Immobilienkauf ohne Eigenkapital – ist das sinnvoll?

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Die Idee klingt charmant, die eigenen vier Wände ohne Eigenkapital oder nur mit wenig Eigenkapital zu finanzieren. Die gute Nachricht lautet: Es gibt Banken, die trotz steigender Bauzinsen und hoher Immobilienpreise solche Finanzierungslösungen anbieten. Doch unter welchen Voraussetzungen? Wie viel Immobilienkredit bekomme ich ohne Eigenkapital? Und was kostet mich das? Ein Überblick.

„In meinen Erstgesprächen dreht es sich häufig um die Frage, ob ich mir ein Haus oder eine Wohnung auch ohne oder mit wenig Eigenkapital leisten kann“, berichtet Maik Korpjuhn, Spezialist für Baufinanzierung aus Lübeck. Maik hält einen Moment inne und man spürt, wie die Gedanken in seinem Kopf kreisen. Nach einer kurzen Denkpause erklärt Maik: „Eine simple Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Es ist immer eine Einzelfallentscheidung.“

Okay, aber wie viel Immobilienkredit bekomme ich theoretisch, wenn ich kein Eigenkapital habe? „Ich empfehle meinen Kunden, dass sie maximal das 80 bis 90-fache ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens als Kreditobergrenze ansetzen sollten“. Also angenommen euer monatliches Nettohaushaltseinkommens liegt bei 4.000 €, dann könntet ihr theoretisch mit einer maximalen Kreditsumme von etwa 350.000 € rechnen.

Als würde Maik die Gedanken im Kopf lesen können, entgegnet er, dass solch eine Finanzierungslösung sehr unüblich ist. Denn die meisten Banken erwarten von ihren Kunden, dass sie mindestens die Kaufnebenkosten, also die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und ggf. die Maklergebühr, aus der eigenen Geldbörse bezahlen.

Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel 10 bis 15 % des Kaufpreises. Liegt der Kaufpreis der Immobilie beispielsweise bei 300.000 €, müsstet ihr etwa 30.000 bis 45.000 € an Eigenkapital aufbringen. In diesem Fall würde die Bank also den vollen Kaufpreis finanzieren und ihr die Kaufnebenkosten. In der Bankensprache spricht man dann von einer „100-Prozent-Finanzierung“.

Was sind die Voraussetzungen für eine 100-Prozent-Finanzierung?

Nicht jede Bank bietet eine 100-Prozent-Finanzierung an. Die Auswahl ist also begrenzt. Damit ihr als Kreditnehmer infrage kommt, müsst ihr und die Immobilie mindestens diese Voraussetzungen erfüllen:

• Gute Bonität
• Sicherer Job und hohes Gehalt
• Kaufpreis und Wert der Immobilie passen zusammen

„Bei einer 100-Prozent-Finanzierung schauen die Banken noch stärker darauf, dass sie keine Immobilien finanzieren, die über dem Marktwert liegen“, erklärt Maik. Ein gute Bausubstanz und eine bevorzugte Lage sind also Pflicht für eine Kreditzusage. Und weiter: „Euer Schufa-Score sollte lupenrein sein und arbeitet ihr im öffentlichen Dienst oder seid Beamte, dann habt ihr gute Chancen“, ergänzt Maik.

Unser Tipp: Nutzt die Budgetberatung und klärt mit dem Bankberater oder einem Finanzvermittler wie Dr. Klein, ob eine 100-Prozent-Finanzierung für euch infrage kommt, welche Chancen und Risiken damit verbunden sind und welche Alternativen sich anbieten. Denn jede Baufinanzierung ist so individuell wie ihr.

Was kostet eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist in der Regel teurer als eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Denn zum einen ist euer Darlehen ohne Eigenkapital einfach höher und ihr müsst mehr zurückzahlen. Zum anderen steigt dadurch das Risiko für die Bank und ihr bekommt schlechtere Konditionen.

So ist beispielsweise in unserer Beispielrechnung die Monatsrate bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital um 43 % günstiger als eine 100-Prozent-Finanzierung. Zudem gibt es erhebliche Unterschiede bei den Zinskosten und bei der Restschuld, also den Restbetrag, den ihr der Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldet. Die Details könnt ihr der Tabelle entnehmen:

	Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital (Kaufnebenkosten, Teil der Kaufsumme)	100-Prozent-Finanzierung, Kaufpreisfinanzierung
Objektwert	450.000 €	450.000 €
Kaufpreis	400.000 €	400.000 €
Eigenkapital	100.000 € (40.000 € für die Kaufnebenkosten & 60.000 € als Teil der Kaufsumme)	40.000 € (für die Kaufnebenkosten)
Benötigter Immobilienkredit	340.000 €	400.000 €
Tilgung p.a.	2 %	2 %
Effektivzins p.a.	2,69 %	3,05 %
Monatliche Rate	1.160 €	1.663,33 €
Zinskosten nach 15 Jahren	98.762,96 €	148.580,22 €
Restschuld nach 15 Jahren	190.462,96 €	249.847,48 €

Wir empfehlen euch, den Immobilienkauf mit Eigenkapital abzufedern. Denn der Einsatz von Eigenkapital zahlt sich gleich in mehrfacher Hinsicht für euch aus:

• Eigenkapital vergrößert die Chance, einen Immobilienkredit zu bekommen.
• Eigenkapital reduziert euer Finanzierungsrisiko.
• Eigenkapital trägt dazu bei, dass ihr den Immobilienkredit schneller zurückzahlt.
• Eigenkapital belohnen Banken in der Regel mit niedrigeren Bauzinsen, was sich positiv auf eure Zinskosten auswirkt.

Gut zu wissen: Damit die Bank euch besonders günstige Bauzinsen anbieten kann, solltet ihr im Idealfall die Kaufnebenkosten und eine Summe X mit Eigenkapital finanzieren. Die besten Konditionen erhaltet ihr, wenn ihr 30 bis 40 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren könnt. In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein.

Link-Tipps: Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Ihr wollt mehr über das Thema „Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital“ erfahren? Dann empfehlen wir euch folgende 5 Ratgeber-Artikel:

1. Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das möglich?
2. Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf nötig ist
3. Nebenkosten beim Hauskauf: Alle Kaufnebenkosten im Überblick
4. Wohnungskauf: Nebenkosten bei der Finanzierung einplanen
5. Instandhaltungsrücklage: Der wichtige Notgroschen für Ihr Haus

Sie vermitteln euch das nötige Grundlagenwissen und ihr bekommt praktische Tipps an die Hand, um eure Baufinanzierung solide zu gestalten.

Steckbrief: Maik Korpjuhn

Kontakt: Maik Korpjuhn, Region Lübeck

Dr. Klein Lübeck
Maik Korpjuhn
Hansestraße 14
23558 Lübeck

Telefon: 0451 14083194
E-Mail: maik.korpjuhn@drklein.de
Kontaktformular: drklein.de/berater/maik-korpjuhn

Podcast-Folge hören: Immobilienkauf ohne Eigenkapital – ist das sinnvoll?

Wenn ihr gerade keine Zeit und Lust zum Lesen habt, dann hört euch unsere aktuelle Podcast-Folge (21:56) von “Hausgefragt” an. Maik beantwortet die zentralen Fragen rund um das Thema Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Hört euch schlau!

Kapitelmarken

Ihr möchtet direkt zu einer Frage springen, dann klickt einfach im Web-Player auf das Icon „Kapitelmarken anzeigen” (das vierte Icon von rechts) und wählt die entsprechende Interviewfrage aus. Der Web-Player springt zur ausgewählten Kapitelmarke und startet dann die Wiedergabe.

+++ Kapitelmarken +++

00:00 Begrüßung & Einleitung
00:31 Wie wichtig ist Eigenkapital?
00:52 Ist eine Kaufpreisfinanzierung noch möglich?
01:35 Wie viel Eigenkapital wäre optimal?
02:04 Für wen kommt einen Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage?
02:48 Kaufpreis und Kreditsumme: Welches Verhältnis ist gesund?
03:57 Erhalten Selbstständige auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
06:06 Gibt es auch Bankpartner, die neben den Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten finanzieren?
07:00 Wie hoch sind die Zinsunterschiede?
09:13 Sollten potentielle Kreditnehmer mehr Eigenkapital einbringen?
10:10 Stichwort Notgroschen: Wie viel Eigenkapital sollte ich zurücklegen?
10:41 Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert?
11:34 Hast du weitere Tipps?
15:07 Sollzinsbindung & Tilgung: Haben sich die Parameter in diesem Jahr verändert?
17:22 Nimmt das Zinsänderungsrisiko ab?
17:50 Wie sieht es bei der Anschlussfinanzierung aus?
19:36 Fazit
21:13 Verabschiedung

Podcast-Kontakt: So erreicht ihr uns

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