Seine Zinsen sind zwar höher als bei einer Baufinanzierung, dafür zeichnet er sich durch eine unkompliziertere Abwicklung aus.
• Bausparvertrag: Entweder nutzen Sie einen Bausparvertrag, den Sie bereits besparen oder Sie schließen ein sogenanntes Vorausdarlehen ab, bei dem Sie Ihr Geld sofort ausgezahlt erhalten. Der Vorteil eines Bausparvertrags: Die meisten Bausparkassen bitten noch zinsgünstige Darlehen an.

Wenn Sie eine alte Immobilie kaufen und sofort energetisch sanieren wollen, ist es Verhandlungssache, ob Ihre Bank sich bereit zeigt, die Zusatzkosten für die energetische Sanierung über das Baudarlehen abzufangen.

Welche staatlichen Förderungen kann ich in Anspruch nehmen?

Auch der Staat greift Ihnen unter die Arme, wenn Sie Sanierungsmaßnahmen planen, um die Energiewerte Ihrer Immobilie zu verbessern. Die KfW unterstützt Sie nicht nur bei den Kosten für einen Energieeffizienzexperten, sie vergibt für die Modernisierungsmaßnahmen auch KfW-Darlehen und Tilgungszuschüsse. Für Einzelmaßnahmen der energetischen Modernisierung stehen über das BAFA Zuschüsse von bis zu 60.000 € je Wohneinheit und Kalenderjahr zur Verfügung. Für einen Komplett-Umbau zum Effizienzhaus können Bauherren ein KfW-Darlehen von bis zu 150.000 € beantragen mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 67.500 €. Sie zahlen also weniger zurück.

Warum ist eine energetische Sanierung auch bei jüngeren Gebäuden sinnvoll?

Beim Thema "Sanieren" denken die meisten zuerst an alte, baufällige Gebäude. Dabei ist es durchaus sinnvoll, auch modernere Bauten bezüglich ihrer Energieeffizienz immer mal wieder auf den Prüfstand zu stellen. Auch bei Gebäuden, die erst 10 oder 15 Jahre alt sind, kann der Energieverbrauch durch eine energetische Sanierung gedrosselt werden. Folgende Gründe sprechen dafür:

• Bereits durch den Einbau einer neuen Heizung, wie eine Erdwärmepumpe, reduziert sich der Energieverbrauch.
• Die Technik in Hinblick auf Erneuerbare Energien entwickelt sich stetig und immer schneller weiter.
• Eine energetische Sanierung wird immer erschwinglicher, da auch die Firmen auf Massenproduktion setzen.
• Die Bundesregierung setzt ganz auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Eine energetische Sanierung wird daher günstig gefördert.

Fest steht: Die Investition in eine energetische Sanierung rechnet sich, denn durch die sinkenden, laufenden Kosten amortisiert sie sich in der Regel bereits nach wenigen Jahren.

Wovon hängt das Einsparpotenzial bei einer energetischen Sanierung ab?

Wie groß ist das Einsparpotenzial einzelner Maßnahmen tatsächlich ausfällt, ist von Gebäude zu Gebäude ganz unterschiedlich und hängt von vielen, verschiedenen Faktoren ab:

• dem Baujahr
• den verwendeten Baumaterialien
• der Dämmung
• den bisher veranlassten Energiesparmaßnahmen
• der vorhandenen Heizungsanlage
• der Bewohneranzahl
• der Lage und Ausrichtung der Immobilie
• der Fensteranzahl und –größe
• dem Zustand des Daches

Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen spielt eine wichtige Rolle: Nehmen Sie beispielsweise den Einbau einer neuen Heizung immer erst nach einer Wärmedämmung vor. So können Sie zunächst messen, welche Verbesserung sie gebracht hat. In vielen Fällen lässt sich das neue Heizsystem anschließend geringer dimensionieren.