Winterzeit, Weihnachtszeit, Ferienzeit: Wenn die ersten Schneeflocken fallen, zieht es die einen zum Skifahren in die Berge und die anderen möchten der Kälte am liebsten in den warmen Süden entfliehen. Egal welches Ziel es sein soll, viele Urlaubspläne werden jäh von vollen Ferienwohnungskalendern und ausgebuchten Hotels ausgebremst. Hach, wie schön wäre es da doch, eine eigene Ferienimmobilie zu haben, in die man sich jederzeit zurückziehen kann, oder? Und bei den teuren Preisen der Feriendomizile zur Hochsaison könnte die Vermietung einer eigenen Wohnung oder eines Hauses auch noch eine lukrative Einkommenquelle sein… Reines Wunschdenken oder sinnvoller Plan? Unsere Redakteurin Anne hat mit Natalie Wagner, Spezialistin für Baufinanzierung von Dr. Klein in Starnberg und Weilheim, gesprochen und sie nach Tipps und Wissenswertem rund um das Thema „Ferienimmobilie“ gefragt.
Liebe Natalie, wenn ich über den Kauf einer Ferienimmobilie nachdenke, was gibt es zu beachten? Was sind die wichtigsten Punkte?
Natalie Wagner (NW): Zuerst sollte man sich über die Motivation im Klaren sein: Will ich selber darin Urlaub machen, soll es zusätzlich ab und zu vermietet werden oder ist es als reine Kapitalanlage gedacht, die eine Rendite erwirtschaften soll? Je nach Nutzungszweck und Zielsetzung unterscheiden sich die Kriterien, die das Haus erfüllen muss. Wenn das Ferienhaus nur für die Selbstnutzung gedacht ist, muss bei der Auswahl nicht mehr bedacht werden als die eigenen Vorlieben.
Allerdings bedeutet die Anschaffung in der Regel, dass die meisten Urlaube auch dort verbracht werden – schon allein, um mal wieder nach dem Rechten zu sehen. Das schränkt die Flexibilität deutlich ein. Liegt das Haus in weiterer Entfernung, brauche ich im Zweifelsfall zuverlässige Leute, die einen Blick darauf haben und bei Vorfällen Bescheid geben.
Und was ist deiner Meinung nach sinnvoller – Eigennutzung oder Vermietung?
NW: Ich persönlich würde nur für mich etwas kaufen, weil ich den Aufwand nicht haben wollte, den die Vermietung mit sich bringt. Wenn sich aber jemand eine Ferienimmobilie leisten kann – oder ein Darlehen dafür bekommt – und Mieteinnahmen generiert, ist das durchaus sinnvoll. Allerdings rechnen Banken in der Regel die Einkünfte aus der Ferienhausvermietung nicht bei der Haushaltsrechnung an, viele lehnen die Finanzierung auch kategorisch ab. Eventuelle Einkünfte aus der zeitweisen Vermietung sind dann eher als zusätzliches Plus zu sehen.
Wenn ich das Haus oder die Wohnung nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten möchte – was gilt es da im Blick zu behalten?
NW: Bei der Vermietung muss man mögen, dass andere Leute darin wohnen. Vor allem müssen auch die Auflagen geprüft werden: Vom Vermarktungsportal, das genutzt werden darf, bis zum maximalen Zeitraum der Vermietung gibt es rechtliche Vorschriften. Ich erlebe oft, dass der Aufwand für Vermietungen unterschätzt wird – hierfür sollte man genug Zeit und Nerven einplanen. Und Geld, wenn ein Teil der Arbeit ausgelagert werden soll: Zum Beispiel Schlüsselübergabe, Reinigung, Verwaltung und Buchhaltung oder auch Reparaturen und die Kommunikation mit den Gästen.
Stichwort „Geld einplanen“: Mit welchen Kosten muss ich denn rechnen?
NW: Wie bei einem Eigenheim auch, fallen zusätzlich zum Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten an, also Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklercourtage. Diese Kosten machen etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus – je nach Bundesland. Auch die Ausstattung des Hauses oder der Wohnung – von Möbeln bis Geschirr – muss bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Hinzu kommen außerdem wiederkehrende Kostenpunkte, etwa für die Versicherung, Reinigung oder Verwaltung. Bei einer Ferienimmobilie, insbesondere wenn sie vermietet wird, müssen zudem Instandhaltungsrücklagen eingeplant werden. Diese sollten nicht zu niedrig angesetzt sein: Durch viele Mieterwechsel fallen auch viele Renovierungsarbeiten an.
Wenn ich einen Kredit für die Finanzierung der Ferienimmobilie aufnehme, funktioniert das dann genauso wie bei einem Eigenheim?
NW: Nein, denn die Investition in ein Ferienhaus unterscheidet sich von der Eigenheimfinanzierung, da hier wesentlich strengere Regeln bei der Kreditvergabe gelten. Handelt es sich bei dem Objekt um eine reine Ferienimmobilie, müssen zusätzliche Sicherheiten vorhanden sein – zum Beispiel in Form einer bereits vorhandenen Immobilie. Viele Banken winken aber auch von vornherein ab. Eine wichtige Grundsatzfrage lautet: Kann die Immobilie dauerhaft bewohnt werden? Eine Finanzierung für eine Berghütte ohne fließend Wasser, Strom und Heizung wird schwierig. Wer mit dem Gedanken an eine eigene Ferienimmobilie spielt, sollte daher möglichst frühzeitig mit der Bank oder einem Kreditvermittler ins Gespräch gehen, um die Möglichkeiten auszuloten.
Was ist dein Tipp für diejenigen, die ihr Ferienhaus gewinnbringend vermieten wollen – welchen Standort empfiehlst du?
NW: Auf jeden Fall ist die Lage essenziell – sowohl in Bezug auf die Region als auch die Mikrolage. Wenn die Rendite entscheidend ist, empfehle ich immer, in ein bekanntes Gebiet zu investieren – da hat man die besten Chancen, es auch wirklich gut zu vermieten. Ausschlaggebend für eine rentable Vermietung ist, dass Ort und Immobilie für sehr viele Urlauber attraktiv sind und nicht nur meinem persönlichen Geschmack entsprechen. Für ein einsames Haus auf einer windigen Hallig zum Beispiel werden sich weniger Gäste finden lassen als für einen modernen Neubau in der Nähe von Sehenswürdigkeiten mit guter Anbindung an touristische Infrastruktur. Ein unverstellter Blick von einer Terrasse oder einem Balkon auf das Meer, einen See oder die Berge ist viel wert, möglichst natürlich in Sonnenrichtung. Außerdem sollte die Region ganzjährig attraktiv sein. Wenn der Ort nur für den Wintersport interessant ist, der Freizeitpark als einzige Attraktion weit und breit nur im Sommer geöffnet hat oder die Ferienanlage im Winter ausgestorben ist, macht das unterm Strich die rentable Vermietung schwierig.
Und was wäre dein persönlicher Lieblingsplatz für eine eigene Ferienimmobilie?
NW: Für mich würde ich keine kaufen, da ich am Starnberger See wohne und somit Ferienhaus und Wohnhaus in einem habe. Außerdem bin ich lieber frei und reise durch die Welt. Es gibt so viel, was ich noch sehen möchte. Daher habe ich „normale“ Kapitalanlagen gekauft, hier vor Ort.
Den Traum vom eigenen Feriendomizil verwirklichen?
bekommt von ihrem Biokisten-Abo diktiert, was hausgemacht wird / ist viel umgezogen, kennt daher Wohnungspreise und Vermietereigenheiten von der schwäbischen Alb bis zur Ostsee / recherchiert und schreibt gerne zu erklärungsbedürftigen Themen / und das seit 2018 als PR-Managerin für Dr. Klein / stöbert begeistert und ausdauernd auf Flohmärkten nach Kunst und Krempel