Böses Erwachen für Immobilienbesitzer, Zinsschock, drohende Pleitewelle – in den letzten Wochen war viel Düsteres zum Thema Anschlussfinanzierung zu lesen. Wie groß ist die Gefahr für Eigentümer wirklich – und wie bekommt man jetzt noch einen günstigen Kredit? Eine Bestandsaufnahme und Tipps für die Anschlussfinanzierung.
Baufinanzierungen sind 2023 teurer geworden
Vor zehn Jahren war das Zinsniveau etwas niedriger als heute, Baukredite sind teurer geworden. Wer damals eine Baufinanzierung abschloss und jetzt eine Anschlussfinanzierung braucht, hat es also mit höheren Zinsen zu tun. Das gilt voraussichtlich besonders auch für diejenigen, die in den letzten Jahren die rekordniedrigen Zinssätze für ihre Finanzierung genutzt haben.
Müssen jetzt viele Immobilien zwangsversteigert werden?
Dass die Kosten für Baufinanzierungen höher geworden sind, heißt nicht unbedingt, dass jetzt die Eigentümer bei der Anschlussfinanzierung ins Straucheln geraten:
- Niedrigere Darlehen: In der Regel wurde bereits ein nennenswerter Anteil des Darlehens getilgt. Für den neuen Kredit ist also ein geringerer Betrag notwendig, was die Monatsrate senkt.
- Lebensphasenbetrachtung: Beim Abschluss einer Baufinanzierung muss die Bank darauf achten, dass der Kunde den Kredit über die gesamte Laufzeit bedienen kann – nicht nur während der vertraglich vereinbarten Zeit der Zinsbindung. Hierfür rechnet sie immer mit einem „Stresszins“, der höher ist als zum aktuellen Zeitpunkt.
- Anschluss vorweggenommen: Viele Immobilienbesitzer haben in der Zeit der absoluten Niedrigzinsphase schon vorgesorgt. Sie haben entweder ihr Darlehen mit dem Sonderkündigungsrecht frühzeitig kostenfrei gekündigt oder ein Forward-Darlehen abgeschlossen. Über beide Wege lässt sich das Zinsänderungsrisiko ausschließen oder minimieren.
Wer auf Schnäppchen aus Zwangsversteigerungen hofft, sollte also nicht zu viel erwarten: Ein systemisches Risiko aufgrund der höheren Zinsen besteht derzeit nicht. Nach wie vor sind eher persönliche Schicksalsschläge oder Scheidungen ausschlaggebend, wenn die Immobilie doch wieder verkauft werden muss.
So gibt es bei der Anschlussfinanzierung 2023 auch jetzt noch günstige Zinsen
Tipp 1: Die Immobilie bei der Anschlussfinanzierung neu bewerten lassen
In den letzten 10, 12 Jahren gab es einen extremen Immobilienboom und die meisten Immobilien sind im Preis deutlich gestiegen. Das lässt sich für die Anschlussfinanzierung ausnutzen, denn der Zins berechnet sich nach dem Anteil des Darlehens am Immobilienwert. Und je niedriger der Anteil (in der Fachsprache: Beleihungsauslauf) ist, umso günstiger wird das Angebot der Bank. Steigt also der Wert der Immobilie, sinkt der Beleihungsauslauf und die Konditionen des Darlehens werden attraktiver. Aber: Wer einfach nur das Verlängerungsangebot der Hausbank annimmt, profitiert hiervon meistens nicht. Die Hausbank rechnet in der Regel mit dem ursprünglichen Wert, ohne ihn zu aktualisieren. Hierfür lohnt es sich, Vergleichsangebote von anderen Banken einholen zu lassen – beim Kreditvermittler wie Dr. Klein ist das übrigens kostenfrei.
Tipp 2: Für die Anschlussfinanzierung den günstigsten Zins am Markt nutzen
Gerade in Zeiten der extrem Zinsschwankungen weichen die Zinsangebote der einzelnen Bank zum Teil deutlich voneinander ab. Bankenungebundene Spezialisten haben einen breiten Marktüberblick und helfen, den besten Bankpartner für die individuelle Situation zu finden. Auch wenn Bank A bei der Erstfinanzierung den besten Zins hatte – das muss aktuell nicht wieder so sein. Zumal die Hausbank Treue oft nicht belohnt, sondern manchmal Kapital aus der Bequemlichkeit ihrer Kunden schlägt. Bei welchem Anbieter man das meiste Geld sparen kann, lässt sich einfach durch einen Zinsvergleich ermitteln. Wer sich schon frühzeitig um das Thema kümmert – 3, 4 Jahre, bevor der aktuelle Kredit ausläuft –, hat zudem viel Zeit, den Zinsmarkt zu beobachten und günstigsten Zeitpunkt abzupassen. Denn temporäre Abwärtsbewegungen gibt es immer wieder.
Tipp 3: Die Anschlussfinanzierung an das eigene Leben anpassen
Ohne Frage: Es ist einfacher, das Verlängerungsangebot der Hausbank zu unterschreiben, als sich nach Alternativen zu erkundigen. Aber neben einem günstigeren Zins (s.o.) verzichtet man damit auf weitere Vorteile, die die Baufinanzierung sicher und schmerzlos ins Ziel bringen können. Denn jetzt besteht wieder die Wahlmöglichkeit: Will ich die Tilgung und damit die Monatsrate anpassen? Brauche ich Flexibilität in Form von Tilgungssatzwechseln, weil Elternzeiten oder Beförderungen anstehen? Will ich maximale Sicherheit und dafür eine Zinsbindung bis ans Ende der Laufzeit? All das lässt sich noch einmal neu konzipieren.
Wie sieht die beste Anschlussfinanzierung für mich aus?
hat zuletzt eher garten- als hausgemacht (die Sturmschäden!) / hat noch keine Immobilie finanziert – ist aber dabei, dem Vermieter seine Großstadt-Wohnung abzubezahlen / kommuniziert seit 2016 für Dr. Klein intern, extern und sehr gerne mit Presseleuten / liebt es, mit VW-Bus, Rad und Wanderstiefeln unterwegs zu sein