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Ist der Angebotspreis für die Immobilie fair oder überzogen? Was kosten vergleichbare Immobilien in der Region? Eine fundierte Immobilienbewertung ist der Schlüssel auf diese Fragen. Florian Fischer, Geschäftsführer & Gesellschafter von Immoportal.com, spricht mit Anna unter anderem darüber, wie der Wert einer Immobilie genau ermittelt wird. Zudem gibt Florian praktische Tipps für die Suche nach Immobilien-Schnäppchen und erläutert, warum sich es lohnt, mit einem geschärften Blick die Wunschimmobilie zu betrachten.
Immobilienbewertung: die drei gängigsten Bewertungsverfahren
Eine Immobilienbewertung zeigt auf, was eine Immobilie wert ist. Dabei gilt es viele Einflussfaktoren wie die Lage, das Baujahr oder den Zustand der Immobilie zu berücksichtigen. Doch wie bringen Makler, Gutachter oder Sachverständige all die Faktoren unter einem Hut? Die Antwort: durch standardisierte Bewertungsverfahren. Die drei gängigsten Verfahren zur Immobilienbewertung sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Hier werden beispielsweise die Bodenrichtwerte, die Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien in ähnlicher Lage, Bausubstanz, Größe und Ausstattung für die Wertermittlung herangezogen. Das Vergleichswertfahren bietet sich beispielsweise für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung an, da es oft Daten von vergleichbaren Objekten dafür gibt.
Das Sachwertverfahren
Dagegen bietet sich das Sachwertverfahren für die Wertermittlung an, wenn es keine vergleichbaren Immobilien in der Region gibt. Das ist beispielsweise bei einem Architektenhaus der Fall. Beim Sachwertverfahren bilden der Grundstückswert und die Herstellungskosten die Grundlage für die Wertermittlung.
Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren bietet sich besonders für vermietete Immobilien an. Hier bilden also die Pacht- und Mieteinnahmen die Basis für die Wertermittlung. Der Zustand der Immobilie und die voraussichtliche Nutzungsdauer fließen ebenfalls in die Berechnung mit ein.
„In der Theorie gelangen alle drei Bewertungsverfahren zum identischen Ergebnis. Doch welches Bewertungsverfahren in der Praxis zum Einsatz kommt, hängt maßgeblich von der Qualität der vorhandenen Daten ab. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass eine Immobilie unterschiedlich eingeschätzt wird, da die drei Bewertungsverfahren gewisse Spielräume bieten. Denn je nach Marktlage kann ein Kriterium anders bewertet werden.“
Florian Fischer, Geschäftsführer & Gesellschafter von Immoportal.com
Immobilienbewertung: typische Anlässe
Der Verkauf beziehungsweise der Kauf einer Immobilie ist nicht der einzige Anlass, um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln. Eine Immobilienbewertung bietet sich auch für diese Anlässe an:
- Erbfall: Bei einer Erbengemeinschaft werden die Vermögenswerte des Verstorbenen aufgeteilt. Eine Immobilie ist Teil des Vermögens. Daher sollten die Erben ein Immobiliengutachten erstellen lassen, um den aktuellen Wert der Immobilie zu ermitteln. Zudem bildet das Immobiliengutachten die Grundlage dafür, um Widerspruch gegen die Höhe der Erbschaftssteuer einzulegen.
- Schenkung: Im Vergleich zum Erbfall gelten für die Schenkung einer Immobilie höhere Steuerfreibeträge. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie spielt dabei eine große Rolle für die Bemessung der Steuerfreibeträge.
- Scheidung: Besitzt das Ehepaar eine Immobilie, muss der Wert dafür aufgeteilt werden. Das bedeutet in der Regel, dass die Immobilie aufgeteilt und verkauft werden muss. Der Erlös wird auf die Parteien aufgeteilt oder ein Partner zahlt den anderen Partner aus. In beiden Fällen ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie von Belang.
- Insolvenz: Eine Immobilie zählt zum Vermögen und kann daher verpfändet werden. Dabei ist der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wichtig für die Abwicklung des Insolvenzverfahrens.
- Modernisierung: In der Regel führt eine Modernisierung dazu, dass der Wert der Immobilie steigt. Die Wertsteigerung wird durch das Immobiliengutachten dokumentiert.
- Wohngebäudeversicherung: Anhand des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie errechnet die Versicherung die Höhe der Versicherungssumme, die maßgeblich für die Festlegung des Beitrags ist.
- Baufinanzierung: Die Bank prüft die Finanzierungsanfrage, indem sie zunächst den Verkehrswert der Immobilie errechnet. Danach zieht sie etwa 10 bis 30 Prozent vom Verkehrswert ab und erhält somit den Beleihungswert. Er bildet die Basis für die Festlegung der maximalen Kreditsumme. Die Kosten für die Erstellung der Immobilienbewertung übernimmt die Bank.
Immobilienbewertung: Vor- und Nachteile
Die wichtigsten Vor- und Nachteile einer neutralen Immobilienbewertung im Überblick
Vor- und Bachteile für den Verkäufer
| Pro | Contra |
| Belastbare Basis für den Angebotspreis | Gutachten ist meist kostenpflichtig |
| Gerichts- und behördenfeste Basis für die Erbverteilung | |
| Gerichts- und behördenfeste Basis für eine Schenkung |
Vor- und Nachteile für den Käufer
| Pro | Contra |
| Belastbare Basis für die Preisverhandlung | Gutachten ist meist kostenpflichtig |
Immobilienbewertung: Kosten
Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen vom Zweck und der Art des Objekts ab. So müsst ihr beispielsweise mit höheren Kosten kalkulieren, wenn ihr ein Architektenhaus einschätzen lasst. Wollt ihr dagegen nur einen groben Schätzwert für die Immobilie ermitteln, bieten sich kostenlose Online-Rechner an. Einen realistischen Immobilienwert erhaltet ihr natürlich, wenn ihr einen Makler beziehungsweise einen Gutachter/einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung beauftragt.
Die nachfolgende Übersicht bietet euch einen groben Anhaltspunkt für die Kosten einer Immobilienbewertung:
| Online-Rechner | Immobiliengutachter | Makler | |
| Kosten | Kostenlos | Kurzgutachten: ab 500 € Umfassendes Wertgutachten: Etwa 1,5 % des Immobilienwerts € | Je nach Vereinbarung von kostenlos bis zu 500 € |
Immobilienbewertung: Lektüre-Tipps
Ihr wollt mehr rund um das Thema „Immobilienbewertung“ erfahren? Dann empfehlen wir euch diese fünf Ratgeber-Artikel: Sie erläutern im Detail, wie der Wert einer Immobilie genau ermittelt wird, welche Ansprechpartner sich dafür anbieten und was eine Immobilienbewertung kostet.
- Immobilienbewertung: Was ist Ihr Haus wert?
- Haus schätzen lassen: Kosten, Möglichkeiten und Verfahren
- Verkehrswert einer Immobilie: Wertermittlung und ihre Verfahren
- Gutachter Hauskauf: Kosten und Leistungen
- Beleihungswert und Beleihungsgrenze: Was ist das?
Die Ratgeber-Artikel vermitteln euch das nötige Basiswissen und ihr bekommt praktische Tipps an die Hand, um eure Immobilienfinanzierung solide zu gestalten.
Immobiliengutachten: Hör-Tipp
Sonja Dias-Schriefer, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, erläutert, wann ihr welches Immobiliengutachten benötigt. Die geborene Lübeckerin gibt Tipps, wie ihr einen Immobiliengutachter in eurer Nähe findet und erklärt, warum Immobiliengutachten unterschiedlich teuer sind.
Die Podcast-Folge (26:15) haben wir am 24. Juni 2022 veröffentlicht! Hört euch schlau!
Steckbrief: Florian Fischer
Immoportal.com ist eine Online-Plattform für Experten als auch für Laien, die sich mit den Themengebieten „Bauen“ und „Immobilien“ befassen. Experten teilen ihr Wissen und Laien finden fundierte Artikel und weitere Service-Angebote wie die Immobilienmaklersuche.
Kontakt: Florian Fischer, Stuttgart
Immoportal.com Verlags GmbH
Florian Fischer
Heusteigstr. 106
70180 Stuttgart
Telefon: 0711-21 72 79 64
E-Mail: ff@immoportal.com
Website: www.immoportal.com
Podcast-Folge: Jetzt anhören
Das Gespräch mit Florian haben wir im Februar 2023 aufgezeichnet. Wir wünschen euch viel Spaß mit unserer Podcast-Folge (27:19). Hört euch schlau!
Kapitelmarken: Springt zu einer Frage
Ihr möchtet direkt zu einer Frage springen, dann klickt einfach im Web-Player auf das Icon „Kapitelmarken anzeigen” (das vierte Icon von rechts) und wählt die entsprechende Interviewfrage aus. Der Web-Player springt zur ausgewählten Kapitelmarke und startet dann die Wiedergabe.
+++ Kapitelmarken: Ein Überblick +++
00:00 Begrüßung und Einleitung
00:43 Wie erkenne ich als Käufer:in, ob der Kaufpreis für eine Immobilie gerechtfertigt ist?
02:48 Grundstücksmarktbericht: Wie finde ich den passenden für meine Region? Und was kostet er?
03:57 Worauf sollte ich besonders achten, wenn ich eine Immobilie besichtige?
06:41 Was verstehst du unter Verkaufsoptik?
08:56 Wie wird der Wert einer Immobilie genau ermittelt?
10:32 Es gibt also drei gängige Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Doch wann kommt welches Verfahren zum Einsatz?
12:26 Nutzen Banken die gleichen Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts?
14:09 Ich möchte, dass mich ein Sachverständiger bzw. eine Sachverständige bei der Hausbesichtigung begleitet. Doch wo soll ich anfragen: überregional, regional oder lokal?
15:30 Erwartest du, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr sinken werden, speziell auf dem Land?
16:52 Und wie sieht es in den Metropolregionen aus?
18:10 Würdest du sagen, dass energieeffiziente Immobilien wertstabiler sind?
19:36 Wo finde ich am ehesten Immobilien-Schnäppchen?
22:49 Wie kann ich als Käufer:in gezielt den Kaufpreis senken? Was sind gute Argumente und wie sollte ich auftreten?
24:46 Zusammenfassung
26:40 Verabschiedung
Podcast-Kontakt: So erreicht ihr uns
Ihr habt Feedback für uns, Fragen zu einer Podcast-Folge oder euch fehlt ein Thema? Dann schreibt uns gerne eine E-Mail an hausgefragt@drklein.de oder hinterlasst eine Nachricht auf unseren Social-Media-Kanälen.
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ist in den letzten fünf Jahren fünfmal umgezogen / entdeckt nun Lübeck & Umgebung / schätzt den trockenen Humor der Norddeutschen / wollte eigentlich Sportreporter werden / hat Germanistik und Geschichte studiert / schreibt für den Leser / findet Ansel Adams inspirierend und schwärmt von Fellnase Fiete