Mein Immobilienkredit läuft aus: was nun?

Lesezeit: 4 Minuten

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Umschuldung meines Immobilienkredits? Oder soll ich doch lieber bei der Hausbank bleiben? Michael Neumann, Vorstand von Dr. Klein, erläutert in der aktuellen Podcast-Folge, wie ihr eure Anschlussfinanzierung clever gestaltet.

Wenn ihr euren Immobilienkredit während der ersten Zinsfestschreibung noch nicht komplett zurückgezahlt habt, benötigt ihr eine Anschlussfinanzierung. Das ist der Regelfall. Ihr müsst also einen Restbetrag – auch Restschuld genannt – mit einem neuen Immobilienkredit weiterfinanzieren.

„Macht euch spätestens 2 Jahre vor Ablauf der ersten Zinsfestschreibung Gedanken über die Gestaltung der Anschlussfinanzierung, holt entsprechende Angebote ein und vergleicht sie miteinander“, empfiehlt Michael Neumann. Doch welche Anschlussdarlehen bieten sich dafür an?

Anschlussfinanzierung: Diese 3 Anschlussdarlehen solltet Ihr kennen

Je nachdem wie lange es noch dauert, bis Eure Zinsbindungsfrist – auch Sollzinsbindung genannt – ausläuft, habt ihr unterschiedliche Optionen für die Gestaltung der Anschlussfinanzierung. Endet die Zinsbindungsfrist erst in 66 Monaten und ist das aktuelle Zinsniveau deutlich niedriger als zu eurer Erstfinanzierung, bietet sich ein sogenanntes Forward-Darlehen an.

„Es ist aktuell ein guter Zeitpunkt, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Denn damit sichert ihr euch gegen mögliche Zinsanstiege in den nächsten 1 bis 3 Jahren ab“, stellt Michael Neumann fest. Allerdings hat diese Sicherheit auch ihren Preis. So müsst ihr für die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag zahlen. Pro Jahr sind das etwa 0,2 Prozentpunkte. Je früher ihr euch also den Zins sichert, desto höher ist der Zinsaufschlag.

Endet dagegen eure Zinsbindungsfrist in den nächsten 12 Monaten, dann könnt ihr zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung wählen. Bei einer Prolongation verlängert ihr einfach den bestehenden Kreditvertrag bei der jetzigen Bank. Bei einer Umschuldung wechselt ihr dagegen die Bank.

„In der Regel ist eine Umschuldung im Vergleich zu einer Prolongation die günstigere Option, da Banken Neukunden meist einen besseren Zinssatz anbieten als Bestandskunden“, sagt Michael Neumann. Unsere Info-Grafik fasst die verschiedenen Optionen für euch noch einmal zusammen.

Sparpotenzial: So lohnt sich die Umschuldung der Baufinanzierung

Die Praxis zeigt, dass sich die Umschuldung einer Baufinanzierung bereits dann lohnt, wenn der Neuzins mindestens um 0,2 Prozentpunkte niedriger ist als der alte Zinssatz. Diesen Spareffekt wollen wir euch anhand einer kleinen Beispielrechnung verdeutlichen.

	Prolongation	Umschuldung
Objektwert	350.000 €	350.000 €
Restschuld	150.000 €	150.000 €
Effektiver Jahreszins	3,25 %	2,86 %
Anfängliche Tilgung	3 %	3 %
Sollzinsbindung	15 Jahre	15 Jahre
Monatliche Rate	775 €	725 €
Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung	63.509,71 €	66.232,82 €
Zinskosten nach Ende der Sollzinsbindung	53.009,71 €	46.732,82 €
Zinsersparnis	0 €	6.276,89 €
Grundschuldabtretung	0 €	300 €

Die Beispielrechnung zeigt, schon eine Zinsdifferenz von 0,39 Prozent sorgt bei einer Laufzeit von 15 Jahren für eine Zinsersparnis von 6.276,89 Euro. Von dieser Summe müsst ihr noch die Kosten für die Grundschuldabtretung von 300 Euro abziehen. Real spart ihr also in diesem Beispiel 5.976,89 Euro im Vergleich zum Prolongationsangebot eurer Hausbank. „Die Mehrkosten durch eine Umschuldung sind also überschaubar und Eigeninitiative zahlt sich aus“, kommentiert Michael Neumann.

Vor- und Nachteile: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Welches Anschlussdarlehen passt besser zu mir? Im folgenden Abschnitt fassen wir für euch die jeweiligen Vor- und Nachteile zusammen:

Prolongation: Ihr bleibt bei der alten Bank + Alle Unterlagen liegen der Bank bereits vor + Keine erneute Bonitätsprüfung + Keine Kosten für Grundschuldübertragung – Oft schlechtere Konditionen als bei anderen Banken – Sonderkonditionen wie Tilgungssatzwechsel sind meist nicht dabei

Umschuldung: Ihr wechselt zu einer neuen Bank + Oft besserer Zinssatz als bei der Hausbank + Zinsersparnis kann für eine höhere Tilgung genutzt werden und dies verkürzt die Laufzeit + Sonderkonditionen wie Tilgungssatzwechsel sind meist dabei – Erneuter Bonitätsnachweis – Mehrkosten durch Grundschuldabtretung bzw. Grundschuldübertragung

Forward-Darlehen: Aktuelle Zinsen schon Jahre vorher sichern + Niedrige Zinsen bis zu 66 Monate im Voraus sichern + Keine Bereitstellungsgebühren + Planungssicherheit – Abnahmeverpflichtung – Mehrkosten durch Grundschuldabtretung bzw. Grundschuldübertragung – Mehrkosten in Form eines Forward-Zuschlages

„Es gibt keine Anschlussfinanzierung von der Stange. Jede sieht anders aus. Sucht daher das Gespräch mit unseren Spezialisten für Baufinanzierungen. Sie unterstützen euch bei der Optimierung der Anschlussfinanzierung und erklären, worauf Ihr bei der zweiten Finanzierungsrunde noch achten solltet“, sagt Michael Neumann.

Podcast-Folge: Immobilienkredit umschulden – Zinsen & Zeit sparen

Wer nicht lesen will, der muss hören. In der neuen Podcast-Folge (6:04) spricht Michael Neumann über die unterschiedlichen Voraussetzungen, um eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Kleiner Spoiler: Sie ist fast immer möglich und mit etwas Geschick könnt ihr dabei viel Geld und Zeit sparen. Hört euch schlau.

Kapitelmarken

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00:00 Begrüßung & Einleitung

01:25 Immobilienkredit umschulden: Was heißt das eigentlich?

01:50 Ab wann kann ich meinen Immobilienkredit umschulden?

02:37 Mein Immobilienkredit läuft aus. Was soll ich tun: zu einer neuen Bank wechseln oder bei der alten Bank bleiben?

03:39 Mein Immobilienkredit läuft noch 2 Jahre. Wie kann ich mir die Zinsen von heute sichern?

04:38 Was kostet eine Umschuldung und was ein Forward-Darlehen?

05:27 Verabschiedung

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