Inhaltsverzeichnis
In der Podcast-Folge (18:42 Minuten) spricht Anna mit Michael Neumann, dem Vorstandsvorsitzenden von Dr. Klein, über Wege, wie ihr euch die noch günstigen Bauzinsen für die Zukunft sichern könnt und so das Zinsänderungsrisiko minimiert. Hört euch schlau!
Was ist das Zinsänderungsrisiko?
Generell beschreibt der Fachbegriff „Zinsänderungsrisiko“ die Gefahr, dass Zinsen über bestimmte Zeiträume hinweg steigen können. Dies ist auch bei den Bauzinsen möglich. Ein Beispiel: Eure Sollzinsbindung läuft aus, die Bauzinsen sind inzwischen höher als zum Abschluss der Erstfinanzierung und es besteht noch eine Restschuld, für die ihr ein neues Darlehen benötigt. Dieses ist dann wahrscheinlich teurer, weil ihr es zu einem höheren Zins weiterfinanziert.
Wie können Anschlussfinanzierer:innen das Zinsänderungsrisiko minimieren?
Es bieten sich dafür besonders zwei Wege an: ein Forward-Darlehen und ein Bausparvertrag.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen könnt ihr euch die aktuellen Bauzinsen für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern – maximal 66 Monate im Voraus. Ein Plus: Die neue Rate wird erst fällig, wenn die Sollzinsbindung des alten Immobilienkredits abgelaufen ist. Ihr zahlt also nicht doppelt.
Für die Zinssicherheit verlangen die Banken einen „Forward-Aufschlag“. Sprich: Euer Zinssatz erhöht sich im Vergleich zum üblichen Marktzins um 0,1 bis 0,2 % pro Jahr. Doch manche Banken verlangen für das 1. Jahr keinen „Forward-Aufschlag“.
Wie viel Geld ihr mit einem Forward-Darlehen sparen könnt, zeigen wir euch anhand einer kleinen Beispielrechnung.
| Bedingungen | Forward-Darlehen 2022 | 3Anschlussfinanzierung 2024 |
| Sollzins p.a. | 3 % | 5 % |
| Monatsrate | 625 € | 875 € |
| Zinskosten nach 20 Jahren | 67.924,52€ | 107.241,60 € |
Fazit: Der höhere Sollzins verteuert eure Monatsrate und ihr zahlt deutlich mehr Zinsen an die Bank. Davor könnt ihr euch mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens schützen. In unserem Beispiel sinkt die Monatsrate um 150 € und ihr zahlt rund 40.000 € weniger Zinsen an die Bank. Ein Forward-Darlehen ist also eine sinnvolle Lösung, wenn die Zinsen in der Zukunft steigen.
Bausparvertrag
Eine weitere Option, sich vor steigenden Bauzinsen während der Baufinanzierung zu schützen, ist der Abschluss eines Bausparvertrags − parallel zur Erstfinanzierung. Ihr spart also gleichzeitig Geld an und sichert euch das anschließende Bauspardarlehen zu aktuellen Zinskonditionen. Damit könnt ihr dann die offene Restschuld tilgen beziehungsweise senken.
„Gerade im aktuellen Zinsumfeld kann ein Bausparvertrag ein wichtiger Baustein für die Anschlussfinanzierung sein. Denn damit lassen sich die Bauzinsen über einen Zeitraum von 25 Jahren und länger im Voraus sichern. Und gegenwärtig liegt das Zinsniveau vieler Bausparverträge noch deutlich unter den aktuellen Bauzinsen. Ich gehe allerdings davon aus, dass die Bausparkassen ihre Tarifwerke in den nächsten Wochen und Monaten anpassen werden“, sagt Michael Neumann.
Gut zu wissen: Das klassische Bausparen erstreckt sich über drei Phasen − Sparphase, Zuteilungsphase, Darlehens- und Tilgungsphase.
Sparphase: Sie beginnt mit dem Abschluss des Bausparvertrags. Ihr zahlt dann Monat für Monat in der Regel eine feste Sparrate in den Bauspartopf der jeweiligen Bausparkasse ein und baut so im Laufe der Zeit ein Mindestsparguthaben auf. In der Regel sind das etwa 30 bis 50 % der vereinbarten Bausparsumme (je Anbieter und Tarif).
Zuteilungsphase: Ist das Mindestsparguthaben erreicht und sind weitere Voraussetzungen wie die Mindestspardauer erfüllt, ist der Bausparvertrag „zuteilungsreif“. Allerdings kann es einige Monate dauern, bis das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Diese Übergangszeit bezeichnet man als Zuteilungsphase.
Darlehens- und Tilgungsphase: Ist die Zuteilung erfolgt, beginnt die Darlehens- und Tilgungsphase. Die Bausparkasse zahlt das angesparte Guthaben aus und bietet ein zinsgünstiges Bauspardarlehen an. Dieses könnt ihr nun für eure Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung oder Modernisierung nutzen. Im Anschluss beginnt ihr mit der Rückzahlung des Bauspardarlehens. Eure Tilgung fließt also zurück in den Bauspartopf der jeweiligen Bausparkasse und somit wird ein stetiger Kreislauf aus Ein- und Auszahlungen ermöglicht.
Natürlich fallen bei einem Bausparvertrag auch Kosten an. Neben dem Effektivzins solltet ihr mit eurem Berater über diese beiden Kostenpunkte sprechen:
- Abschlussgebühr
- Kontoführungsgebühr
Abschlussgebühr: Sie liegt oft zwischen 1 bis 1,6 % der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 75.000 € werden also 750 bis 1.200 € fällig. In der Regel wird die Abschlussgebühr mit der festgelegten Sparrate verrechnet.
Kontoführungsgebühr: Manche Bausparkassen verlangen zusätzlich eine jährliche Kontoführungsgebühr. Sie bewegt sich in der Regel zwischen 10 bis 25 € pro Jahr und ist nur für die Sparphase zulässig.
Link-Tipps: Zinssicherung, Bausparen & Forward-Darlehen
Ihr wollt mehr über die Themen „Zinssicherung“, „Bausparen“ und „Forward-Darlehen erfahren? Dann scannt einfach die folgende kleine Link-Liste.
Ausgewählte Podcast-Folgen:
- Bausparen: Wann lohnt es sich wirklich?
- Forward-Darlehen: 6 Fragen, 6 Antworten
- Steigende Bauzinsen: Immobilienkauf ade?
Ausgewählte Ratgeber-Artikel:
- Zinsvergleich Baufinanzierung: Bestzins finden
- Zinsen sparen bei der Baufinanzierung: 10 Tipps
- Zinsänderungsrisiko minimieren: So geht’s
Die Podcast-Folgen und die Ratgeber-Artikel vermitteln euch das nötige Basiswissen und ihr bekommt praktische Tipps an die Hand, um eure Erst- und Anschlussfinanzierung solide zu gestalten.
Podcast-Folge hören: Wie sichere ich mir günstige Bauzinsen für die Zukunft?
Hört in der neuen Podcast-Folge (18:42 Minuten), wie ihr euch die aktuell noch günstigen Bauzinsen für die Zukunft sichern könnt.
Kapitelmarken
Ihr möchtet direkt zu einer Frage springen, dann klickt einfach im Web-Player auf das Icon „Kapitelmarken anzeigen” (das vierte Icon von rechts) und wählt die entsprechende Interviewfrage aus. Der Web-Player springt zur ausgewählten Kapitelmarke und startet dann die Wiedergabe.
+++ Kapitelmarken +++
00:00 Begrüßung und Einleitung
00:32 Warum steigen die Bauzinsen so stark?
02:06 Wie sieht deine kurzfristige Prognose aus? Wo stehen die Bauzinsen am Jahresende?
02:47 Die Bauzinsen steigen also weiter. Wie können sich Erstfinanzierer:innen die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern?
03:47 Wie können Anschlussfinanzierer:innen das Zinsänderungsrisiko minimieren?
04:05 Was ist ein Forward-Darlehen?
04:38 Wie können Kreditnehmer:innen den Forward-Darlehenszinssatz positiv beeinflussen?
06:05 Ab wann können Kreditnehmer:innen ein Forward-Darlehen abschließen?
06:41 Warum ist der Zeitraum begrenzt?
08:07 Ist ein Bausparvertrag auch eine Option für die Anschlussfinanzierung?
09:20 Wann muss ich den Bausparvertrag abschließen?
11:02 Ist es möglich, mit einem Bausparvertrag die gesamte Restschuld abzusichern?
11:59 Wie hoch wäre die zusätzliche Rate und bis wann wüsste ich die Kreditsumme zurückzahlen?
13:09 Kann ich einen Bausparvertrag auch über Dr. Klein abschließen?
14:12 Was kostet ein Bausparvertrag?
15:15 Wann passen die Bausparkassen ihre Tarifwerke an? Ist Eile geboten?
17:08 Hast du weitere Tipps zur Anschlussfinanzierung?
18:13 Verabschiedung
Podcast-Kontakt: So erreicht ihr uns
Ihr habt Feedback für uns, Fragen zu einer Podcast-Folge oder euch fehlt ein Thema? Dann schreibt uns gerne eine E-Mail an hausgefragt@drklein.de oder hinterlasst eine Nachricht auf unseren Social-Media-Kanälen.
Podcast HAUSgefragt abonnieren
Clever finanzieren
ist in den letzten fünf Jahren fünfmal umgezogen / entdeckt nun Lübeck & Umgebung / schätzt den trockenen Humor der Norddeutschen / wollte eigentlich Sportreporter werden / hat Germanistik und Geschichte studiert / schreibt für den Leser / findet Ansel Adams inspirierend und schwärmt von Fellnase Fiete