Erbbaurecht: niedriger Preis, hohes Risiko?

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Der Bau oder Kauf einer Erbbau-Immobilie hat exakt einen Vorteil: Man spart sich die Kosten für das Grundstück. Für viele ist das aufgrund der rasant steigenden Grundstückspreise attraktiv – doch die Erbpacht hat zahlreiche Tücken. Frank Lösche, Leiter der Dr. Klein Niederlassung in Hamburg, hat mit NDR Info über das Thema gesprochen und warnt unter anderem vor steigenden Erbbauzinsen. Wir haben die Vor- und Nachteile für euch zusammengefasst!

Was ist Erbbau überhaupt?

Vereinfacht heißt Erbpacht, dass jemand ein Grundstück „pachtet“, um darauf ein Haus zu bauen oder ein Haus zu kaufen, das bereits auf diesem Grundstück steht. Das Erbbaurecht erlaubt es also, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu erwerben. Die Erbpacht hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Der klare Vorteil daran: Die Bauherren oder Käufer sparen die Kosten für das Grundstück und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins – also eine Art „Grundstücks-Miete“ – an den Eigentümer. Diese Eigentümer – sogenannte Erbbaugeber – sind häufig Städte, Kommunen oder kirchliche Institutionen, aber auch private Personen.

Ein Vorteil, viele Nachteile

Was sich zunächst nach einer günstigen Lösung anhört, bedeutet in der Praxis allerdings oft Probleme. Das Erbbaurecht hat leider zahlreiche Tücken, wie unsere kurze Zusammenstellung zeigt:

• Läuft der Erbbauvertrag aus, kann der Erbbaugeber die Immobilie für zwei Drittel des Verkehrswertes übernehmen. Eine Erbbau-Immobilie eignet sich daher weder als Altersvorsorge noch als Erbe für die Nachkommen. Selbst wenn der Vertrag verlängert wird, geht das oft mit einem deutlich höheren Erbbauzins einher. Das Verbrauchermagazin Markt berichtete gerade über einen aktuellen Fall in Hannover-Kirchrode: Weil die Erbpacht mit der Kirche ausläuft, drohen dort enorme Pachtzinserhöhungen.
• Beim Kauf einer Erbbau-Immobilie startet die Laufzeit in der Regel nicht von Neuem. Je näher das Ende der Laufzeit kommt, desto schwieriger wird daher ein Verkauf der Immobilie. Wenn die Laufzeit unter 40 Jahren liegt, wird es bereits problematisch, eine Bank zu finden, die den Kauf finanziert. 10 Jahre vor Ablauf ist es in der Regel gar nicht mehr möglich.
• Der Erbbaunehmer hat sehr umfangreiche Pflichten wie beispielsweise die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie. Gleichzeitig kann der Erbbaugeber in vielen Bereichen mitbestimmen – zum Beispiel bei baulichen Veränderungen oder der Finanzierung. Beim Verstoß gegen bestimmte Pflichten kann der Erbbaunehmer das Erbbaurecht sogar verlieren (Heimfall).
• Erbbau-Immobilien haben einen geringeren Wert und die Baufinanzierung einer Erbbau-Immobilie bedeutet auch für Banken ein höheres Risiko – das geben sie in Form von Zins-Aufschlägen an die Bauherren weiter und fordern gleichzeitig einen höheren Eigenkapitaleinsatz.

Nachteile des Erbbaurechts minimieren

Also: Finger weg vom Erbbaurecht? Besser wäre es in jedem Fall den klassischen Weg zu wählen, sprich Haus und Grundstück zusammen zu erwerben. Wer sich das nicht leisten kann oder möchte und trotz der Nachteile über ein Erbbaugrundstück nachdenkt, der sollte auf jeden Fall die folgenden Punkte beachten:

• Übernehmt keine laufenden Verträge, sondern schaut euch nach einem neuen Erbbauvertrag um. Und: Handelt eine möglichst lange Laufzeit aus, damit ihr länger Ruhe habt.
  
• Verhandelt am besten von Beginn an über einen möglichen Kauf des Grundstücks nach Ablauf der Erbpacht. Besteht unbedingt auf ein Vorkaufsrecht für das Grundstück, falls der Grundstückseigentümer es irgendwann verkaufen möchte.
• Sorgt dafür, dass der Erbbauvertrag eine eindeutige Entschädigungsregelung beinhaltet, falls das Erbbaurecht an den Erbbaugeber zurückfallen sollte.

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Wie viel Haus (und Grundstück) kann ich mir eigentlich leisten?

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