Bis Oktober sind die Zinsen teils rasant gestiegen, seitdem bewegen sie sich im Zickzack und sind zuletzt wieder etwas gesunken: um rund 0,3 Prozentpunkte seit Oktober. Warum das Niveau zurzeit so stark schwankt, wie es voraussichtlich weitergeht und welche Zinsbindungsstrategie ratsam ist: Vorstand Michael Neumann teilt seine Einschätzungen.
Im Video beantwortet Michael Neumann diese Fragen:
- Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen weiter steigen – und warum?
- Die Zinsen für lange Zinsbindungen sind teilweise ähnlich wie – oder sogar noch niedriger als – die für kürzere Laufzeiten. Warum?
- Viele haben den Jahren extrem günstig finanziert, einige auch mit kurzen Zinsbindungen. Bekommen die ein Problem?
Wie werden sich die Bauzinsen in nächster Zeit entwickeln?
Verantwortlich für den Zinsanstieg in diesem Jahr sind die Inflationsraten, die nicht zuletzt wegen des Angriffskriegs auf die Ukraine so extrem hoch sind. Sie zwingen die Europäische Zentralbank (EZB) dazu, die Zinsen zügig zu erhöhen: Nachdem der Leitzins erst im Juli von 0 Prozent angehoben wurde, liegt er mittlerweile bei 2 Prozent. Die aktuellen Bauzinsen nehmen diese Erhöhungen oft vorweg – dazu unten mehr. Laut Michael Neumann ist im Moment davon auszugehen, dass die Inflationserwartungen in den kommenden Monaten weiterhin hoch bleiben – und damit auch der Druck auf die EZB, die Zinsschraube weiter anzuziehen. Deshalb können Baufinanzierungen Anfang 2023 weiter teurer werden. Allerdings nicht mehr so schnell und so deutlich wie in diesem Jahr, und immer wieder auch mit deutlichen Rücksetzern, wie wir sie zurzeit sehen.
„Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch an der Zinsschraube drehen. Da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet vermutlich: weiter steigende Bauzinsen.“
Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein
Wieso schwanken die Bauzinsen derzeit so stark?
Einen großen Teil ihres Immobilienkreditgeschäfts refinanzieren Banken am Kapitalmarkt mit langfristigen Zinsbindungen – zum Beispiel über Pfandbriefe. Aus diesem Grund bewegt sich die Zinskurve für Immobilienfinanzierungen in Anlehnung an die Renditeentwicklung der Pfandbriefe. Und gerade in unsicheren Zeiten sind die Märkte sehr unruhig und nervös: Jede Meldung zur Inflationsentwicklung, zu Konjunkturdaten und -prognosen kann Käufe und Verkäufe der Pfandbriefe nach sich ziehen und damit deutliche Zinsbewegungen auslösen. Im Oktober und November gab es wieder deutliche Schwankungen: Zinstreibend hat sich beispielsweise ausgewirkt, dass sich ein großer EZB-Zinsschritt Ende Oktober abgezeichnet hat und EZB-Chefin Lagarde im November weiterhin entschlossenes Durchgreifen signalisiert hat. Dagegen haben sich zwischenzeitliche Vermutungen, demnächst nur noch kleinere Zinsschritte zu erleben, zinssenkend ausgewirkt – genauso wie die Aussicht, dass in den USA der Wendepunkt bei der Inflation bereits erreicht sein könnte sowie der zuletzt nachlassende Preisdruck für Gas und Strom. Der aktuelle Bestzins von Dr. Klein liegt bei 3,52 Prozent für 10-jährige Baufinanzierungen und damit rund 0,3 Prozent unter dem Jahreshoch im Oktober.
Zinsen lange sichern oder nur kurz?
Angesichts des stark gestiegenen Zinsniveaus fragen Immobilienkäufer bei der Finanzierung aktuell häufig nach, ob nicht eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll ist. Die Überlegungen dahinter: Kürzere Zinsfestschreibungen sind in der Regel günstiger, lange Sicherheiten kosten einen Aufschlag. Und wenn der Zins in beispielsweise fünf Jahren wieder unter dem jetzigen Niveau liegt, lässt sich das für die Anschlussfinanzierung nutzen. Gleichzeitig gilt allerdings, dass bei diesem Modell in ein paar Jahren ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden muss – auch, wenn der Zins dann höher ist. Dieses Risiko fällt umso mehr ins Gewicht, als nach den ersten Jahren eines Baudarlehens noch nicht viel getilgt ist und für die Anschlussfinanzierung ein hoher Betrag gebraucht wird. To make a long story short: „Empfehlenswert sind längere Zinsbindungen. Sie sorgen für Planungssicherheit und einen ruhigeren Schlaf. Außerdem bleibt man mit einem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren sowie Zinssicherungsoptionen mit Forward-Darlehen flexibel“, so Michael Neumann. Und: Aktuell sind die Aufschläge nur gering, zum Teil sind lange Festschreibungen sogar günstiger als kürzere. Es lohnt sich also, die Optionen einmal im Baufinanzierungsrechner durchzurechnen – oder von einer Beraterin oder einem Berater durchrechnen zu lassen.
Längere Zinsbindungen ermöglichen eine langfristige Planbarkeit. Mit einem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren bleibt zugleich die nötige Flexibilität gewährleistet.
Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein
Welche Zinsbindung passt für mich persönlich am besten?
hat zuletzt eher garten- als hausgemacht (die Sturmschäden!) / hat noch keine Immobilie finanziert – ist aber dabei, dem Vermieter seine Großstadt-Wohnung abzubezahlen / kommuniziert seit 2016 für Dr. Klein intern, extern und sehr gerne mit Presseleuten / liebt es, mit VW-Bus, Rad und Wanderstiefeln unterwegs zu sein